Юрист по недвижимости в Москве

Свежие решения Верховного Суда РФ, Московского городского суда и кассационных судов: с чем стороны пришли в суд и чем закончился спор.

• Неустойка без скидки

  Дольщик, которому застройщик опоздал передать две квартиры

  Застройщик сорвал срок, но районный суд по его просьбе урезал неустойку до 1 070 000 ₽. Вдобавок суд взыскал с дольщика доплату по договору, и после зачёта уже он оказался должен застройщику.

  1 722 265 ₽ вместо 1 070 000 ₽неустойка после того, как суд отказался её снижать

  Что решил суд

  Суть дела

  Дольщик требовал неустойку за просрочку передачи двух квартир — больше 4 млн ₽, штраф и компенсацию морального вреда. Застройщик подал встречный иск: после изменения цены договора дольщик не доплатил 1 466 191 ₽. Пресненский районный суд Москвы снизил неустойку по статье 333 ГК до 1 070 000 ₽, штраф до 40 000 ₽ и после зачёта обязал дольщика заплатить застройщику 347 153 ₽.

  Решение суда

  Мосгорсуд отказался снижать неустойку: застройщик не привёл исключительных обстоятельств, а без них статья 333 ГК не применяется. Неустойку за ноябрь 2023 — январь 2024 года он поднял до 1 722 265 ₽, штраф до 86 613 ₽, и после зачёта уже застройщик должен дольщику 351 725 ₽. Второй кассационный суд оставил это решение в силе и отклонил жалобу застройщика на расчёт.

  Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции · дело № 8Г-26028/2026[88-23740/2026] · 1 октября 2026 года

• Недостатки новостройки

  Двое дольщиков, купивших по ДДУ квартиру с отделкой

  Их эксперт оценил устранение дефектов в 775 865 ₽, судебный — в 317 185 ₽. Районный суд принял меньшую цифру и ещё заставил покупателей оплатить часть судебной экспертизы.

  775 865 ₽взыскал Мосгорсуд на устранение недостатков вместо 317 185 ₽ по судебной экспертизе

  Что решил суд

  Суть дела

  Дольщики заплатили за квартиру 7 939 800 ₽ и при осмотре нашли недостатки. Их эксперт оценил устранение в 775 865 ₽, застройщик платить отказался. Судебная экспертиза дала 317 185 ₽. Зеленоградский районный суд Москвы положил её в основу решения, отверг рецензию покупателей, не возместил им расходы на свою экспертизу и взыскал с каждого по 32 516 ₽ за судебную.

  Решение суда

  Мосгорсуд признал судебную экспертизу недопустимым доказательством: эксперт считал по методике сметной стоимости объектов капитального строительства, которая к квартире не применяется, и без объяснений решил, что снятую плитку можно уложить снова. Суд взыскал 775 865 ₽ по заключению эксперта покупателей, 17 000 ₽ за это заключение, а 110 000 ₽ за судебную экспертизу переложил на застройщика.

  Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда · дело № 33-16570/2025 · 28 апреля 2025 года

• Дольщик и выплата фонда

  Дольщик, который с 2009 года ждал квартиру от обанкротившегося застройщика

  Он заплатил за однокомнатную квартиру 1 856 000 ₽, но застройщик обанкротился. Фонд развития территорий выплатил ему возмещение, а суды решили, что после этого требований к застройщику у него не осталось.

  6 366 000 ₽убытков просил дольщик учесть в реестре сверх выплаты фонда

  Что решил суд

  Суть дела

  Требование о передаче квартиры площадью 46,4 кв. м включили в реестр в 2021 году, а в январе 2022 года фонд выплатил дольщику 3 795 798 ₽. Дольщик считал, что в реестре учли не все его убытки, и попросил дописать 6 366 000 ₽ — разницу между рыночной ценой готовой квартиры и ценой договора. Арбитражный суд Москвы, апелляция и суд округа отказали: фонд заплатил, требование погашено, дольщик больше не участник строительства.

  Решение суда

  Верховный Суд отменил все три акта и вернул спор в Арбитражный суд Москвы. Выплата фонда не лишает дольщика требований к застройщику: фонд платит по своей методике и убытки полностью не возмещает. Если выплата меньше стоимости квартиры на день начала банкротства, разница остаётся в реестре как денежное требование. Дату оценки дольщик выбрал неверно, но это не повод отказать: пересчёт — обязанность конкурсного управляющего.

  Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ · дело № 305-ЭС18-18368 (6) · 6 февраля 2025 года

• Продажа по указке мошенников

  73-летняя москвичка, которую обманули телефонные мошенники

  Звонившие от имени ЦБ и полиции убедили её, что квартиру надо срочно продать и купить заново, чтобы спасти от аферистов. Риелтор, чей контакт ей дали те же мошенники, снизил цену с 16,9 до 10,5 млн ₽ и купил квартиру сам.

  10,5 млн ₽ вместо 16,9 млн ₽цена, за которую риелтор купил её единственное жильё

  Что решил суд

  Суть дела

  Сначала мошенники выманили у неё сбережения на «безопасные счета», потом заявили, что с квартирой совершены мошеннические действия. Деньги от продажи она тоже перевела аферистам. Из квартиры она не выехала, ключей покупатель не получил. Коптевский районный суд Москвы признал сделку недействительной из-за заблуждения (статья 178 ГК) и вернул квартиру. Мосгорсуд согласился и добавил: деньги покупателю она должна вернуть.

  Решение суда

  Второй кассационный суд отклонил жалобу покупателя и представление прокурора. Продавщица заблуждалась в самой сути сделки: считала её фиктивной и нужной следствию, а квартира — её единственное жильё. Суд учёл её возраст, психическое расстройство, подтверждённое экспертизой, и то, что покупатель — риелтор с опытом больше 13 лет. Квартира остаётся у неё, 10,5 млн ₽ она должна вернуть покупателю.

  Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции · дело № 8Г-32750/2025[88-252/2026-(88-31598/2025)] · 17 февраля 2026 года

• Расторжение ренты

  Мужчина с инвалидностью, признанный недееспособным; иск подала его дочь-опекун

  Он отдал квартиру по договору пожизненной ренты за 800 000 ₽ и ежемесячные выплаты. Плательщик годами перечислял ренту с опозданием, из-за долгов в квартире отключали свет и телефон, а районный суд не увидел в этом существенного нарушения.

  9 750 000 ₽рыночная стоимость квартиры, которую в договоре ренты оценили в 800 000 ₽

  Что решил суд

  Суть дела

  Плательщик ренты обязался платить 5 000 ₽ в месяц, но не меньше МРОТ, и оплачивать коммунальные услуги и телефон. За 180 месяцев он заплатил 877 500 ₽ вместо 900 000 ₽, деньги приходили с просрочкой. Долг за электричество гасила дочь-опекун, телефон отключили за неуплату. Бабушкинский районный суд Москвы в расторжении отказал. Мосгорсуд расторг договор и вернул квартиру получателю ренты, обязав его вернуть 800 000 ₽.

  Решение суда

  Второй кассационный суд оставил решение Мосгорсуда в силе. Существенность нарушения определяет не долг на конкретную дату, а систематические нарушения за долгий срок, поэтому переплата 6 361 ₽ к моменту иска ничего не меняет. Срок для расторжения закон не ограничивает, так что иск через 16 лет после сделки допустим. Помехи со стороны опекуна не освобождали плательщика от обязанности платить вовремя.

  Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции · дело № 8Г-25163/2026[88-23293/2026] · 15 сентября 2026 года

• Выморочная квартира

  Покупательница квартиры, которую город объявил выморочной

  Она купила однокомнатную квартиру у наследницы, чьё право было записано в ЕГРН, чтобы перевезти бабушку на этаж, где живёт её мать. Потом свидетельство о наследстве признали недействительным, и три суда отдали квартиру Москве.

  8 500 000 ₽заплатила покупательница, из них 4 млн ₽ заняла у подруги матери

  Что решил суд

  Суть дела

  Хозяйка квартиры умерла в феврале 2020 года, в апреле её похоронили за счёт государства как невостребованную. Через полтора года нотариус в Карачаево-Черкесии выдал свидетельство о наследстве вдове её сына, и та продала квартиру. Никулинский районный суд Москвы, Мосгорсуд и кассация признали квартиру выморочной и истребовали её для города: покупательница якобы должна была проверить сайты нотариальной палаты и судов, не вселилась и не доказала, что у неё были деньги.

  Решение суда

  Верховный Суд отменил решения в части истребования квартиры и отказа признать покупательницу добросовестной и вернул дело в Никулинский суд. Кто купил жильё, полагаясь на ЕГРН, считается добросовестным, пока не доказано обратное, а проверять сайты нотариусов и судов закон не обязывает. Суды должны выяснить, что сделал город, чтобы вовремя оформить квартиру одинокой умершей: если он бездействовал, отобрать её у добросовестного покупателя нельзя.

  Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ · дело № 5-КГ25-82-К2 · 22 июля 2025 года

• Отказ в регистрации

  Покупатель, выигравший квартиру на торгах у приставов

  Он выиграл публичные торги, но Росреестр отказался регистрировать его право: следователи попросили не проводить сделок с этой квартирой. Районный суд встал на сторону ведомства, ведь прежний владелец, обвиняемый по уголовному делу, находился в этой квартире под домашним арестом.

  1 письмоследователей — единственное основание, на котором Росреестр построил отказ

  Что решил суд

  Суть дела

  Квартиру продали с публичных торгов по поручению судебного пристава: по решению суда за счёт заложенного жилья гасили долг. Торги и договор купли-продажи никто не оспаривал. Росреестр отказал в регистрации, сославшись на письмо следственного управления СК: идёт уголовное дело о преступном сообществе, которое обманом завладевало недвижимостью. Савёловский районный суд Москвы в иске покупателю отказал.

  Решение суда

  Мосгорсуд признал отказ незаконным, Второй кассационный суд с ним согласился. Письмо о возможных противоправных действиях с квартирой — не основание для отказа: в нём нет сведений о поддельных документах или ложных данных, а только они позволяют регистратору приостановить регистрацию. Домашний арест прежнего владельца в этой квартире тоже не основание. Право покупателя Росреестр уже зарегистрировал.

  Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции · дело № 8а-17949/2026[88а-17012/2026] · 18 июня 2026 года

• Ипотека на доли детей

  Мать двоих детей, совладелица квартиры, купленной с материнским капиталом

  Муж продал квартиру, купленную с материнским капиталом, не выделив доли жене и детям, и суд признал продажу недействительной. Но банк, выдавший покупательнице ипотеку, потребовал продать с торгов всю квартиру, и апелляция с ним согласилась.

  68/100квартиры принадлежат матери и двум детям, а на торги пустили всю квартиру

  Что решил суд

  Суть дела

  В 2022 году муж продал квартиру за 13,2 млн ₽, покупательница заплатила в основном ипотечными деньгами банка. Суд признал продажу недействительной и закрепил за женой 64/100, за каждым ребёнком по 2/100, за мужем 32/100. Покупательница не платила по кредиту, долг превысил 11,3 млн ₽. Люберецкий городской суд обратил взыскание только на долю мужа и прекратил залог на доли жены и детей. Московский областной суд пустил на торги всю квартиру с начальной ценой 11 096 000 ₽, кассация согласилась.

  Решение суда

  Верховный Суд отменил решения апелляции и кассации и вернул дело в Московский областной суд. Недействительность продажи и доли семьи установлены вступившим в силу решением, и апелляция не вправе была с ним расходиться. Формальный подход здесь недопустим: речь о праве на жильё несовершеннолетних, которые сторонами сделки не были.

  Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ · дело № 4-КГ26-69-К1 · 15 сентября 2026 года

• Принудительный выкуп доли

  Владелец 1/4 квартиры, которого хотели выкупить через суд

  Совладелица 3/4 квартиры потребовала признать его четверть незначительной и выплатить за неё деньги. Два суда согласились: он в квартире не живёт, значит, интереса к ней нет.

  2 555 984 ₽компенсация, за которую суды лишили его доли

  Что решил суд

  Суть дела

  Он купил 1/4 квартиры в 2018 году, раньше, чем истица получила свои 3/4. Он оплачивал коммунальные услуги и дважды письменно предлагал совладелице решить, как пользоваться квартирой. Преображенский районный суд Москвы и Мосгорсуд всё равно признали долю незначительной, прекратили его право собственности и присудили ему 2 555 984 ₽ с депозита Судебного департамента.

  Решение суда

  Второй кассационный суд отменил оба решения и вернул дело в районный суд. Выкупить долю без согласия владельца можно, только если она незначительна и у него нет существенного интереса в квартире. Суды не оценили его доказательства: оплату коммунальных услуг, письма о порядке пользования и доводы о том, что жильё ему нужно. Одно то, что он не жил в квартире, интереса не опровергает.

  Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции · дело № 8Г-24948/2026[88-22831/2026] · 10 сентября 2026 года

• НДФЛ с продажи доли

  Дочь, продавшая долю в квартире, купленной с материнским капиталом

  Налоговая решила, что долей она владела меньше пяти лет: доли в квартире оформили только в 2022 году. Ей доначислили НДФЛ и выписали два штрафа, а районный суд согласился с инспекцией.

  31 688 ₽НДФЛ плюс штрафы 4 753 ₽ и 6 338 ₽ — всё признано незаконным

  Что решил суд

  Суть дела

  Родители купили квартиру в ипотеку в 2013 году, а в июне 2015 года погасили часть кредита материнским капиталом. Кредит закрыли в марте 2022 года, в апреле семья оформила квартиру в долевую собственность с детьми, а в октябре дочь продала свою 1/16 долю. Инспекция доначислила НДФЛ и оштрафовала её за то, что не подала декларацию. УФНС по Москве жалобу отклонило, Щербинский районный суд Москвы в иске отказал.

  Решение суда

  Мосгорсуд признал решения инспекции и УФНС незаконными, Второй кассационный суд с ним согласился. Право детей на долю в квартире, купленной с материнским капиталом, возникает, когда капитал потрачен, а соглашение о долях его лишь оформляет. Дочь владела долей с 16 июня 2015 года по 21 октября 2022 года, больше пяти лет, поэтому доход от продажи налогом не облагается.

  Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции · дело № 8а-28836/2026[88а-26013/2026] · 17 сентября 2026 года