Описание проблемы
Клиенткой был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям которого клиенткой был продана квартира за 1 200 000 руб., одновременно с уплатой стоимости квартиры вторая сторона обязалась уплачивать пожизненную ренту ежемесячно в размере 14 000 руб., но не менее установленного прожиточного минимума, а также оплачивать жилищно-коммунальные услуги.
Плательщиком обязательства по договору исполняются с многочисленными нарушениями (задолженность по ежемесячным оплатам и оплатам ЖКУ).
Получателем ренты было подано исковое заявление с требованием о расторжении договора, которое было удовлетворено судом. Однако суд апелляционной инстанции данное решение отменил 30 мая 2022 года, поскольку ответчиком часть задолженности была уплачена в судебном заседании, кроме того, судом было указано, что клиентка продолжала принимать платежи при наличии задолженности, что является злоупотреблением права.
На сегодняшний день обязательства плательщика ренты также исполняются с нарушениями, имеется задолженность по ежемесячным платежам и оплате ЖКУ.
Не всегда пожилым людям хватает средств и сил на жизнь и содержание своей квартиры.
Если человек одинок – то помощи ему ждать неоткуда.
Обычно в таких случаях собственник составляет завещание на человека, который взамен обещает ухаживать за ним, помогать. Но при составлении завещания будущий наследник ничем не обязан завещателю.
Поэтому можно прибегнуть к заключению договора пожизненного содержания с иждивением, по которому собственник передает свое имущество в обмен на пожизненное содержание и помощь, или определенные ежемесячные платежи.
Конечно, в заключении такого договора есть и определенные минусы, и иногда возникает потребность его расторгнуть.
Изображение от Freepik
Возможно ли расторжение договора пожизненного содержания с иждивением?
Как и любую сделку, договор пожизненного содержания с иждивением можно расторгнуть при наличии установленных законом оснований. При этом необходимо учитывать, что договор пожизненного содержания с иждивением и договор ренты (постоянной и пожизненной) – это не одно и то же, во многом они похожи, но есть и существенные различия, которые, в том числе, будут влиять на последствия расторжения договора. Однако, расторжение пожизненного содержания осуществляется в тех же случаях, что и расторжение договора ренты. Подробнее о сути и особенностях расторжения договора ренты можно прочитать в отдельной статье «Расторжение договора ренты».
Суть и условия договора пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением представляет собой договор, по которому гражданин (получатель ренты) передает принадлежащий ему объект недвижимости в собственность плательщика ренты, а плательщик ренты, в свою очередь, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанных им лиц (п.1 ст.601 Гражданского кодекса).
Пожизненное содержание может осуществляться в натуре путем покупки продуктов, лекарств и т.д., либо в виде периодических платежей (ст.603 Гражданского кодекса).
Также на плательщика ренты договором может быть возложена обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
ВАЖНО! Право собственности на квартиру сразу перейдет к плательщику ренты. Имущество может быть передано бесплатно или за плату.
Все риски случайной гибели или случайного повреждения имущества, несет плательщик ренты, и это не освобождает его от обязанности выплачивать ренту или предоставлять содержание (ст.600 Гражданского кодекса).
Договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, плюсы и минусы
Положения о договоре пожизненной ренты применяются к договору пожизненного содержания с иждивением.
Основные отличия договора пожизненного содержания с иждивением от договора пожизненной ренты:
- передается только недвижимое имущество;
- предоставляется именно пожизненное содержание в натуре, хотя оно может быть заменено периодическими платежами;
- при расторжении договора получатель ренты имеет право на возврат имущества независимо от того, передавалось оно за плату или бесплатно, по договору пожизненной ренты можно потребовать возврата только при бесплатной передаче имущества.
Можно выделить следующие плюсы и минусы заключения договора пожизненного содержания с иждивением.
Плюсы договора пожизненного содержания с иждивением:
- обеспечение себя уходом и содержанием до конца жизни;
- право на содержание или платежи сохраняется, даже если квартира будет разрушена, например, в результате землетрясения, пожара и т.д.
- сохраняется возможность проживать у себя в квартире;
- при существенном нарушении договора плательщиком ренты можно вернуть переданное недвижимое имущество.
Минусы договора пожизненного содержания с иждивением:
- возможные злоупотребления со стороны плательщика ренты и некоторая зависимость от него;
- расторжение договора в одностороннем порядке в случае нарушений со стороны плательщика ренты возможно только в судебном порядке, а это может затянуться на долгое время, потребуется помощь юристов;
- лишение права собственности на свое недвижимое имущество сразу после заключения договора, соответственно, получатель ренты не сможет его продать, обменять, сдать в аренду и т.д.
Форма договора пожизненного содержания с иждивением
Договор подлежит удостоверению у нотариуса (ст.584 Гражданского кодекса).
Так как по нему всегда передается недвижимое имущество, после нотариального удостоверения осуществляется регистрация договора пожизненного содержания с иждивением в ЕГРН. Регистрируется переход права собственности на недвижимое имущество и его обременение.
Основания и порядок расторжения договора пожизненного содержания с иждивением
Стороны могут заключить соглашение о расторжении договора ренты, которое, как и сам договор, подлежит нотариальному удостоверению.
ВАЖНО! Расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением в одностороннем порядке можно в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст.599 Гражданского кодекса).
Иные основания могут быть предусмотрены договором.
Обычно с требованием о расторжении обращается получатель ренты, который являлся собственником переданного имущества. Гораздо реже расторгнуть договор требуют плательщики ренты.
Если иск заявлен вторым получателем ренты, который не являлся ни собственником переданной по договору квартиры, ни стороной договора, суд может отказаться удовлетворить исковые требования о расторжении договора.
Также суды отказывают в расторжении договора наследникам получателя ренты, ссылаясь на то, что наследник не является стороной договора, а получатель ренты при жизни не обращался в суд с требованием о расторжении договора.
Если ранее уже было вынесено решение суда по требованию о расторжении договора, новые требования должны охватывать иной период времени неисполнения условий договора ответчиком, в таком случае спор не будет тождественным, и отказать в принятии искового заявления суд не может.
В случае отсутствия оснований для расторжения, можно попробовать оспорить договор пожизненного содержания с иждивением.
Что признается существенным нарушением договора пожизненного содержания с иждивением?
Существенными нарушениями согласно сложившейся практике признаются:
Невыплата рентных платежей в течение нескольких месяцев подряд.
Нерегулярная выплата в течение всего срока действия договора.
Плательщик ренты может допускать просрочку, а потом гасить задолженность частично, что можно признать нерегулярной выплатой платежей.
Такие обстоятельства приводят к ухудшению финансового состояния получателя ренты, вынуждая его ограничивать себя в приобретении продуктов и предметов первой необходимости из-за недостаточности средств в те периоды, когда плательщик допускает просрочку платежей.
Выплата рентных платежей в меньшем размере, чем это установлено договором или законом.
Так, например, если размер ренты привязан к прожиточному минимуму, но он не увеличивался соответственно увеличению прожиточного минимума, это будет существенным нарушением договора.
Наличие задолженности по оплате ЖКУ в течение нескольких месяцев подряд.
Если по условиям договора плательщик обязан оплачивать ЖКУ – то нарушение их оплаты также может расцениваться как существенное нарушение.
Поскольку получатель ренты проживает в переданной квартире, оплата ЖКУ является для него содержанием и обеспечением надлежащего качества жизни. В связи с задолженностями предоставление коммунальных услуг приостанавливается, что делает проживание в квартире затруднительным и вынуждает оплачивать данные платежи самостоятельно.
Последствия расторжения договора пожизненного содержания с иждивением
Получатель ренты одновременно с расторжением договора вправе потребовать:
- возмещения убытков;
- возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты выкупной цены (ст.605 Гражданского кодекса).
Выкупная цена определяется договором либо соответствует годовой сумме ренты, а если имущество было передано бесплатно – в нее дополнительно включается цена имущества исходя из средней рыночной стоимости (ст.594 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Отличие договора пожизненного содержания с иждивением от договора пожизненной ренты – право на возврат имущества принадлежит получателю ренты независимо от того, передавалось оно за плату или бесплатно.
Но необходимо понимать, что если имущество передавалось за плату – уплаченную плательщиком ренты стоимость имущества придется ему вернуть.
При этом те расходы, которые плательщик успел понести в связи с содержанием получателя ренты, то есть на покупку продуктов, лекарств, одежды, или на ежемесячные платежи, возмещению не подлежат.
Если после заявления требования о расторжении договора получатель ренты продолжает принимать платежи, прием платежей может быть расценен судом как злоупотребление правом получателем ренты, так как они не подлежат возврату в случае расторжения договора.
Что необходимо для расторжения договора пожизненного содержания с иждивением при наличии существенных нарушений со стороны плательщика
Направить плательщику ренты уведомление о расторжении договора и прекращении уплаты платежей.
Уведомление лучше направить письменно заказным письмом либо передать нарочно под расписку.
До обращения в суд необходимо получить письменный отказ на предложение расторгнуть договор, либо дождаться истечения 30 дней с момента получения претензии или срока, указанного в договоре или в уведомлении (п.2 ст.452 Гражданского кодекса).
Если ранее уже было вынесено решение суда по требованию о расторжении договора – новые требования должны охватывать иной период возникновения задолженности.
Прекратить принимать платежи в счет частичной оплаты задолженности.
Это необходимо для положительного исхода дела.
Если продолжить принимать платежи, во-первых, это уменьшит имеющуюся задолженность, во-вторых, может быть расценено судом как злоупотребление правом.
Подать исковое заявление в суд с требованием о расторжении договора.
Одновременно потребовать возврата недвижимого имущества либо уплаты выкупной цены, а также возмещения причиненных убытков, в том числе, задолженности по выплате ренты, по оплате ЖКУ
