Юридическое сопровождение строительства коммерческой недвижимости

Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к объектам недвижимого имущества земельные участки и объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такими объектами являются здания, сооружения, иные объекты незавершенного строительства, в том числе и коммерческая недвижимость, и инвестиции в нее.

Коммерческая недвижимость включает в себя земельные участки, участки недр, а также другие объекты (здания, сооружения),  прочно и неразрывно связанные с землей, используемые для предпринимательской деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода, с учетом суммы инвестиции и уплаты налог на имущество. Коммерческая недвижимость  включает также вещные права на землю. Вложения в такие объекты получили название инвестиции, или коммерческие инвестиции.

Таким образом, любой коммерческий объект недвижимого имущество может считаться коммерческой недвижимостью, если планируется использовать его в коммерческих целях (инвестиции), то есть с получением постоянного дохода (прибыли). Коммерческая недвижимость является важнейшим элементом осуществления предпринимательской и экономической деятельности граждан и юридических лиц, осуществляемой путем управления недвижимостью (инвестиции), с учетом суммы инвестиции и уплаты налог на имущество.

Инвестиции в коммерческую недвижимость (инвестиции) направлены на извлечение прибыли, получение дохода, в том числе инвестиционного дохода от управления недвижимостью (инвестиции), с учетом суммы инвестиции и уплаты налог на имущество.

Оформление земельных участков под строительство

Специалисты компании "МИП" готовы оказать  профессиональные юридические услуги по сопровождению приобретения земли и строительства коммерческой недвижимости. Работа юристов направлена на минимизацию рисков при оформлении документов на различных этапах инвестиционно-строительной деятельности. Высокое качество услуг базируется на знании нюансов гражданско-правовых отношений в сфере строительства. Юристы имеют значительный опыт и работы и специализацию, касающуюся конкретной юридической работы.

Приобретение земли под коммерческое строительство является сложной с юридической точки зрения процедурой. Правильное определение целевого назначения участка позволяет исключить возможные проблемы с приватизацией. Оформление земельных участков – это подготовка документов, подтверждающих право собственности, право аренды и другие права на земельный участок, а так же регистрация документов у целого ряда уполномоченных органов. Услуги юриста по оформлению земли под строительство подразумевают различные функции: межевание участка, сопровождение сделок по приобретению недвижимости, составление инвестиционных  договоров, приватизацию, защиту интересов в суде.

Составление инвестиционных договоров на строительство

Инвестиционные договора фиксируют и регулируют процесс финансирования различными сторонами, участвующими в инвестиционно-строительном проекте. Как правило, одним из участников выступает городская или областная администрация. Обязательства выдвигаются всеми сторонами договора. Инвестиционный договор в сфере коммерческого строительства может иметь и подрядчика, занимающегося организационными вопросами.  Договор содержит информацию об объемах финансирования, условиях выполнения взятых обязательств и площади участка, выделенного на строительство коммерческой недвижимости. В зависимости от предполагаемой прибыли устанавливается приблизительная сумма выплаты. Если проект долгосрочный, то точно определить сумму выплаты не представляется возможным. Приблизительная сумма может подвергаться корректировке. Инвестиционный договор не следует рассматривать в качестве договора о совместной деятельности. В случае возникновения спора арбитражный суд рассматривает буквальное значение всех выражений, прописанных в договоре. На основе этой информации определяет правовую природу договора. Точная правовая классификация требуется для определения порядка налогообложения и суммы налогов.

Участие в сделках по приобретению объектов недвижимости

Юридическое сопровождение сделок по покупке недвижимости необходимо для защиты интересов участников сделки, обеспечения правовой законности, правильного оформления документации, соблюдения установленного порядка передачи недвижимости новому собственнику.

Какие юридические услуги могут быть востребованы в процессе приобретения недвижимости:

• Экспертная оценка документов, подтверждающих и устанавливающих право собственности.
• Оценка правоспособности сторон к приобретению (отчуждению) недвижимости.
• Оценка правовой чистоты отчуждаемой недвижимости.
• Подготовка документации для проведения сделки.
• Подготовка и согласование договора, а так же приложений к нему.
• Сопровождение при подписании договора.
• Подготовка и предоставление пакета документации в регистрирующий орган для передачи прав собственности новому владельцу.
• Юридическая поддержка по исполнению договорных обязательств.
• Представление интересов в судебных органах.

Многие полагают, что юристов в сфере недвижимости очень много,  поэтому выбор грамотного специалиста не требует усилий. Однако на практике многие убеждаются, что консультации многих юристов-универсалов поверхностны и имеют низкую практическую пользу. Если вы рассчитываете на серьезную и качественную работу, обращайтесь в юридическую компанию "МИП". Глубокие знания правовых норм в сфере строительства коммерческой недвижимости  и многолетний опыт работы позволяет свести к минимуму риски на всех этапах проекта.

Управление коммерческой недвижимостью 

Управление коммерческой недвижимостью представляет собой профессиональную деятельностью, направленную на использование объектов недвижимого имущества для извлечения прибыли (инвестиции), с учетом уплаты налог на имущество. Типичным примером таких объектов является офисное здание, помещение в котором арендуют десятки и сотни юридических лиц с общим штатом в несколько тысяч человек.

Управление коммерческой недвижимостью, с учетом уплаты налог на имущество, подразумевает наличие управляющей компании или управляющего, а также инвестиции в объект. В обоих случаях эти лица должны иметь статус юридического лица или индивидуального предпринимателя. Главной задачей управляющей компании является поиск инвестиции и оптимизация ресурсов объекта недвижимого имущества для извлечения максимальной прибыли, с учетом уплаты налог на имущество.

Управление коммерческой недвижимостью и реализация инвестиции реализуется одновременно в нескольких направлениях:

1. инвестиции в объект, а также управление, с учетом суммы инвестиции  и уплаты налог на имущество, с целью поиска и обслуживания арендаторов, которые регулярно вносят платежи и приносят прибыль собственнику, которому принадлежит коммерческий объект;
2. инвестиции, техническое управление и обслуживание объекта недвижимого имущества с целью оптимизации расходов и увеличения общей прибыли на коммерческий объект, с учетом суммы инвестиции и уплаты налог на имущество;
3. инвестиции, стратегическое управление и долгосрочное управление коммерческой недвижимостью, с учетом сумы инвестиции и уплаты налог на имущество – долгосрочные инвестиции, разработка и реализация долгосрочного плана на управление объектом.

Лицензия на осуществление такой деятельности законодательство не предусматривается.

Налог на коммерческую недвижимость 

Налог на коммерческую недвижимость (налог на имущество) обязаны платить собственники объектов недвижимого имущества, используемого в коммерческих целях. Налоговый кодекс РФ предоставил органам местного самоуправления право определять ставки (размеры) указанного налог (налог на имущество).  

Максимальная ставка, которую может составлять налог на коммерческую недвижимость (налог на имущество), - 2% от кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимого имущества. Кадастровая стоимость определяется субъектом Российской Федерации в рамках осуществления кадастровой деятельности.

Так как кадастровая стоимость объектов и ставка налога (налог на имущество) отличается в зависимости от субъекта Российской Федерации, налог на коммерческую недвижимость (налог на имущество) может существенно различаться для объектов, расположенных в соседних субъектах Российской Федерации. На практике, подавляющее большинство органов местного самоуправления устанавливают максимально возможную ставку налог на коммерческую недвижимость (налог на имущество).

Ключевой особенностью налог на коммерческую недвижимость (налог на имущество) является расчет его исходя из кадастровой стоимости объекта, которая, как правило, превышает рыночную стоимость объектов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость 

Инвестиции в коммерческую недвижимость (коммерческие инвестиции) подразумевают вложение денежных активов физического или юридического лица (коммерческие инвестиции) в коммерческий объект недвижимого имущества с целью извлечения прибыли и получения дохода от вложенных средств (коммерческие инвестиции). При грамотном управлении коммерческим объектом недвижимого имущества такие вложения (коммерческие инвестиции) не только позволят принести стабильный доход, но и гарантирует сохранность средств, ведь любой коммерческий объект недвижимого имущества изначально рассматривается как средство сохранения и преумножения капитала (коммерческие инвестиции).

Чтобы инвестиции в коммерческую недвижимость (коммерческие инвестиции) принесли результат в виде прибыли необходимо проанализировать порядок управление объектом еще на стадии его приобретения или возведения. Для эффективного управления коммерческим объектом на стадии инвестиции необходимо учесть массу факторов: транспортная доступность, наличие по месту расположения объекта жилых кварталов и производственных объектов, наличие технических коммуникаций и их состояние, а также множество других нюансов.

Только комплексный подход к анализу и составлению плана предстоящей деятельности позволит реализовать инвестиции в коммерческую недвижимость (коммерческие инвестиции) в стабильный доход и развивающийся бизнес-проект. Расчет доходности для инвестиции может отличаться от целевого назначения коммерческого объекта недвижимого имущества, поэтому инвестиции в коммерческую недвижимость (коммерческие инвестиции) должны учитывать этот фактор при расчете предполагаемой прибыли.

Под грамотным управлением объектом недвижимого имущества инвестиции в коммерческую недвижимость (коммерческие инвестиции)способны принесли доход, в разы превышающий инвестиционный доход (кредитные инвестиции) от размещения средств в кредитные учреждения.

Лицензия на управление коммерческой недвижимостью 

Еще одним преимуществом вложения средств в коммерческий объект недвижимостью является тот факт, что лицензия на управление коммерческой недвижимостью не требуется. Управляющая компания должна обладать статусом юридического лица и внести в качестве основного или дополнительного вида деятельности из ОКВЭД код «управление объектом недвижимого имущества».

Коммерческий подкуп за завышение оценки недвижимости 

В случаях, когда требуется провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, профессиональные оценщики могут искусственно завысить оценку объекта. Такое завышение стоимости объекта делается с целью повышения привлекательности объекта на рынке спроса и предложения. Основным мотивом подобных действий оценщика является коммерческий подкуп (подкуп оценщика).

За искусственное завышения стоимости объекта недвижимого имущества может последовать наказание, если будет доказан коммерческий подкуп (подкуп оценщика). В частности, коммерческий подкуп за завышение оценки недвижимости (подкуп оценщика) может привести к отзыву лицензии или аккредитации у профессионального оценщика с лишением права заниматься оценочной деятельностью, если такой подкуп будет доказан.

Коммерческий подкуп (подкуп оценщика) крайне сложно доказать, ведь оценочная деятельность является независимой. Тем не менее, дела по статье «коммерческий подкуп» регулярно появляются в качестве заглавных тем в средствах массовой информации.

Вопрос-ответ

Вопрос: Может ли повлиять подкуп оценщика и недостоверная стоимость объекта на налог, который рассчитывается на коммерческий объект недвижимости (налог на имущество)? Что ждет оценщика, если подкуп будет доказан?

Ответ: Налог на коммерческий объект недвижимости (налог на имущество) рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, которую имеет коммерческий объект недвижимого имущества. Поэтому подкуп оценщика напрямую не повлияет на налог, который рассчитывается на коммерческий объект недвижимости (налог на имущество).

Тем не менее, собственник объекта имеет право оспаривать его кадастровую стоимость в судебном порядке. Для этого может использоваться отчет о рыночной стоимости, которую имеет коммерческий объект недвижимого имущества. Следовательно, в определенных случаях подкуп оценщика может повлиять на налог, который рассчитывается на коммерческий объект недвижимости (налог на имущество). В случае, если вместо кадастровой стоимости для расчет налог (налог на имущество) будет использована рыночная стоимость объекта, налог на объект (налог на имущество) будет существенно ниже.

Если подкуп будет доказан, оценщика ждет лишение аккредитации в СРО. На налог в отношении объекта (налог на имущество) в таком случае факт завышения оценочной стоимости повлияет, только если налоговый орган обратится в суд для установления налог на объект (налог на имущество) в предыдущем значении.