Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Договоры в недвижимости и строительстве » Споры по договору строительного подряда

Споры по договору строительного подряда в Москве

Несмотря на то, что стороны в договоре пытаются предусмотреть все аспекты осуществления строительного подряда, такое удается не всегда. Разрешить возникшие проблемы можно в досудебном и судебном порядке. Настоящая статья ответит на вопросы как правильно составить и направить претензию, а также познакомит с обзором практики разрешения споров по договору в судебном порядке.

В случае, когда исполнитель или заказчик не выполняет своих обязательств по договору строительного подряда, то другой контрагент делает попытку решить возникшие проблемы в досудебном порядке. Для этого он оформляет претензию по договору строительного подряда.

Претензия по договору строительного подряда

Претензия по договору строительного подряда – это вид официального делового письма, в котором исполнителю или заказчику контрагент предъявляет требования об устранении нарушений исполнения договора строительного подряда.  

Установление претензионного порядка разрешения споров

Претензионный порядок решения споров стороны могут прописать в самом договоре строительного подряда.

Законодательством не предусмотрено строгой формулировки положения о претензионном порядке с целью урегулирования споров. Однако, на практике юристами выработаны определенные условия, который должны содержаться в тексте договора:

1. Указание на то, что разрешение споров с помощью претензионного порядка является обязательным;
2. Перечень разногласий, которые можно разрешить в претензионном порядке;
3. Способ направления претензии;
4. Обозначение срока предъявления, а также рассмотрения претензии;
5. Перечисление документов, которые необходимо приложить к претензии.

Положения относительно претензионного порядка с целью урегулирования споров рекомендуется размещать в отдельном разделе или в приложении.  

Оформление претензии

Претензия обязательно оформляется в письменном виде. В ней необходимо указать:

1. наименование компании или организации, которая составила претензию, адрес, банковские реквизиты, данные свидетельства о регистрации в ЕГРЮЛ;
2. дату составления письма;
3. адресата;
4. заголовок "Претензия";
5. требования к получателю;
6. обстоятельства, на которых основано предъявление требований;
7. суть разногласий;
8. сумму убытков;
9. пути разрешения споров;
10. срок, в течение которого должен быть дан ответ на претензию;
11. список приложенных документов.

Прилагаемые к претензии документы могут быть как оригиналами, так и заверенными копиями.

Как направляется претензия?

Направить претензию можно следующими способами:

1. вручить самостоятельно. В этом случае в компании или организации должен остаться свой образец претензии. На нем работник, который получил претензию, обязан поставить дату получения, печать свою подпись с расшифровкой и занимаемую должность;
2. отослать заказным письмом. Направляя претензию для урегулирования споров таким способом, у отправителя остаются почтовая квитанция, а также уведомление о вручении письма;
3. отправить факсом или электронной почтой. После отправки необходимо распечатать образец электронного письма или факсимильного отчета. Этот способ отправки рекомендуется использовать при условии, что он прописан в договоре.  

Главная задача отправителя претензии – это зафиксировать факт ее передачи и получения. Отметка будет служить доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования споров. 

Ответ на претензию

После получения претензии, контрагент обязан ее рассмотреть и дать на нее ответ на протяжении срока, который указан в договоре. Если срок на рассмотрение нее указан, то получатель должен ответить на жалобу в течение 30 дней. Кроме того, за контрагентом сохраняется право на запрос документов, без которых нельзя рассмотреть претензию. В этом случае необходимо направить запрос, в котором указывается:

1. перечень нужных документов;
2. срок, который отведен на доставку документов.

Если запрашиваемые документы не были получены, получатель претензии обязан дать на нее ответ без данных документов.

Ответ на претензию может содержать решение:

1. о полном ее удовлетворении;
2. о частичном ее удовлетворении;
3. об отказе в удовлетворении.

Если контрагент согласен частично или полностью удовлетворить требования претензионного письма, то в своем ответе он указывает способ и срок удовлетворения требований, а также размер признанной суммы.

В случае отказа удовлетворить требования жалобы ответ должен содержать причины данного решения, а также дать ссылки на законодательные нормы, которые являются основаниями для отказа. Контрагент обязан вернуть оригиналы документов, которые прилагались к претензионному письму, и документы, которые подтверждают законность отказа удовлетворять требования.

Ответ на жалобу может быть передан лично, отправлен заказным письмом или другим способом, который оговорили участники договора.

Судебная практика разрешения споров по договору строительного подряда

Заказчику и подрядчику полезно ознакомиться с практикой урегулирования споров по договору строительного подряда, более подробно изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».

Предметы споров	Урегулирование споров
Работа, которая выполнена на основании административного договора и не была принята заказчиком, не оплачивается.	Согласно ст. 740 ГК РФ только договор является основанием для возникновения правоотношений, поэтому подрядчику отказали в оплате законно.
Недействительность договора – это не причина не оплачивать работу.	Ст. 167 ГК РФ гласит, что в случае признания договора недействительным все стороны обязаны вернуть полученное по сделке. Заказчик не может вернуть исполнителю строительные материалы и выполненные работы, поэтому подрядчик может требовать взыскания их стоимости в виде компенсации.
Все расчеты по договору необходимо произвести, даже если договор заключило неуполномоченное лицо, а заказчик одобрил эти расчеты.	На всех этапах строительства осуществлялись промежуточные платежи. Их подписывал заказчик, который является уполномоченным лицом согласно ст. 183 ГК. Своей подписью он одобрял строительные работы. В связи с этим подрядчик имеет право на взыскание оплаты.
Если в договоре не оговорен срок выполнения работ, он признается не заключенным.	Срок выполнения работ – это существенное условие договора. Если такое условие отсутствует, то договор признается незаключенным (ст. 432 ГК). По этой причине подрядчик не имеет права предъявлять требование о взыскании пени заказчику.
Договор не признается не заключенным при отсутствии утвержденной технической документации.	Стороны договора обсудили объем работ, а также их стоимость. Исполнителю был предоставлен типовой образец здания. По окончанию строительства заказчик принял работу. Такие обстоятельства не позволяют заказчику признать договор не заключенным из-за отсутствия технической документации.
В договоре можно указать способ определения цены. Подрядчик подал иск на взыскание оплаты за выполненные работы на основании акта, подписанного с обеих сторон.	Согласно договору строительного подряда стоимость работ состоит из сметной и переменной суммы. Способ определения цены согласован таким образом, что расчет не требует дополнительных согласований. В договоре не предусмотрено внесение поправок после каждого изменения индекса переменной суммы. Иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком.
Прием работ осуществляется только при положительных предварительных испытаниях.	П.5 ст. 753 ГК РФ гласит, что в предусмотренных законодателем случаях или при особенном характере работ, прописанном в договоре, заказчик подписывает акт приемки работ, только когда предварительные испытания дают положительные результаты. Если первоначально испытания прошли отрицательно, то необходимо провести повторно. При отсутствии положительных результатов заказчик имеет право отказаться от подписания акта приема передачи.
После сдачи результата работ заказчик обязан оплатить их.	Ст. 753 ГК РФ предусматривает оформление одностороннего акта. Этот документ позволяет исполнителю защитить свои интересы, если возникнут проблемы с оформлением документов, подтверждающих приемку работ заказчиком. В данной ситуации подрядчик не сообщил заказчику завершении строительных работ, таким образом, заказчик не отказывался выполнять свои обязательства, а объект не передавался ему в установленном порядке.
Генподрядчик обязан расплатиться с субподрядчиками независимо от оплаты выполненных работ заказчиком генподрядчику.	Согласно п.4 ст.706 ГК заказчик может рассчитываться напрямую с субподрядчиком, если между ними подписан договор на выполнения работ. Если такого договора нет, субподрядчик имеет право требовать расчета от генподрядчика. Генподрядчик в этом случае обязан выплатить деньги в срок, несмотря на наличие проблемы с получением оплаты от заказчика.
Заказчик вправе потребовать пересмотра цен за выполненные работы, даже если есть акт приемки работ.	Апелляционная инстанция обратила внимание на предусмотренную в договоре обязанность заказчика ежемесячно оплачивать объем выполненных работ. Хотя в процессе рассмотрения дела в суде подтвердилась завышенную стоимость работ, однако, это не освобождает заказчика от оплаты фактически выполненных работ по ранее согласованным ценам. Требование о взыскании основного долга было удовлетворено частично и на взысканную сумму начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.