Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.


Способы расторжения договора купли-продажи

Специфика земли, как объекта правоотношений, обуславливает особенности расторжения сделок по купле-продаже участков. Отечественная правовая система устанавливает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи земли:

  • По соглашению сторон.
  • В одностороннем порядке.
  • По решению судебного органа.

Соглашение сторон является самым простым способом расторжения договора купли-продажи, ведь в этом случае обе стороны изъявляют свое желание и свободную волю прекратить правоотношение, складывающееся в процессе отчуждения участка от одного правообладателя к другому. Кроме того, данный вариант устраняет любую причину возможного конфликта между покупателем и продавцом относительно оснований и последствий расторжения сделки и позволяет избежать потенциального спора в судебных органах.

Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца. Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние. Воля сторон на расторжение договора должна найти подтверждение в акте государственной регистрации, который  придаст ей юридическую силу.

Односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. В отношении участка земли действует общий принцип одностороннего расторжения договора в следующих случаях. Так как, помимо подписания договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю имущество в натуре (т.е. передать участок земли по передаточному акту), отказ от такой передачи будет расцениваться как несоблюдение основного условия договора и дает покупателю возможность в определенных случаях требовать одностороннего расторжения договора.

Аналогичным образом, отказ покупателя принять участок земли, являющийся предметом договора купли-продажи, дает продавцу возможность либо настаивать на принудительном исполнении договора, либо потребовать о расторжении договора в одностороннем порядке.

Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является отказ покупателя отплатить стоимость передаваемого по договору объекта при одновременном уклонении от получения имущества (участка) по передаточному акту.

В случае существенного нарушения условий договора купли-продажи в отношении качественных характеристик имущества (земельного участка) покупатель также может настаивать на одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении. В этом случае ключевое значение имеет тот факт, что качественные свойства земли не соответствуют их описанию в условиях договора, что создает для приобретателя заведомо неблагоприятные условия сделки.

Поможем расторгнуть сделку с земельным участком
Запишись на бесплатную консультацию к юристу

Расторжение договора купли-продажи участка земли возможно и в судебном порядке.

Первым основанием для подобного требования будет являться существенное нарушение условий договора, к которым относится, прежде всего, порядок оплаты предмета договора (участка). Важно, что сам по себе факт неисполнения обязательства по оплате приобретенного участка земли не всегда может являться основанием для расторжения договора в судебном порядке. По общему правилу продавец вправе требовать оплату через судебное производство с возмещением всех убытков, вызванных недобросовестным поведение покупателя.

Также существует возможность расторгнуть договор купли-продажи в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. Для этого важен факт существенного нарушения условий договора, причем степень такой существенности определяет суд исходя из совокупности представленных сторонами доказательств.

Особенности государственной регистрации расторжения сделок с земельными участками

Органы, осуществляющий регистрацию сделок с имуществом, должны отразить факт расторжения договора отчуждения участка земли путем внесения сведений в реестр прав. Основанием для внесения сведений будут являться:

  • Заявление заинтересованного лица с приложением документов, подтверждающих юридический факт расторжения договора;
  • Судебный акт, представленный в органы Росреестра заинтересованным субъектом либо государственным органом.

После предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающих факт расторжения сделки, проходит обычная процедура, предусмотренная для регистрации прав: проверка документов на предмет законности и соответствию действующему законодательству, после чего происходит внесение сведений в реестр прав.

С момента внесения сведений в реестр наступают юридические последствия расторжения сделки купли-продажи участка земли. 

Юридические последствия расторжения договора для третьих лиц

Основным и единственным последствием расторжения договора купли-продажи участка является отражением этого факта в сведениях единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с этого момента наступают юридически значимые последствия как для самих сторон расторгнутой сделки, так и для третьих лиц.

После внесения сведений в ЕГРП о расторжении договора, стороны сделки не могут ссылаться на его условия в любых правоотношениях с третьими лицами.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич - эксперт по сложным вопросам

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

земельный вопрос

Зам главы города помог моему бывшему мужу продать зем. участок без меня предпринимателю которым семья пользовалась 18 лет Правду в городе не найдешь суды купленные , работают не для человека а против человека. муж оставил меня без земли и без денег . Начала защищаться и бороться, уволили с работы

Альфия20.11.2021 05:03

Добрый вечер.

Не совсем понятно, в чем заключается вопрос. К тому же мало информации по существу дела.

Могу дать совет только в рамках правового поля.

Итак...

суды купленные

Вы в суд обращались? 

Обращаю Ваше внимание, что переход прав на участок подлежит госрегистрации, в связи с этим на продажу участка требуется Ваше нотарильно заверенное согласие. Если такового не было, Вы вправе в течение года с момента, когда узнали о продаже, оспорить  эту сделку в суде.

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
 
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
(в ред. Федеральногозаконаот 29.12.2015 N 391-ФЗ)
(см. текст в предыдущейредакции)
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если Ваши суды купленные, дело в любом случае можно довести до Верховного суда РФ.
Боритесь за свои прав. Удачи!
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна20.11.2021 18:07

расторжение договора купли-продажи земельного участка

В субботу был подписан договор купли- продажи земельного участка и сданы документы на государственную регистрацию. Мы являемся продавцами. Покупатель сегодня позвонила и сообщила о том, что намерена расторгнуть договор т. к. на этом участке не возможно пробурить скважину для воды.

Евгения18.11.2021 17:17

Добрый день! Расторжение договора купли-продажи земельного участка https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html Признать договор купли продажи не действительным Вы можете. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) ГК РФ Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта. ГЕНПРОКУРАТУРА https://ipriem.genproc.gov.ru/contacts/ipriem/  Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна19.11.2021 17:03

Расторжение договора купли продажи земельного участка

Добрый день. Мы продавцы земельного участка, Вчера мы оформили у юриста ДКП земельного участка, сдали все документы в МФЦ для регистрации, покупатель все добровольно подписал, ознакомился с документами, оплатил гос.пошлину, передал нам денежные средства. Участок у нас был 20 соток, ЛПХ, не далеко от участка расположена ж\д дорога, но до нее еще один участок (не наш), 9 соток и автомобильная дорога. Покупатель неоднократно был на месте зем.участка, в курсе жд линии. Через пять часов после сделки, мне звонит покупатель и говорит, что проехал в администрацию и сделал запрос на получение разрешения на строительство, на что получил ответ,что якобы разрешения ему не дадут, т.к. там расширили охраняемую ржд с 2012 года и участок оказывается весь находится в этой зоне и строить на нем нельзя, только как огород использовать БЕЗ ПОСТРОЕК. Мы как продавцы этого нюанса не знали! Теперь продавец намекает, чтобы расторгнуть договор. Перерыли весь интернет в поисках правил землепользования и застройки поселения, где у нас был земельный учасотк, сделали запрос в ПЧ (где обслуживается этот участок жд дороги) - у них везде один ответ, что нет там никакой зеленой зоны. Документы у нас все подлинные и полноценные, подписаны администрацией района, разрешенное пользование под ЛПХ, земли входят в категории земель населенного пункта. Как нам теперь быть, чего ожидать? Может ли покупатель в одностороннем порядке расторгнуть ДКП, и даже если у него это получится, что нам делать в дальнейшем с этой землей, если на ней ничего делать нельзя?

Александра17.11.2021 06:58

Здравствуйте  Александра! Да, покупатель может пойти на расторжение договора в судебном порядке, если для этого представит доказательства, при которых можно будет расторгнуть договор. Если таких доказательств представлено не будет, ему откажут в исковых требованиях и обяжут заключить договор. В данном деле много нюансов. Для более подробного разговора по сути дела, можете обратиться на консультацию к специалисту лично, предварительно записавшись по телефону, указанному на сайте компании. 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна17.11.2021 13:01

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Недавно купили зем.участок с назначением земли общего пользования(уличная сеть) фундамент залит и даже построена сибитом коробка дома, по словам продавца изначально зем.участок был ИЖС, только перед сделкой она мне сказала, что в мае месяце подала заявление на ИЖС, что будем ждать утверждение ген.плана мэрии города, как узнала что это довольно долгий процесс. Участок мы покупали в обмен на машину+наличка на руки. Документы уже оформлены на меня. Куда мне сейчас обращаться и писать отказ? И как долго продлится этот процесс?

Чаяна15.11.2021 13:48
ГК РФ Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящимКодексом, другимизаконамиили договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
То есть для одностроннего расторжения  обращаться в суд.
О сроках  и перспективе дела сложно рассуждать, не зная всех обстоятельств. 
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна15.11.2021 21:44

расторжение договора купли продажи земельного участка по истечению срока

Здравствуйте ! Меня зовут Виктор , я в прошлом году продал земельный участок в рассрочку на один год. Покупатель обязывался выплатить всю сумму разом, был заключён договор в мфц у нотариуса. Прошло время деньги не перечислили . Связывался с продавцом сказал денег нет . Подскажите пожалуйста что первым делом нужно делать ? куда идти . Можно ли заставить продавца в судебном порядке о выплате всей суммы. Или если нет то куда идти чтобы признали обратно право на собственность.

Виктор14.11.2021 15:28

Вам следует обращаться в суд с иском, для этого Вам необходима помощь грамотного юриста. Для квалифицированной помощи необходимо изучить Ваши конкретные документы и условия договора. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду МИП 9. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По с тоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна15.11.2021 01:43

Купля-продажа. Расторжение договора

Здравствуйте. В 2011 году мы купили дом на земле, 20 соток земли. Но то, что нам продается дом вместе с землёй, указано только в предварительном договоре, в основном договоре значится только дом. Возможно ли расторгнуть договор, на основании того, что дом не может продаваться без земли. Как доказать, что земля была нами куплена, но не оформлена на нас? Спасибо.

Елена14.11.2021 12:59

Добрый день! Признать договор купли продажи не действительным Вы можете. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) ГК РФ Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна15.11.2021 12:41

Оформление договора расторжения купли-продажи

Добрый день. Мной были проданы две дачи, находящиеся рядом, но одна жилая (в наличии свет+вода+печное и каминное отопление) с земельным участком, другая в стадии строительных работ (только стены, потолки и остекленные окна). Покупатель первоначально купил жилую в 2017 году, а вторую в мае 2018 года. Может ли покупатель расторгнуть договор купли-продажи обеих дач или по отдельности?

Жанна14.11.2021 09:42

Здравствуйте! Вам нужно в том же порядке, что и заключался договор покупки, составить договор расторжения купли-продажи на каждый объект недвижимости, отдать его в регистрационную палату вместе со всеми документами.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна15.11.2021 00:25

Купили дом с долгами

Здравствуйте! При покупке сада продавец умолчал о наличии долга. Председатель угрожал отключить электричество, пока мы, новые хозяева не оплатим долг в размере 15-и тысяч рублей. Имеет ли председатель отключить электричество? Как быть с долгом?

Елена 12.11.2021 08:02

Добрый вечер. Этот долг висит лично на предыдущем собственнике, ане на участке, ибо членом товарищества являлся он сам. Вы вправе и вовсе не быть членом товаришества. Любые неазконные действия председателя обжалуйте в суд и прокуратуру.

А так, он просто пытается решить свою проблему с взысканием долг наиболее простым путем. Долг ни в коем случае не оплачивайте, он не Ваш.

Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Статья 6. Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных земельных участках без создания товарищества
 
1. Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных земельных участках может осуществляться гражданами без создания товарищества.
2. Предоставление садовых или огородных земельных участков гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи, осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
3. Граждане, осуществляющие ведение садоводства или огородничества без создания товарищества, осуществляют свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе самостоятельно взаимодействуют с органами государственной власти, органами местного самоуправления и иными организациями, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
 
Статья 5. Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе
 
1. Ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе может осуществляться собственниками или в случаях, установленных частью 11 статьи 12 настоящего Федерального закона, правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества.
2. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества.
3. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества.
4. Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом товарищества.
5. В случае невнесения платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, данная плата взыскивается товариществом в судебном порядке.
6. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе принимать участие в общем собрании членов товарищества. По вопросам, указанным в пунктах 4 - 6, 21 и 22 части 1 статьи 17 настоящего Федерального закона, лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе принимать участие в голосовании при принятии по указанным вопросам решений общим собранием членов товарищества. По иным вопросам повестки общего собрания членов товарищества лица, указанные в части 1 настоящей статьи, в голосовании при принятии решения общим собранием членов товарищества участия не принимают.
7. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обладают правом, предусмотренным частью 3 статьи 11 настоящего Федерального закона.
8. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обладают правом обжаловать решения органов товарищества, влекущие для этих лиц гражданско-правовые последствия, в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна12.11.2021 21:48