Расторжение договора купли-продажи земельного участка
Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.


Способы расторжения договора купли-продажи

Специфика земли, как объекта правоотношений, обуславливает особенности расторжения сделок по купле-продаже участков. Отечественная правовая система устанавливает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи земли:

  • По соглашению сторон.
  • В одностороннем порядке.
  • По решению судебного органа.

Соглашение сторон является самым простым способом расторжения договора купли-продажи, ведь в этом случае обе стороны изъявляют свое желание и свободную волю прекратить правоотношение, складывающееся в процессе отчуждения участка от одного правообладателя к другому. Кроме того, данный вариант устраняет любую причину возможного конфликта между покупателем и продавцом относительно оснований и последствий расторжения сделки и позволяет избежать потенциального спора в судебных органах.

Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца. Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние. Воля сторон на расторжение договора должна найти подтверждение в акте государственной регистрации, который  придаст ей юридическую силу.

Односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. В отношении участка земли действует общий принцип одностороннего расторжения договора в следующих случаях. Так как, помимо подписания договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю имущество в натуре (т.е. передать участок земли по передаточному акту), отказ от такой передачи будет расцениваться как несоблюдение основного условия договора и дает покупателю возможность в определенных случаях требовать одностороннего расторжения договора.

Аналогичным образом, отказ покупателя принять участок земли, являющийся предметом договора купли-продажи, дает продавцу возможность либо настаивать на принудительном исполнении договора, либо потребовать о расторжении договора в одностороннем порядке.

Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является отказ покупателя отплатить стоимость передаваемого по договору объекта при одновременном уклонении от получения имущества (участка) по передаточному акту.

В случае существенного нарушения условий договора купли-продажи в отношении качественных характеристик имущества (земельного участка) покупатель также может настаивать на одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении. В этом случае ключевое значение имеет тот факт, что качественные свойства земли не соответствуют их описанию в условиях договора, что создает для приобретателя заведомо неблагоприятные условия сделки.

Расторжение договора купли-продажи участка земли возможно и в судебном порядке.

Первым основанием для подобного требования будет являться существенное нарушение условий договора, к которым относится, прежде всего, порядок оплаты предмета договора (участка). Важно, что сам по себе факт неисполнения обязательства по оплате приобретенного участка земли не всегда может являться основанием для расторжения договора в судебном порядке. По общему правилу продавец вправе требовать оплату через судебное производство с возмещением всех убытков, вызванных недобросовестным поведение покупателя.

Также существует возможность расторгнуть договор купли-продажи в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. Для этого важен факт существенного нарушения условий договора, причем степень такой существенности определяет суд исходя из совокупности представленных сторонами доказательств.

Особенности государственной регистрации расторжения сделок с земельными участками

Органы, осуществляющий регистрацию сделок с имуществом, должны отразить факт расторжения договора отчуждения участка земли путем внесения сведений в реестр прав. Основанием для внесения сведений будут являться:

  • Заявление заинтересованного лица с приложением документов, подтверждающих юридический факт расторжения договора;
  • Судебный акт, представленный в органы Росреестра заинтересованным субъектом либо государственным органом.

После предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающих факт расторжения сделки, проходит обычная процедура, предусмотренная для регистрации прав: проверка документов на предмет законности и соответствию действующему законодательству, после чего происходит внесение сведений в реестр прав.

С момента внесения сведений в реестр наступают юридические последствия расторжения сделки купли-продажи участка земли. 

Юридические последствия расторжения договора для третьих лиц

Основным и единственным последствием расторжения договора купли-продажи участка является отражением этого факта в сведениях единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с этого момента наступают юридически значимые последствия как для самих сторон расторгнутой сделки, так и для третьих лиц.

После внесения сведений в ЕГРП о расторжении договора, стороны сделки не могут ссылаться на его условия в любых правоотношениях с третьими лицами.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Просят вернуть деньги

Добрый день! Мы продали земельный участок(право собственности и гос.акты есть), земля находится на территории сельского совета. С момента продажи прошел месяц. Сегодня звонит покупатель и говорит о том, что мы должны ему вернуть деньги, т.к. при продаже не предоставили справку о том, что сельский совет отказывается приобретать у нас землю. Как быть в такой ситуации?

Елена07.12.2021 05:47

Добрый день, Елена. При продаже покупатель должен был проверить все необходимые сведения и документы. Так как участок уже был продан покупатель, как новый собственник земельного участка, сам должен решать вопрос с сельским советом. Если вам необходима консультация по данному вопросу, приходите в офис, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод - "МИП-8".

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна08.12.2021 03:15

Купля-продажа.

Я продал земельный пай. Сделка не была оформлена в МФЦ. Могу ли я расторгнуть договор купля-продажи?

Вера04.12.2021 08:48

Добрый день! Расторжение договора купли-продажи земельного участка https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна05.12.2021 00:38

Договор купли продажи его сроки.

Был приобретен земельный участок в 2002 году была произведена сделка купли продажи но по сегодняшний год 2018 не был зарегистрирован в регистрационной палате, имеет силу документ купли продажи или нет. Имеют ли права прежним хозяева земельного участка?

Раиса03.12.2021 16:17

Добрый день! Если есть возможность найти прежних хозяев участка, то Вам нужно вместе с ними переделать договор купли-продажи и зарегистрировать его в росреестре, так же нужно будет сделать новый кадастровый паспорт и взять справку из БТИ об отсутствии построек на участке, если на частке построен дом- зарегистрировать его. Если же бывших хозяев найти не возможно, либо они не идут с Вами на контакт, то только в судебном порядке доказывать факт владения на основании договора купли-продажи, квитанций на оплату взносов, свидетельских показаний и т.д. Наши юристы имеют большой опыт ведения подобных дел. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод - "МИП-Консультация".

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна04.12.2021 13:25
Юлия17.07.2021 05:19

Земельный участок был продан в 2006 году по расписке. Можно ли узнать законность этой сделки по земельному участку. В распискею написанной от руки не содержится паспортных данных , нет фамилий свидетелей, роспись только продавца. Содержатся данные : адрес, сумма, дата. Данный участок маме давали от работы. Была только садоводческая книжка.

Здравствуйте! Текст расписки должен содержать : Дата и адрес составления расписки (Место составления указывается по желанию сторон, достаточно указания города). Дату можно указывать и в конце расписки. Кто получил денежные средства - ФИО, дата рождения, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан), адрес регистрации и адрес фактического проживания. От кого получены денежные средства - ФИО, дата рождения, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан), адрес регистрации и адрес фактического проживания. По желанию в расписке можно указать телефоны займодателя и заемщика. В каком размере получены денежные средства и на каком основании?  (указать сумму цифрами и в скобочках прописью, а копейки только цифрами; размер процентов, если таковые установлены.) Либо какое имущество передано? (характеризующие данные имущества) До какого числа необходимо вернуть денежные средства(число, месяц, год)? В конце расписки обязательно должна стоять подпись лица, составившего расписку. То есть Ваша расписка не имеет юридической силы.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна17.07.2021 16:56

Как могли продать земельный участок, без ведома владельца

Добрый вечер! Не пользовались земельным участком 4 года.Случайно узнала,что его продали , т.к неправильно были оформлены д-ты.Есть св-во государственной регистрации права и кадастровый паспорт. Как такое могло произойти?

Надежда03.12.2021 11:02

Здравствуйте Надежда! Согласно ст. 209 ГК РФ, право распоряжаться своим имуществом, принадлежит собственнику, данного имущества. Вы можете в судебном порядке оспорить данную сделку. При необходимости можем оказать судебную защиту, для этого можете обратиться на консультацию к нашим специалистам. 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна04.12.2021 07:48

Расторжение договора

Здравствуйте! При подключении электричества к участку выяснилось, что это невозможно, тк как размежовка сделана продавцом не по правилам и к участку нет подъездных путей. Дорожка между участками ижс оказалась в частной собственности. Администрации не даёт ни каких разрешений на подключение коммуникаций, пока эту дорожку не переведут в общее пользование. \r\nМожем ли мы расторгнуть договор купли-продажи, тк нет возможности использовать участок под ИЖС? Участок куплен полгода назад.

Евгения 02.12.2021 03:58
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна02.12.2021 22:58

Причины для отказа расторжения договора купли продажи земельного участка.

Я (продавец) и покупатель составили договор купли-продажи, акт приема-передачи земельного участка и сдали для регистрации права через МФЦ. На другой день покупатель отказался по причине, что близко проходит высоковольтная линия и охранная зона составляет 15 метров от красной линии. Является ли это причиной для расторжения договора?

Зиля01.12.2021 17:34

Добрый вечер.

ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
Позиции высших судов по ст. 451 ГК РФ>>>
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
ГК РФ Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
На мой взгляд, близкое расположение ЛЭП никоим образом не свидетельствует
- о недостатках товара, так как непосредственно к участку этот факт не имеет никакого отношения,а говорит лишь о несоблюдении санитарных норм муниципальными органами. 
- изменении обстоятельств, существовавших при заключении договора, ибо обстоятельства не изменились: у покупателя была возможность оценить эти обстоятельства и до заключения договора.
В связи с этим считаю, что оснований для одностороннего расторжения договора нет.
 
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна02.12.2021 10:56

по земле

В 1998 году нам предоставлен земельный участок под ИЖС 15 соток. Оформлено на мужа я находилась в декрете. Муж злоупотребляет алкоголем. В 2000 году развелись Но продолжали жить . В 2006 году оформили долевую ипотеку на квартиру на 15 лет. Муж в 2016 году продает без моего согласия и разрешения земельный участок с незавершенным строительством , оставляет меня без земли и без денег. При этом на мне кредиты на кирпич , ж/плиты , забор и т. д. Россреестр оформляет оперативно по телефону без тщательной проверки. Ипотека на квартиру невыплачена. Как признать договор купли продажи земельного участка с незавершенным строительством недействительным . Пользовалась 18 лет добросовестно , много вложений Землю поделили на 2 части не без помощи администрации и предприниматель построил 2 двухэтажных дома с нарушениями пож и сан. норм. и продали по ипотеке двум собственникам. Что мне можно делать дальше. Все бумаги , кредиты , письма есть

Альфия27.11.2021 20:03

Здравствуйте! Так как Вы и бывший муж не состояли в браке, Вы можете в порядке гражданского судопроизводства взыскать потраченные Вами деньги. Но для этого  нужно доказать, Вы действительно вкладывали средства строительство (чеки, договоры). Можете обратиться в нашу компанию для более подробной консультации по телефону, указанному на сайте. 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна28.11.2021 09:07

Расторжение договора купли-продажи

Добрый вечер! Купил землю с помещением. Внесли через МФЦ в РЕСТР и уже получили кадастровый документ на мое имя. Можем ли мы расторгнуть договор в обоюдном порядке и как это можно сделать без суда? Спасибо

Роман26.11.2021 23:03

Добрый день! Расторжение договора купли-продажи земельного участка https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru  По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна27.11.2021 09:04