На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.
Специфика земли, как объекта правоотношений, обуславливает особенности расторжения сделок по купле-продаже участков. Отечественная правовая система устанавливает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи земли:
Соглашение сторон является самым простым способом расторжения договора купли-продажи, ведь в этом случае обе стороны изъявляют свое желание и свободную волю прекратить правоотношение, складывающееся в процессе отчуждения участка от одного правообладателя к другому. Кроме того, данный вариант устраняет любую причину возможного конфликта между покупателем и продавцом относительно оснований и последствий расторжения сделки и позволяет избежать потенциального спора в судебных органах.
Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца. Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние. Воля сторон на расторжение договора должна найти подтверждение в акте государственной регистрации, который придаст ей юридическую силу.
Односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. В отношении участка земли действует общий принцип одностороннего расторжения договора в следующих случаях. Так как, помимо подписания договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю имущество в натуре (т.е. передать участок земли по передаточному акту), отказ от такой передачи будет расцениваться как несоблюдение основного условия договора и дает покупателю возможность в определенных случаях требовать одностороннего расторжения договора.
Аналогичным образом, отказ покупателя принять участок земли, являющийся предметом договора купли-продажи, дает продавцу возможность либо настаивать на принудительном исполнении договора, либо потребовать о расторжении договора в одностороннем порядке.
Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является отказ покупателя отплатить стоимость передаваемого по договору объекта при одновременном уклонении от получения имущества (участка) по передаточному акту.
В случае существенного нарушения условий договора купли-продажи в отношении качественных характеристик имущества (земельного участка) покупатель также может настаивать на одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении. В этом случае ключевое значение имеет тот факт, что качественные свойства земли не соответствуют их описанию в условиях договора, что создает для приобретателя заведомо неблагоприятные условия сделки.
Первым основанием для подобного требования будет являться существенное нарушение условий договора, к которым относится, прежде всего, порядок оплаты предмета договора (участка). Важно, что сам по себе факт неисполнения обязательства по оплате приобретенного участка земли не всегда может являться основанием для расторжения договора в судебном порядке. По общему правилу продавец вправе требовать оплату через судебное производство с возмещением всех убытков, вызванных недобросовестным поведение покупателя.
Также существует возможность расторгнуть договор купли-продажи в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. Для этого важен факт существенного нарушения условий договора, причем степень такой существенности определяет суд исходя из совокупности представленных сторонами доказательств.
Органы, осуществляющий регистрацию сделок с имуществом, должны отразить факт расторжения договора отчуждения участка земли путем внесения сведений в реестр прав. Основанием для внесения сведений будут являться:
После предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающих факт расторжения сделки, проходит обычная процедура, предусмотренная для регистрации прав: проверка документов на предмет законности и соответствию действующему законодательству, после чего происходит внесение сведений в реестр прав.
С момента внесения сведений в реестр наступают юридические последствия расторжения сделки купли-продажи участка земли.
Основным и единственным последствием расторжения договора купли-продажи участка является отражением этого факта в сведениях единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с этого момента наступают юридически значимые последствия как для самих сторон расторгнутой сделки, так и для третьих лиц.
После внесения сведений в ЕГРП о расторжении договора, стороны сделки не могут ссылаться на его условия в любых правоотношениях с третьими лицами.
Здравствуйте. Продали земельный участок, который был в собственности. Можно ли вернуть?
Добрый день!
Да, можно расторгнуть договор купли-продажи в течение 3 лет (в соответствии со сроком исковой давности ст. 196 ГК РФ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/2dd3d0a52b1ab6e77f6f0bfeb85d98c14fd738da/) по соглашению сторон или через суд.
Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 577-03-28
могут ли меня лишить земли и денег если по договору я не уплатил всю сумму
Здравствуйте Михаил! Земли и денег, Вас могут лишить только в судебном порядке, а для этого нужны основания. Конкретный ответ можно дать, только после изучения договора, на который Вы ссылаетесь. Для более подробного ответа, можете обратиться на консультацию к нашим специалистам, записавшись к ним на консультацию.
Здравствуйте. 2 недели назад мы купили участок с домом из шпал. Все устраивало. Но сейчас почувствовали запах,сделали экспертизу и оказалось что в этом доме повышенное содержание вредных веществ. Возможно ли расторгнуть договор и получить деньги обратно?
Добрый день! Вы можете расторгнуть договор купли-продажи по обоюдному согласию, если продавец пойдет Вам на встречу. Если же нет, то тогда нужно обратиться с иском в суд об отказе от исполнения договора купли-продажи и взыскании суммы оплаты по договору (согласно п. 2 ст. 475 ГК). Если это жилой дом, то он подразумевает нормы, содержания концентрации хим. веществ, установленные СанПиН 2.1.2.2645-10. Вы можете провести экспертизу самостоятельно, либо суд назначит ее в ходе судебного процесса. Наши юристы имеют большой опыт ведения подобных дел. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод - "МИП-Консультация".
Мужу в наследство земля досталась, мы продали земельный участок сделка прошла через Росреестра через пол года у новых собственников земли объявился наследник на строение стоящее на земле у них начались тяжбы новый собственник суд проиграл и сейчас моего мужа и нового собственника лишили права собственности. Новый собственник земельного участка подал на нас в суд на возврат денежных средств что делать
Добрый день! Это его законное право. Если суд изъял купленный земельный участок у покупателя, то покупателю нужно предъявить продавцу иск о возмещении убытков (например, в виде стоимости изъятого имущества), причиненных изъятием имущества по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Право на это предоставлено покупателю пунктом 1 статьи 461 ГК РФ. Кроме того, даже если договор купли-продажи будет содержать условие об освобождении продавца от ответственности за эвикцию или о ее ограничении, то оно будет признано ничтожным (п. 2 ст. 461 ГК РФ). Однако не получится возместить убытки, если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия. Для того чтобы взыскать убытки, необходимо доказать: наличие причинно-следственной связи между ненадлежащим исполнением продавцом обязательств и понесенными покупателем убытками (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 19 августа 2008 г. по делу № А65-18763/2007); их размер. В пункте 43 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 также указано, что в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со ст. 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи – см. Постановление 7 ААС от 09.01.2014 № А03-4402/2013, Постановление АС ЗСО от 08.04.2015 № А27-19386/2013, Постановление ФАС УО от 29.01.2014 № А76-11606/2013.
Здравствуйте! В 2012г. в октябре месяце покупали у одного гражданина недвижимость в виде частного дома. Дом тому гражданину перешел после судебных тяжб. А именно, дебитор не смог погасить долг, а кредитор в свою очередь подал иск в горсуд, который в свою очередь взыскал с дебитора долг путем выставления дома на публичные торги. На торгах не был реализован, процедуры соблюдены (объявление в газете, независимый оценщик…). Затем, решением суда дом переходит кредитору как не реализованный на публичных торгах. В тот же год, т.е. в 2012г. кредитор продал нам недвижимость. Дом пустовал, был в заброшенном состоянии. Интересное началось в 2015г. Дебитор путем взлома проник в дом, начал жить. Подал разного рода иски. И вот один из них об отмене договора купли продажи между новым владельцем (кредитором) и нами областной суд отменил. У нас на руках имеется красная книга на землю и техпаспорт на дом, на нас оформлены. У меня лично в голове не укладывается, как такое возможно? Вроде как я знаю, отменить договор правомочны одна из сторон, т.е. продавец или покупатель. Как нам быть? Имеем ли законные основания обратиться в Верховный суд? Спасибо.
Добрый день! Всякий договор является в первую очередь соглашением двух либо нескольких лиц, которым устанавливаются конкретные права и обязанности. Таковые обсуждаются, согласовываются и документально закрепляются. Если один участник не исполняет обязательств, то не остается иного выхода, как расторгнуть договор. По п.1 ст.452 ГК РФ расторжение договора на основании соглашения сторон считается сделкой двухсторонней. Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Юридическая группа МИП составит для Вас все заявление и жалобы по промокоду МИП 9. Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
Добрый день! Подписали договор купли-продажи з/у , с рассрочкой платежа, документ не датировали, в Росреестр не сдавали. Продавец обещал привести з/у в соответствии с Правилами зонирования и застройки, из зоны ИТ-3, в зону ИТ-1, с возможностью целевого использования з/у. На сегодняшний день градостроительный план земельного участка с зоной ИТ-1 не представлен,. Срок рассрочки истек и остатки денежных средств мной не выплачены. Земельный участок по факту не принимал и не использовал, но передаточный акт мной подписан. Хочу расторгнуть договор купли-продажи, не прошедший регистрацию в РОсреестре с возвратом денежных средств. Это возможно? Продавец против, готовит иск об исполнении обязательств по договору.
Здравствуйте! Да, расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно, нужно знать все аспекты дела. Наши юристы имеют большой опыт ведения подобных дел. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод - "МИП-Консультация".
Как расторгнуть договор купли -продажи земельного пая, если покупатель уже 3 года не оплатил его стоимость оговоренную в договоре? Покупатель согласен на расторжение договора. Можно это сделать через МФЦ, если обе стороны согласны и какие нужно составлять документы ? Спасибо. Жду ответа
Добрый день!
Да, вы можете это сделать по соглашению сторон через МФЦ. Согласно ст. 452 ГК РФ, Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ca10f0c19da23330c9d92dacb11df0c92444bca3/ Такое соглашение подлежит регистрации, которая совершается на основании заявлений, поданных участниками сделки. Единый государственный реестр делает соответствующую запись о прекращении взаимоотношений между сторонами. Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом. Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также невозможно, добиться своих прав можно только в судебном порядке.
Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 577-03-28
Спасибо за ответ. Все понятно, но для меня наверное лучше всего это составить соглашение о расторжении договора купли- продажи, чем по новой сделать договор купли- продажи. Если мною будет сделал этот договор купли-продажи в обратной форме, то я не смогу продать свой зем. участок без налога в течении 5 лет после его приобретения. А если я с покупателем расторгну договор купли продажи путем соглашения о расторжении договора купли- продажи, с указанием причины расторжения, тогда срок продажи у меня по закону останется тот же, который был до продажи. Я так понимаю? Так все таки, что лучше соглашение сделать? Спасибо.
Добрый день.
Согласно п.10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации": Признание сделки по продаже имущества недействительной или ее расторжение означает, что реализация имущества не состоялась...
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_187725/
В связи с чем, вы можете заключить соглашение о расторжении договора и , если общий срок права собственности состалвяет 5 лет - оплачивать налог не понадобится при новой продаже.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
Купили участок, оказался в зоне ЗОУИТ. Как расторгнуть договор?
Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам, поскольку необходимо детально изучить условия договора. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html