Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Расторжение договора купли-продажи земельного участка
Расторжение договора купли-продажи земельного участка
На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.
Содержание
Способы расторжения договора купли-продажи
Специфика земли, как объекта правоотношений, обуславливает особенности расторжения сделок по купле-продаже участков. Отечественная правовая система устанавливает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи земли:
- По соглашению сторон.
- В одностороннем порядке.
- По решению судебного органа.
Соглашение сторон является самым простым способом расторжения договора купли-продажи, ведь в этом случае обе стороны изъявляют свое желание и свободную волю прекратить правоотношение, складывающееся в процессе отчуждения участка от одного правообладателя к другому. Кроме того, данный вариант устраняет любую причину возможного конфликта между покупателем и продавцом относительно оснований и последствий расторжения сделки и позволяет избежать потенциального спора в судебных органах.
Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца. Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние. Воля сторон на расторжение договора должна найти подтверждение в акте государственной регистрации, который придаст ей юридическую силу.
Односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. В отношении участка земли действует общий принцип одностороннего расторжения договора в следующих случаях. Так как, помимо подписания договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю имущество в натуре (т.е. передать участок земли по передаточному акту), отказ от такой передачи будет расцениваться как несоблюдение основного условия договора и дает покупателю возможность в определенных случаях требовать одностороннего расторжения договора.
Аналогичным образом, отказ покупателя принять участок земли, являющийся предметом договора купли-продажи, дает продавцу возможность либо настаивать на принудительном исполнении договора, либо потребовать о расторжении договора в одностороннем порядке.
Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является отказ покупателя отплатить стоимость передаваемого по договору объекта при одновременном уклонении от получения имущества (участка) по передаточному акту.
В случае существенного нарушения условий договора купли-продажи в отношении качественных характеристик имущества (земельного участка) покупатель также может настаивать на одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении. В этом случае ключевое значение имеет тот факт, что качественные свойства земли не соответствуют их описанию в условиях договора, что создает для приобретателя заведомо неблагоприятные условия сделки.
Поможем расторгнуть сделку с земельным участком
Запишись на бесплатную консультацию к юристу
Расторжение договора купли-продажи участка земли возможно и в судебном порядке.
Первым основанием для подобного требования будет являться существенное нарушение условий договора, к которым относится, прежде всего, порядок оплаты предмета договора (участка). Важно, что сам по себе факт неисполнения обязательства по оплате приобретенного участка земли не всегда может являться основанием для расторжения договора в судебном порядке. По общему правилу продавец вправе требовать оплату через судебное производство с возмещением всех убытков, вызванных недобросовестным поведение покупателя.
Также существует возможность расторгнуть договор купли-продажи в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. Для этого важен факт существенного нарушения условий договора, причем степень такой существенности определяет суд исходя из совокупности представленных сторонами доказательств.
Особенности государственной регистрации расторжения сделок с земельными участками
Органы, осуществляющий регистрацию сделок с имуществом, должны отразить факт расторжения договора отчуждения участка земли путем внесения сведений в реестр прав. Основанием для внесения сведений будут являться:
- Заявление заинтересованного лица с приложением документов, подтверждающих юридический факт расторжения договора;
- Судебный акт, представленный в органы Росреестра заинтересованным субъектом либо государственным органом.
После предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающих факт расторжения сделки, проходит обычная процедура, предусмотренная для регистрации прав: проверка документов на предмет законности и соответствию действующему законодательству, после чего происходит внесение сведений в реестр прав.
С момента внесения сведений в реестр наступают юридические последствия расторжения сделки купли-продажи участка земли.
Юридические последствия расторжения договора для третьих лиц
Основным и единственным последствием расторжения договора купли-продажи участка является отражением этого факта в сведениях единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с этого момента наступают юридически значимые последствия как для самих сторон расторгнутой сделки, так и для третьих лиц.
После внесения сведений в ЕГРП о расторжении договора, стороны сделки не могут ссылаться на его условия в любых правоотношениях с третьими лицами.
Автор статьи
Вопросы и ответы юристов
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минутАннулирование соглашения о безвозмездной передаче земельного участка
Добрый день! Администрация подала в суд на меня о взыскании арендной платы за земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, которые находятся у меня в собственности. Я продаю объекты и передаю земельный участок безвозмездно. Может ли Администрация через суд аннулировать договор безвозмездной передачи?
15.10.2021 08:17
Добрый день! Да, если на Вас заведено исполнительно производство, то суд может признать такую сделку фиктивной, т.к. цель сделки - утаивание имущества, тогда договор будет признан не действительным.
Расторжение договора купли продажи
Здравствуйте. Как расторгнуть договор купли продажи участка в одностороннем порядке？Документы сдали менее недели назад.
13.10.2021 14:06
Добрый день!
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Образец искового заявления о расторжении договора можно посмотреть например тут: http://iskiplus.ru/iskovoe-zayavlenie-o-rastorzhenii-dogovora/
При возникновении сложностей, рекомендую обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам.
Земельный вопрос
Мой отец заключил куплю продажу с моим братом. Не дал денег. В договоре указана 500000 но он не давал не копейка. Как можно землю обратно вернуть
12.10.2021 16:34
Здравствуйте! Признать договор недействительным можно в судебном порядке. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод – «МИП».
Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
расторжение договора Купли-продажи земельного участка
1.Как признаётся договор неверным, т.е. недействительным? по решению суда. 2.Что является существенным нарушением договора другой стороной? по решению суда. Что подразумевает: Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Я приобрела земельный участок у поселения на торгах зимой в декабре 2016г под строительство 1-2 эт. котеджного типа на 1 семью за 152600тыс руб. А показали его только в мае 2017г. Оказалось, что участок без проезда. Да ещё открылись скрытые недостатки: свалка-помойка на всей территории зем. уч-ка, весь заросший густым клёном, фундамент от старой постройки какой-то, в середине столб правда не работающий, входит пол бани чужой. Для того , что бы вывезти это, по заключению нез. эксперта 120 000тыс. руб. Проезд нам выделили потом кое как, но на самом проезде строения, которые жильцы соседнего многоквартирного дома не хотят убирать. Меня изначально не предупредили, и я не знала о технических характеристиках, и о состоянии земельного участка. Я спрашивала где находится зем. уч-к на что мне сотрудница поселения сказала уклончиво снег растает -покажем. Расторгнуть договор можно только ч\з суд. Что мне лучше сделать, как поступить? Я читала, что если ч\з суд, то единственный вариант в этом случае признание самого договора неверным, то есть недействительным, чтоб расторгнуть договор и вернуть деньги, а то останусь и без зем. уч-ка и без денег. Я считаю что нам его продали не в надлежащем состоянии. Ещё, в объявлении было указано: под строительство 1-2 эт. котеджн. типа на 1 семью, огороды. Договор дали подписывать задним числом в январе 2017г., где было выделено слово огороды. Я рассчитывала на скорое строительство, чего до сих пор не произошло. Потратила не мало сил, личного времени и материальные затраты. Приобрела себе только дополнительные проблемы, расходы, обязанности, т как если я не уберу эту свалку-помойку, то меня могут оштрафовать санэпидемстанция. Мне такой проблемный участок не нужен, да и на свалке-помойке я строиться не рассчитывала. Если бы я изначально владела существенной информацией, то я бы изначально не участвовала в торгах.
12.10.2021 01:47
Здравствуйте.
В статье 450 Гражданского кодекса говорится, что суд может расторгнуть договор купли продажи недвижимости, если одна из сторон существенно его нарушает. Существенно - то есть другая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Это определение мало что объясняет. Поэтому необходимо обратиться к статье 37 Земельного кодекса, где о расторжении договора купли продажи земельного участка говорится конкретнее. Итак, покупатель (речь идёт именно о покупателе) может потребовать расторжения договора, если продавец соврал, исказил информацию при заключении договора:
- об обременениях земельного участка (участок может быть обременён ипотекой, сервитутом, арендой, арестом, но продавец об этом не сказал);
- о том, что использование участка ограничено;
- о разрешении на строительство на участке (например, продавец солгал, говоря, что участок свободен, хотя на самом деле по нему проходят линии электропередач или магистраль нефтепровода, из-за этого ничего строить и регистрировать на участке невозможно);
- о том, как используются соседние участки, о том, что они оказывают существенное воздействие на приобретаемый участок (например, с соседнего участка постоянно стекают сточные воды, из-за чего что-то вырастить на участке очень трудно);
- о качестве земли (например, продавец уверял, что земля - чистый чернозём, а оказалось, что это глина с песком);
- или о другой существенной информации.
Важно знать: часть 3 статьи 37 ЗК РФ установила, что в перечисленных выше случаях покупатель вправе не только требовать расторжения договора купли продажи земельного участка, но и уменьшения цены этого участка.
Если одна из сторон не хочет расторгать договор
- Договор подписан, но не зарегистрирован: нужно обращаться в суд с требованием о расторжении договора купли продажи земельного участка.
- Договор подписан и подан в Росреестр, но регистрации ещё нет: писать заявление в Росреестр о приостановлении регистрации (это может сделать только одна сторона, та, которая требует расторжения) и подавать в суд.
- Сделка заключена, и право собственности на участок перешло к покупателю: тут только обращаться в суд с требованием о расторжении договора и отмене сделки.
если одна из сторон возражает против расторжения договора, то без суда в любом случае уже не обойтись. Суды неохотно расторгают такие договоры, поэтому нужно подготовить аргументы и юридически правильно оформить документацию
Расторжение договора купли-продажи
Покупатель хочет вернуть купленный дом. Как нам вернуть деньги, если они уже потрачены на покупку квартиры в строящемся доме
10.10.2021 01:32
Покупатель имеет право подать иск о расторжении договора купли-продажи, однако, просто расторгнуть сделку купли-продажи жилого дома не просто. В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии со ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Покупателю придется доказать, что он при сделке не знал о существенных недостатков.
Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам, поскольку необходимо изучить условия Вашего конкретного договора. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Земля
Купили земельный участок подписали договор купли продажи а также акт приема передачи 05.2016г передали деньги, подали в Мфц получили отказ так как долевая собственность надо идти к нотариусу, продавец передумал продавать , мы подали в суд на принудительную регистрацию, в процессе продавец зарегестрировал дачный домик на участке, и подал встречный иск о расторжении договора кп, связи с тем что есть домик
09.10.2021 18:13
Добрый день, Сергей. Судебные тяжбы уже завершены? Наши специалисты готовы ознакомиться с вашими документами и помочь с подачей иска о компенсации и возdрате денег, если они еще не были возращены.Если вам необходима консультация по данному вопросу, приходите в офис, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод - "МИП-8".
Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
покупка земельного участка
Здравствуйте! В феврале этого года купила земельный участок с разрешенным использованием ЛПХ на землях населенных пунктов, который в декабре 2013 года был бесплатно получен бывшем собственником. При попытке оформления разрешения на строительство оказалось, что участок относится к зоне СП 4 (санитарная зона предприятия для зеленых насаждений) и производить на нем какие либо работы в т.ч. постройку строений, занятие с/х деятельностью запрещено (регламент местного решения собрания депутатов от 11 апреля 2013г). В Россреестре сведения о санзоне отсутствуют. 1. Имела ли право администрация района давать в собственность физлицу участок, находящийся в санитарной зоне? 2. Возможна ли отмена сделки с продавцом по причине введения в заблуждения по поводу ограничений и обременений(в данном случае существенные ограничения для ведения ЛПХ)? Спасибо!
09.10.2021 07:21
Добрый день! Признать договор купли продажи не действительным Вы можете. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) ГК РФ Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта. Расторжение договора купли-продажи земельного участка https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html
Расторжение договора купли-продажи земли
в какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи земельного участка
06.10.2021 21:47
Здравствуйте! По соглашению сторон расторгнуть договор можно в любое время. Расторжение возможно в течении 3 лет (ст.196 ГК).
продавец не указал, что на этом участке запрещены строительные работы - высоковольтная линия. Что теперь делать? Идти в суд или суд не поможет
Согласно ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если не прошло 3 года, нужно обратиться в суд. Можете обратиться в нашу компанию для более подробной консультации по телефону, указанному на сайте. Скидка по промокоду "МИП" 50%.
Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны