Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Расторжение договора купли-продажи земельного участка
Расторжение договора купли-продажи земельного участка
На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.
Содержание
Способы расторжения договора купли-продажи
Специфика земли, как объекта правоотношений, обуславливает особенности расторжения сделок по купле-продаже участков. Отечественная правовая система устанавливает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи земли:
- По соглашению сторон.
- В одностороннем порядке.
- По решению судебного органа.
Соглашение сторон является самым простым способом расторжения договора купли-продажи, ведь в этом случае обе стороны изъявляют свое желание и свободную волю прекратить правоотношение, складывающееся в процессе отчуждения участка от одного правообладателя к другому. Кроме того, данный вариант устраняет любую причину возможного конфликта между покупателем и продавцом относительно оснований и последствий расторжения сделки и позволяет избежать потенциального спора в судебных органах.
Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца. Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние. Воля сторон на расторжение договора должна найти подтверждение в акте государственной регистрации, который придаст ей юридическую силу.
Односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. В отношении участка земли действует общий принцип одностороннего расторжения договора в следующих случаях. Так как, помимо подписания договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю имущество в натуре (т.е. передать участок земли по передаточному акту), отказ от такой передачи будет расцениваться как несоблюдение основного условия договора и дает покупателю возможность в определенных случаях требовать одностороннего расторжения договора.
Аналогичным образом, отказ покупателя принять участок земли, являющийся предметом договора купли-продажи, дает продавцу возможность либо настаивать на принудительном исполнении договора, либо потребовать о расторжении договора в одностороннем порядке.
Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является отказ покупателя отплатить стоимость передаваемого по договору объекта при одновременном уклонении от получения имущества (участка) по передаточному акту.
В случае существенного нарушения условий договора купли-продажи в отношении качественных характеристик имущества (земельного участка) покупатель также может настаивать на одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении. В этом случае ключевое значение имеет тот факт, что качественные свойства земли не соответствуют их описанию в условиях договора, что создает для приобретателя заведомо неблагоприятные условия сделки.
Поможем расторгнуть сделку с земельным участком
Запишись на бесплатную консультацию к юристу
Расторжение договора купли-продажи участка земли возможно и в судебном порядке.
Первым основанием для подобного требования будет являться существенное нарушение условий договора, к которым относится, прежде всего, порядок оплаты предмета договора (участка). Важно, что сам по себе факт неисполнения обязательства по оплате приобретенного участка земли не всегда может являться основанием для расторжения договора в судебном порядке. По общему правилу продавец вправе требовать оплату через судебное производство с возмещением всех убытков, вызванных недобросовестным поведение покупателя.
Также существует возможность расторгнуть договор купли-продажи в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. Для этого важен факт существенного нарушения условий договора, причем степень такой существенности определяет суд исходя из совокупности представленных сторонами доказательств.
Особенности государственной регистрации расторжения сделок с земельными участками
Органы, осуществляющий регистрацию сделок с имуществом, должны отразить факт расторжения договора отчуждения участка земли путем внесения сведений в реестр прав. Основанием для внесения сведений будут являться:
- Заявление заинтересованного лица с приложением документов, подтверждающих юридический факт расторжения договора;
- Судебный акт, представленный в органы Росреестра заинтересованным субъектом либо государственным органом.
После предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающих факт расторжения сделки, проходит обычная процедура, предусмотренная для регистрации прав: проверка документов на предмет законности и соответствию действующему законодательству, после чего происходит внесение сведений в реестр прав.
С момента внесения сведений в реестр наступают юридические последствия расторжения сделки купли-продажи участка земли.
Юридические последствия расторжения договора для третьих лиц
Основным и единственным последствием расторжения договора купли-продажи участка является отражением этого факта в сведениях единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с этого момента наступают юридически значимые последствия как для самих сторон расторгнутой сделки, так и для третьих лиц.
После внесения сведений в ЕГРП о расторжении договора, стороны сделки не могут ссылаться на его условия в любых правоотношениях с третьими лицами.
Автор статьи
Вопросы и ответы юристов
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минутРасторгнуть договор купли продажи участка
Мы хотим расторгнуть договор купли продажи участка,продали участок год назад,обе стороны согласны расторгнуть договор,куда нам надо обратиться,в какой суд,или можно обойтись без суда
04.04.2023 16:22
Здравствуйте.
Исходя из п. 3 ст. 407 ГК РФ, стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, по общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Как следует из абзаца 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора", если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
В абзаце 3 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В связи с изложенным можно предположить, что расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно.
Указанный вывод подтверждается следующей судебной практикой: Апелляционное определение СК по административным делам Ярославского областного суда от 29 сентября 2017 г. по делу N 33а-6588/2017; Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Крым от 1 марта 2021 г. по делу N 33а-1598/2021; решение Арбитражного суда Тверской области от 10 июля 2019 г. по делу N А66-6013/2019; решение Старорусского районного суда Новгородской области от 26 декабря 2018 г. по делу N 2-1192/2018; решение Нефтекумского районного суда Ставропольского края от 3 февраля 2021 г. по делу N 2-63/2021, решение Кировского районного суда г. Ярославля Ярославской области от 21 июня 2017 г. по делу N 2а-2343/2017).
Для этого сторонам по договору купли-продажи земельного участка необходимо:
1) составить соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка в той же форме, что и сам договор, определив в соглашении условия возврата имущества и денежных средств, уплаченных за него;
2) совместно обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Управление Росреестра) с заявлением, по форме согласно приложению N 1 к приказу Росреестра от 19 августа 2020 г. N П/0310 (п. 151 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - Регламент)) (при обращении в МФЦ заполняется сотрудником МФЦ), приложив к нему:
а) соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка не менее чем в двух экземплярах (п. 153 Регламента);
б) "доказательства" состоявшегося расторжения договора (пр. расписка о передаче денежных средств, акт приема-передачи земельного участка);
в) нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя (если документы подаются через представителя) (ч. 4 ст. 15 ФЗ N 218, п. 5 Регламента).
Согласно ст. 17 Закона N 218-ФЗ, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ заявителем уплачивается государственная пошлина.
Согласно п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ N 218 срок государственной регистрации права составляет семь рабочих дней с даты поступления в территориальные органы Росреестра заявления и необходимых документов, а в случае подачи документов через МФЦ - девять рабочих дней с даты представления заявления и документов. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
Вместе с тем стоит отметить, что в судебной практике существует обратная правовая позиция, в соответствии с которой суды отказывают в признании незаконным решения государственного регистратора об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, поскольку обязательства по такому договору купли-продажи сторонами исполнены надлежащим образом (п. 1 ст. 408 ГК РФ): передача имущества осуществлена, расчет произведен полностью, то есть обязательство прекращено исполнением и его невозможно прекратить соглашением сторон (смотрите: решение Майминского районного суда Республики Алтай от 21 ноября 2019 г. по делу N 2а-995/2019; апелляционное определение СК по административным делам Краснодарского краевого суда от 14 июля 2020 г. по делу N 33а-17234/2020).
Исходя из п. 3 ст. 407 ГК РФ, стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, по общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Как следует из абзаца 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора", если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
В абзаце 3 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В связи с изложенным можно предположить, что расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно.
Указанный вывод подтверждается следующей судебной практикой: Апелляционное определение СК по административным делам Ярославского областного суда от 29 сентября 2017 г. по делу N 33а-6588/2017; Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Крым от 1 марта 2021 г. по делу N 33а-1598/2021; решение Арбитражного суда Тверской области от 10 июля 2019 г. по делу N А66-6013/2019; решение Старорусского районного суда Новгородской области от 26 декабря 2018 г. по делу N 2-1192/2018; решение Нефтекумского районного суда Ставропольского края от 3 февраля 2021 г. по делу N 2-63/2021, решение Кировского районного суда г. Ярославля Ярославской области от 21 июня 2017 г. по делу N 2а-2343/2017).
Для этого сторонам по договору купли-продажи земельного участка необходимо:
1) составить соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка в той же форме, что и сам договор, определив в соглашении условия возврата имущества и денежных средств, уплаченных за него;
2) совместно обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Управление Росреестра) с заявлением, по форме согласно приложению N 1 к приказу Росреестра от 19 августа 2020 г. N П/0310 (п. 151 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - Регламент)) (при обращении в МФЦ заполняется сотрудником МФЦ), приложив к нему:
а) соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка не менее чем в двух экземплярах (п. 153 Регламента);
б) "доказательства" состоявшегося расторжения договора (пр. расписка о передаче денежных средств, акт приема-передачи земельного участка);
в) нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя (если документы подаются через представителя) (ч. 4 ст. 15 ФЗ N 218, п. 5 Регламента).
Согласно ст. 17 Закона N 218-ФЗ, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ заявителем уплачивается государственная пошлина.
Согласно п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ N 218 срок государственной регистрации права составляет семь рабочих дней с даты поступления в территориальные органы Росреестра заявления и необходимых документов, а в случае подачи документов через МФЦ - девять рабочих дней с даты представления заявления и документов. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
Вместе с тем стоит отметить, что в судебной практике существует обратная правовая позиция, в соответствии с которой суды отказывают в признании незаконным решения государственного регистратора об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, поскольку обязательства по такому договору купли-продажи сторонами исполнены надлежащим образом (п. 1 ст. 408 ГК РФ): передача имущества осуществлена, расчет произведен полностью, то есть обязательство прекращено исполнением и его невозможно прекратить соглашением сторон (смотрите: решение Майминского районного суда Республики Алтай от 21 ноября 2019 г. по делу N 2а-995/2019; апелляционное определение СК по административным делам Краснодарского краевого суда от 14 июля 2020 г. по делу N 33а-17234/2020).
Аннулирование договора купли-продажи земельного участка
Добрый вечер! Такая ситуация. Купили участок в конце июля. В августе узнали, что строиться на нем нельзя, т.к. он попадает под снос. Из-за того, что на нем будет расположена линия легкого метро (план еще 2016 года). Бывший владелец конечно же знал об этом и информацию эту утаил. Можем ли мы расторгнуть договор купли-продажи из-за открывшихся событий?
07.09.2022 19:52
Добрый день!
Да, если не расторгает договор по соглашению сторон, то можно расторгнуть в судебном порядке по нарушению существенных условий договора купли-продажи.
Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по зуму или телефону
Телефон для записи +7 (499) 995-18-31
Расторжение договора купли-продажи
Можно ли в договоре купли продажи земельного участка прописать пункт: в случае, если покупателю не выдадут разрешение на строительство ввиду того, что есть ограничения по водоохранной зоне, то договор расторгается, а деньги продавец возвращает покупателю
29.12.2021 14:38
Доброе утро.
Согласно ст.37 ЗК РФ:
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков"
В договоре можете прописать , что продавец гарантирует отсутствие обременений и ограничений в использовани земельного участка. При такой формулировки - в случае, если вам откажут в выдаче разрешения на строительство вы будете иметь право расторгнуть договор в судебном порядке и требовать возврата денег.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
Продажа земельного пая
Частный предприниматель купил у меня участок( пай) земли доставшийся мне по наследству в договоре купли продажи было сказано до какого числа он должен перечислить деньги и указана сумма. Также было указано если он не перечислит деньги в срок сделка будет признана не состоявшихся . Деньги он не перечислил. Ответ : денег в данный момент у него нет. . Но меня это не устраивает. Как я могу расторгнуть эту сделку ?
28.12.2021 13:53
Добрый день! Расторжение договора купли-продажи земельного участка https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
расторгнуть договор купли продажи
Куда обращаться чтобы расторгнуть договор купли продажи земельного участка
28.12.2021 06:22
Здравствуйте! Основания для расторжения договоров купли-продажи земли: по соглашению сторон, в одностороннем порядке, по решению судебного органа. Соглашение сторон является самым простым способом расторжения договора купли-продажи, ведь в этом случае обе стороны изъявляют свое желание и свободную волю прекратить правоотношение, складывающееся в процессе отчуждения участка от одного правообладателя к другому. Кроме того, данный вариант устраняет любую причину возможного конфликта между покупателем и продавцом относительно оснований и последствий расторжения сделки и позволяет избежать потенциального спора в судебных органах. Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца. Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние. Воля сторон на расторжение договора должна найти подтверждение в акте государственной регистрации, который придаст ей юридическую силу. Односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. В отношении участка земли действует общий принцип одностороннего расторжения договора в следующих случаях. Так как, помимо подписания договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю имущество в натуре (т.е. передать участок земли по передаточному акту), отказ от такой передачи будет расцениваться как несоблюдение основного условия договора и дает покупателю возможность в определенных случаях требовать одностороннего расторжения договора.
Земельный участок
Хотим купить земельный участок. Продавец не хочет указывать всю сумму в договоре. Должен ли он написать на оставшуюся сумму расписку
27.12.2021 13:42
Добрый день.
Согласно ст.555 ГК РФ:
1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_9027/204ef5bd8ee7ebed418039d7e10112a09fa2bf4e/
Земельный участок считается проданным вам по той цене, которая указана в договоре. Написание расписки на сумму, переданную вами продавцу сверх установленной в договоре цены, не требуется.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка
Здравствуйте! Купили участок с разрешением на ИЖС. Но, оказывается, участок принадлежал совхозу, а участок, купленный нами, был отдан пайщику за выслуги перед совхозом. Построили дом, и теперь нам сообщили, что участок будет переведен обратно в сельхозназначения. Споры по этому поводу уже шли, когда мы купили участок. Строиться на данном участке по решению верховного суда нельзя. Модем ли мы расторгнуть договор купли-продажи земельного участка за 2016 год, если собственник участка был в курсе по поводу сложившейся ситуации и вернуть деньги?
27.12.2021 03:37
Добрый день! Расторжение договора купли-продажи через суд возможно, но необходима очная консультация. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод - "МИП-Консультация".
Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Аннулировано право собственности.
Продали дачу два года назад. Сейчас у людей которым мы продали, аннулировано право собственности. Они хотят что бы мы вернули им деньги. Какие последствия могут быть для нас. На момент продажи, участок был в собственности.
26.12.2021 12:49
Добрый день!
Многое зависит от причин по которым, как Вы выразились, "аннулировали право собственности".
Например, собственник земельного участка, на который наложен арест, не вправе продавать его. В этом случае покупатель не сможет зарегистрировать переход права собственности в Росреесте из-за наложенных ограничений. Тогда покупатель вправе возврата неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1102 ГК РФ:
"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)".