Руководящие и контрольно-надзорные органы создаются для согласования интересов совладельцев недвижимости.
Законодательство о товариществах собственников недвижимости находится на стадии формирования. На данный момент уровень детализации его норм незначителен, множество отношений остаются неурегулированными. Содержание предписаний о ТСН и ТСЖ зачастую противоречиво.
В СССР частной собственности на недвижимость не было. Все юридические лица находились в госсобственности. Соответственно, не было и профильного законодательства. Прообразом современных ТСН и ТСЖ считают потребительские кооперативы.
Косвенно это подтверждается таким фактом: в силу п.4 ст.123.12 Гражданского кодекса ТСН могут преобразовываться в потребительский кооператив по решению его членов. Главное отличие потребительских кооперативов и ТСН заключается в том, что функционирование последних не предполагает наличия паевых правоотношений.
Первым профильным нормативным актом, посвященным созданию и деятельности такого рода товариществ, стал 72-ФЗ «О ТСЖ» от 15.06.96. Он утратил силу 01.03.05 в связи с введением в силу Жилищного кодекса.
Последний посвятил ТСЖ раздел VI, состоящий из двух глав:
Предписания Жилищного кодекса РФ о ТСЖ действуют с 01.03.05 и поныне. В 2014 году в Гражданский кодекс были внесены значимые изменения. Установлен исключительный перечень организационных форм, в которых могут существовать некоммерческие организации.
Одна из них – ТСН и его специфическая разновидность – ТСЖ (подп. 4 п.3 ст.50). В пределах ГК правовой статус ТСН регламентирован ст.123.12 – 123.14. Кроме того, на ТСН распространяются общие положения о некоммерческих организациях.
Таким образом, ТСН – это специфический вид некоммерческих организаций. Создать ТСН могут собственники не только жилья, но и любой другой недвижимости:
На текущий момент правовой статус ТСН регламентирован в пределах Гражданского, ТСЖ – в рамках Жилищного кодекса. Порядок создания и принципы функционирования ТСЖ регламентированы гораздо подробнее. ТСН появились в РФ с 01.09.14, тогда как его подвид – ТСЖ функционировал с конца 90-х.
Исходя из того, что ГК прямо относит ТСЖ к видам ТСН, следовало бы считать предписания о ТСЖ специальными по отношению к общим нормам о ТСН. Однако есть ряд проблем:
Структура управляющих и контрольно-надзорных органов ТСН и ТСЖ обусловлена сутью и предназначением товариществ этих видов.
Таким образом, членами ТСН/ТСЖ могут быть только лица, приобретшие помещения или участки до образования товариществ названных видов или до вступления в них.
Руководящие и контрольно-надзорные органы ТСН/ТСЖ создаются, в первую очередь, для согласования интересов совладельцев недвижимого имущества между собой, а также для их представления перед третьими лицами.
Они условлено подразделяются на:
Общее собрание традиционно разрешает наиболее значимые вопросы деятельности ТСН, в том числе – о внесении изменений в учредительные документы, о прекращении деятельности товарищества. Специфика компетенции общего собрания членов ТСН зависит от целей деятельности товарищества и вида имущества, которым оно управляет.
Рассмотрим на примере ТСЖ:
В силу ст. 145.1 ЖК, к числу полномочий общего собрания ТСЖ могут быть отнесены и другие полномочия. Что до ТСН, то перечень полномочий общего собрания его членов в ГК прямо не установлен. Таким образом, учредители и члены ТСН обладают еще большей широтой полномочий. Их собрание будет обладать все полнотой полномочий, перечисленных в уставе.
Полномочия общего собрания членов ТСН подразделяются на виды.
Первая группа (статусно-экономические) включает:
Организационно-технические полномочия общего собрания:
Полномочия общего собрания членов ТСН подразделяются на исключительные и альтернативные. Исключительные полномочия не могут быть реализованы никаким другим органом ТСН, кроме общего собрания членов.
В отношении альтернативной компетенции ситуация обстоит противоположным образом. По общему правилу они реализуются правлением или иными органами ТСН. Однако, в силу п.4 ст.145.1 ЖК общее собрание вправе лишить полномочий иные органы, взяв их реализацию на себя.
Такая возможность обусловлена следующим обстоятельством: общее собрание членов ТСН – это орган, созданный совладельцами имущества. Его решения вызывают доверие и обладают наивысшим уровнем легитимности, которым только может обладать решение органа ТСН. Право рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью ТСН не дает ему полномочий вмешиваться в осуществление правомочностей собственника членами ТСН.
Стоит напомнить, что устав ТСН также принимается на общем собрании. Члены ТСН вправе расширить компетенцию общего собрания по сравнению с оговоренной ЖК и ГК изначально, внеся в устав соответствующие предписания. Если этого не было сделано, общее собрание своим решением (фиксируется протоколом) может изъять определенный вопрос из числа отнесенных к компетенции правления и отнести к собственной. Причем, это может быть сделано как временно, так и на постоянной основе.
Важность устава нельзя переоценить.
Устав – ключевой документ, определяющий статус, алгоритм функционирования, принципы и способы деятельности товарищества.
Тезис особо актуален в отношении ТСН. Дело в том, что их статус, состав органов и порядок деятельности определен в пределах ГК лишь в общих чертах.
ТСН и ТСЖ являются организационными формами юридических лиц, то есть – подлежат обязательной госрегистрации в ЕГРЮЛ. Устав необходим для проведения процедуры, его содержание проверяется госрегистратором соответствующего органа ФНС. Если устав не содержит необходимых сведений либо его содержание противоречит закону, в проведении регистрационных действий заявителю отказывают.
Состав сведений, которые должны содержаться в уставе ТСН, оговорен п.2 ст.132.12 ГК.
Это сведения о:
В нашем кооперативе (КИЗ) состоит 1700 членов. Кворум на общем собрании не собирается 20 лет. Кооператив неуправляем. Есть ли выход ? Изменение формы организации кооператива - ТСН или другая форма ?
Добрый день! Да, ВЫ можете создать ТСН, но сменив организационную форму станут ли жильцы активнее принимать участие в жизни дома?! Возможно лучшим решением будет передача дома в управляющую компанию, но для этого тоже необходимо общее собрание жильцов. Обращаю Ваше внимание,что голосование по любому вопросу относительно деятельности КИЗ можно провести заочно. Порядок и организация такого голосования предусмотрены ст 146 ЖК РФ.
У нас в доме в 2017 году был один собственник ООО профсоюзная 69, (которому принадлежала большая часть дома, оставшая часть муниципальное жильё, здание бывшее общежитие), который выбрал форму правления ТСН, в 2018 году собственник ООО профсоюзная распродал часть квартир и в Тсн вступило 90 собственников. На данный момент в доме 241 собственник, 151 собственник не вступали в ТСН. Всех собственников не устраивает тариф на содержание и ремонт жилья - 110 руб за кВ м. Мы организовали встречу с председателем, где он нам озвучил что мы не можем иметь голос и организовать официальное собрание собственников, так как не вступили в ТСН, действительно это так?
Добрый день! Председатель ТСН прав, у Вас нет прав для организации собрания собственников всего дома. Вступите в ТСН и будите обладать всеми правами о обязанностями в соответствии с Уставом ТСН. https://advokat-malov.ru/yur.-lica/osobennosti-upravleniya-v-tovarishhestve-sobstvennikov-nedvizhimosti.html
добрый вечер,имеет ли право собрание собственников недвижимости,бывшее снт, вводить штрафы за невыполнение решений общего собрания.
Добрый день! Назначение штрафов собственникам от ТСН или ТСЖ не предусмотрено законом. В практике известны случаи, когда ТСН устанавливало собственные штрафы, которые ограничивают права собственников и никак не соотносятся с законом. Например, штраф за обращение в правление в неприемное время, или за просрочку сдачи показаний счетчиков (это право, а не обязанность собственника), или повышенный размер пени за несвоевременную оплату коммунальных услуг. В России уголовное и административное законодательство считается исчерпывающим, то есть, придумывать и устанавливать штрафы за нарушение каких-либо внутренних правил ТСН и ТСЖ не могут. Если кто-либо из собственников нарушает закон, нужно обращаться в соответствующие органы.
Кто может быть Председателем ТСН? Собственник или любое наемное лицо? Мой E-mail: tsjchicherina21@yandex.ru тел. 8.963.462.13.88
Добрый день! Быть главой правления может только владелец жилья как член сообщества, это предусмотрено в ст. п.1 ст. 143, ст. 149 Жилищного Кодекса. Но это лицо может не проживать по данному адресу, владея одной или несколькими квартирами. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод – «МИП».
Председатель ТСН -единоличный руководитель ТСН и какая статья ?
Добрый день!
Особенности управления в товариществе собственников недвижимости урегулированы ГК РФ Статья 123.14 https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b90286337007c6b09edd6f866719330dd2ff9238/
Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по зуму или телефону
Телефон для записи +7 (499) 995-18-31
Могу ли я быть избраным председателем в два различных ТСН, которые имеют общие границы? Границы ТСН каким образом определяются и регистрируются? Спасибо. С наилучшими пожеланиями Михаил.
Согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.
В соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Статья 147 ЖК РФ:
п. 2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
п. 3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.
Таким образом – одно ТСЖ в одном доме, членами ТСЖ могут быть только собственники данного дома и они же избирают правление ТСЖ из числа членов ТСЖ. Затем, правление ТСЖ избирает из своего состава председателя. Если человек владеет сразу несколькими квартирами, то ничто не препятствует ему стать председателем правления сразу в нескольких ТСЖ.
Для более подробной консультации Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
Не член ТСН, может избран в состав правления?
Добрый день.
Согласно ст.147 ЖК РФ:
2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/37ccef40e3021ebbb40bfdcedb2291157af14045/
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
Добрый день. Может ли председатель ТСН быть членом правления?
Здравствуйте! Согласно ст. 147 ЖК РФ членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
А может ли быть председателем ТСН не собственник квартиры?
Добрый вечер.
Нет, не может.
ЖК РФ
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
Кто может быть Председателем ТСН? Собственник или любое наемное лицо? ТСН организуется в 15 этажном здании только с нежилыми помещениями - ОФИСНОЕ? Мой E-mail: tsjchicherina21@yandex.ru тел. 8.963.462.13.88
Добрый день! "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018) ЖК РФ Статья 147. Правление товарищества собственников жилья. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду МИП 9. Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html