Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Гражданское право » Юр. лица » Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

Особенности управления в товариществе собственников недвижимости в Москве

Руководящие и контрольно-надзорные органы создаются для согласования интересов совладельцев недвижимости.


Товарищество собственников недвижимости (ТСН) и товарищества собственников жилья (ТСЖ): понятие, отличия, правовое регулирование статуса

Законодательство о товариществах собственников недвижимости находится на стадии формирования. На данный момент уровень детализации его норм незначителен, множество отношений остаются неурегулированными. Содержание предписаний о ТСН и ТСЖ зачастую противоречиво.

В СССР частной собственности на недвижимость не было. Все юридические лица находились в госсобственности. Соответственно, не было и профильного законодательства. Прообразом современных ТСН и ТСЖ считают потребительские кооперативы.

Косвенно это подтверждается таким фактом: в силу п.4 ст.123.12 Гражданского кодекса ТСН могут преобразовываться в потребительский кооператив по решению его членов. Главное отличие потребительских кооперативов и ТСН заключается в том, что функционирование последних не предполагает наличия паевых правоотношений.

Первым профильным нормативным актом, посвященным созданию и деятельности такого рода товариществ, стал 72-ФЗ «О ТСЖ» от 15.06.96. Он утратил силу 01.03.05 в связи с введением в силу Жилищного кодекса.

Последний посвятил ТСЖ раздел VI, состоящий из двух глав:

  • о создании и деятельности ТСЖ (гл. 13, ст.135-142);
  • о правовом положении его членов (гл.14, ст.143-152).

Предписания Жилищного кодекса РФ о ТСЖ действуют с 01.03.05 и поныне. В 2014 году в Гражданский кодекс были внесены значимые изменения. Установлен исключительный перечень организационных форм, в которых могут существовать некоммерческие организации.

Одна из них – ТСН и его специфическая разновидность – ТСЖ (подп. 4 п.3 ст.50). В пределах ГК правовой статус ТСН регламентирован ст.123.12 – 123.14. Кроме того, на ТСН распространяются общие положения о некоммерческих организациях.

Таким образом, ТСН – это специфический вид некоммерческих организаций. Создать ТСН могут собственники не только жилья, но и любой другой недвижимости:

  • нежилых помещений (офисов, промышленных помещений и сооружений);
  • дачных домиков;
  • стационарных гаражей;
  • земельных участков.

На текущий момент правовой статус ТСН регламентирован в пределах Гражданского, ТСЖ – в рамках Жилищного кодекса. Порядок создания и принципы функционирования ТСЖ регламентированы гораздо подробнее. ТСН появились в РФ с 01.09.14, тогда как его подвид – ТСЖ функционировал с конца 90-х.

Исходя из того, что ГК прямо относит ТСЖ к видам ТСН, следовало бы считать предписания о ТСЖ специальными по отношению к общим нормам о ТСН. Однако есть ряд проблем:

  • начиная с 01.09.14 госрегистраторы и частные юристы настоятельно советуют, практически принуждают, администрации действующих ТСЖ переходить к организационной форме ТСН;
  • ТСЖ перестали регистрироваться;
  • согласно действующему законодательству ТСН вправе открывать спецсчета для формирования фонда капремонта многоквартирного дома, ТСЖ этого делать не может (это прямо противоречит положениям гл.16 разд.9 ЖК);
  • ТСЖ доступны льготы по НДС при реализации коммунальных услуг, ТСН – нет.

Органы управления и контроля в товариществе собственников недвижимости, их классификация

Структура управляющих и контрольно-надзорных органов ТСН и ТСЖ обусловлена сутью и предназначением товариществ этих видов.

  • ТСН – добровольное объединение собственников недвижимости разных видов для совместного владения, использования и распоряжения активами, в силу закона находящимися в общей собственности или в общем пользовании. Члены ТСН могут преследовать и иные, не противоречащие закону цели, связанные с управлением имуществом (ст.132.12 ГК).
  • ТСЖ в силу ст.135 ЖК признается некоммерческая структура, являющаяся объединением владельцев жилых и нежилых помещений, созданная с целью обеспечения надлежащей эксплуатации многоквартирного дома.

Таким образом, членами ТСН/ТСЖ могут быть только лица, приобретшие помещения или участки до образования товариществ названных видов или до вступления в них.

Руководящие и контрольно-надзорные органы ТСН/ТСЖ создаются, в первую очередь, для согласования интересов совладельцев недвижимого имущества между собой, а также для их представления перед третьими лицами.

Они условлено подразделяются на:

  • высшие (общее собрание членов);
  • исполнительно-распорядительные;
  • контрольно-надзорные;
  • вспомогательные.
Специалисты по ТСЖ и ТСН готовы ответить на ваши вопросы
Проведем первичную консультацию бесплатно!

Компетенция общего собрания членов товарищества собственников недвижимости

Общее собрание традиционно разрешает наиболее значимые вопросы деятельности ТСН, в том числе – о внесении изменений в учредительные документы, о прекращении деятельности товарищества. Специфика компетенции общего собрания членов ТСН зависит от целей деятельности товарищества и вида имущества, которым оно управляет.

Рассмотрим на примере ТСЖ:

  • утверждение устава в новой редакции, внесение в него изменений;
  • принятие решения о реорганизации/ликвидации ТСЖ;
  • назначение ликвидационной комиссии;
  • утверждение ликвидбаланса (промежуточного, окончательного);
  • избрание руководящих органов ТСН (правление, ревизор, председатель), прекращение полномочий должностных лиц ТСН;
    согласование суммы обязательных членских взносов;
  • установление порядка формирования резервного фонда;
  • утверждение отчета об использовании средств такого фонда;
  • дача согласия на получение ТСЖ займа/кредита;
  • определение способов использования дохода от хозяйственной деятельности;
  • ежегодное утверждение плана мероприятий по подержанию сохранности, надлежащего состояния общего имущества, которое по необходимости должно предполагать косметический или капремонт, обновление коммуникаций и подобное;
  • утверждение: ежегодного отчета о проведенных мероприятиях; сметы доходов и расходов за год; отчета об исполнении такой сметы;
  • заслушивание, принятие к сведению аудиторского заключения о финансовом состоянии ТСЖ (на случай проведения аудиторской проверки);
  • утверждение ежегодного отчета о деятельности ТСЖ, представленного правлением;
  • утверждение заключения единоличного ревизора либо – ревизионной комиссии по результатам проверки годовой финотчетности ТСЖ;
  • рассмотрение жалоб на действия, бездействие, решения руководящих и контрольно-надзорных органов ТСЖ;
  • установление, изменение правил внутреннего трудового распорядка для наемных работников, обеспечивающих поддержание надлежащего состояния многоквартирного дома, его уборку, охрану территории;
  • установление размера вознаграждения членов руководящих органов.

В силу ст. 145.1 ЖК, к числу полномочий общего собрания ТСЖ могут быть отнесены и другие полномочия. Что до ТСН, то перечень полномочий общего собрания его членов в ГК прямо не установлен. Таким образом, учредители и члены ТСН обладают еще большей широтой полномочий. Их собрание будет обладать все полнотой полномочий, перечисленных в уставе.

Статусно-экономические и организационно-технические полномочия

Полномочия общего собрания членов ТСН подразделяются на виды.

Первая группа (статусно-экономические) включает:

  • инициацию смены организационно-правовой формы ТСН (в том числе – реорганизация в потребительский кооператив)
  • инициация ликвидации ТСН;
  • принятие или одобрение решения касательного ценного имущества (отчуждение сторонним лицам, сдача в аренду, установление сервитута, обременение другим способом);
  • принятие решений о покупке, возведении, капремонте, реконструкции, пристройке/достройке здания, строительстве хозяйственных построек;
  • предоставление согласия исполнительным органам ТСН на получение заемных средств;
  • определение направлений использования доходов.

Организационно-технические полномочия общего собрания:

  • избрание правления, ревизора (ревизионной комиссии);
  • установление временных или постоянных запретов либо ограничений на использование общего имущества;
  • одобрение хозяйственного плана на следующий финансовый год, а по его окончании – утверждение отчета;
  • установление размера обязательных членских взносов;
  • образование резервного и других спецфондов ТСН;
  • рассмотрение жалоб на деятельность и решение исполнительно-распорядительных и контрольно-надзорных органов ТСН, а также их должностных лиц;
  • установление/изменение положения об оплате труда персонала ТСН, правил внутреннего трудового распорядка;
  • установления вознаграждения членам правления ТСН.

Понятие альтернативной компетенции общего собрания членов товарищества собственников недвижимости

Полномочия общего собрания членов ТСН подразделяются на исключительные и альтернативные. Исключительные полномочия не могут быть реализованы никаким другим органом ТСН, кроме общего собрания членов.

В отношении альтернативной компетенции ситуация обстоит противоположным образом. По общему правилу они реализуются правлением или иными органами ТСН. Однако, в силу п.4 ст.145.1 ЖК общее собрание вправе лишить полномочий иные органы, взяв их реализацию на себя.

Такая возможность обусловлена следующим обстоятельством: общее собрание членов ТСН – это орган, созданный совладельцами имущества. Его решения вызывают доверие и обладают наивысшим уровнем легитимности, которым только может обладать решение органа ТСН. Право рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью ТСН не дает ему полномочий вмешиваться в осуществление правомочностей собственника членами ТСН.

Стоит напомнить, что устав ТСН также принимается на общем собрании. Члены ТСН вправе расширить компетенцию общего собрания по сравнению с оговоренной ЖК и ГК изначально, внеся в устав соответствующие предписания. Если этого не было сделано, общее собрание своим решением (фиксируется протоколом) может изъять определенный вопрос из числа отнесенных к компетенции правления и отнести к собственной. Причем, это может быть сделано как временно, так и на постоянной основе.

Устав товарищества собственников недвижимости, требования к его содержанию

Важность устава нельзя переоценить.

Устав – ключевой документ, определяющий статус, алгоритм функционирования, принципы и способы деятельности товарищества.

Тезис особо актуален в отношении ТСН. Дело в том, что их статус, состав органов и порядок деятельности определен в пределах ГК лишь в общих чертах.

ТСН и ТСЖ являются организационными формами юридических лиц, то есть – подлежат обязательной госрегистрации в ЕГРЮЛ. Устав необходим для проведения процедуры, его содержание проверяется госрегистратором соответствующего органа ФНС. Если устав не содержит необходимых сведений либо его содержание противоречит закону, в проведении регистрационных действий заявителю отказывают.

Состав сведений, которые должны содержаться в уставе ТСН, оговорен п.2 ст.132.12 ГК.

Это сведения о:

  • наименовании юридического лица, которое должно содержать ссылку на организационную форму – ТСН;
  • юридическом адресе;
  • предмете и целях деятельности товарищества;
  • составе и компетенции его органов;
  • порядке принятия решения общим собранием членов, председателем и другими органами;
  • перечне вопросов, решение по которым может быть принято квалифицированным большинством.

 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич - эксперт по сложным вопросам

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

тсн

здравствуйте! Требуется ли лицензия для тсн?

Иван Алексеевич02.08.2021 09:37

Для ТСН лицензия не требуется. 

Согласно ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ, деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая. 
ТСН - это некоммерческая организация, которая не преследует извлечение прибыли, поэтому лицензия не требуется.
 
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна03.08.2021 02:54

Самоувольнение председателя ТСН

Здравствуйте, у ТСН возник ряд проблем с документами, обязательствами и пр. Председатель объявил о самоувольнении в устной форме. Члены ТСН не информированы о реальном положении дел, правление тоже. Участвовать в собрании председатель отказывается, поставил членов ТСН перед фактом, что передаст дела только новому избранному председателю. Но пока кандидатур нет. Может ли председатель взять самоотвод без решения общего собрания собственников? Можно ли обязать председателя предоставить полную отчетность по деятельности ТСН на собрании? Можно ли отказать председателю в самоотводе от исполнения его обязанностей?

Наталья01.08.2021 12:04
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна02.08.2021 04:39

Регистрация ТСН

Добрый день. Имеется комплекс с нежилыми помещениями - апартаментами и офисами. Могут ли собственники помещений создать ТСН, если они не наберут более 50% площадей комплекса? Часть собственников просто неактивная и не хочет участвовать в создании ТСН.

Vladimir25.07.2021 16:30

Добрый день! Создать ТСН Вы можете на основании "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)  ГК РФ Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости. 1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или, в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. 2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом. 3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам. 4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив. В законе не прописаны, % на основании которых возможно создание ТСН. Тем более часть собственников не активная. У Вас есть документы подтверждающие право собственности (свидетельства). Заключите прямые договора с поставщиками коммунальных услуг и оплачивайте в соответствии с счетами. Наше мнение нет необходимости в создании ТСН. Могут быть проблемы и конфликты в дальнейшем. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) ГК РФ 5. Товарищества собственников недвижимости. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду МИП 9. Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна25.07.2021 23:37

Нужна ли реорганизация СНТ в виде преобразования ОПФ после вступления в силу с 01.01.2019 г. ФЗ-217? Нужно ли указывать всех членов СНТ в качестве учредителей?

Имущество общего пользования ИОП и земли общего пользования ЗОП принадлежать только учредителям. Нужно ли в связи с этим указывать членов СНТ в качестве учредителей. Решение о передачи ИОП и ЗОП управляющей компании или муниципалитету должно приниматься учредителями. Как исключить риски, чтобы ИОП и ЗОП не оказались в собственность третьих лиц, либо в собственности нескольких членов СНТ?

Вадим23.07.2021 03:50

Добрый день! Реорганизация СНТ в виде преобразования ОПФ после вступления в силу с 01.01.2019 г. ФЗ-217 нужна. Указывать всех членов СНТ в качестве учредителей нужно. Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду МИП 9. Консультации бесплатные. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна24.07.2021 01:07

предоставление документов одного лица ТСН другому лицу

Я Председатель. Собственник дачи № 6 просит выдать ему документы об оплате собственника дачи № 10. Могу ли я их ему дать?

Надежда27.06.2019 01:11

Добрый день.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым, каждый член товарищества имеет право на получение такой информации

Статья 11. Права и обязанности члена товарищества


3. Члены товарищества имеют право знакомиться и по заявлению получать за плату, размер которой устанавливается решением общего собрания членов товарищества, заверенные в порядке, установленном статьей 21 настоящего Федерального закона, копии:
1) устава товарищества с внесенными в него изменениями, документа, подтверждающего факт внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц;
2) бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества, приходно-расходных смет товарищества, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
3) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) документов, подтверждающих права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
5) протокола собрания об учреждении товарищества, протоколов общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
6) финансово-экономического обоснования размера взносов;
7) иных предусмотренных настоящим Федеральным законом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренних документов товарищества.

Таким образом, платежка с другого участка не входит в документы обязательные к представлению.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна

Дополнительные взносы

Можно ли ТСН использовать какие либо взносы типа резервных или благотворительных

Татьяна21.05.2019 18:48

1.1 Настоящее Положение использует нормы ГК РФ Часть первая Главы 4. Статьи 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости; Статьи 123.13. Имущество товарищества собственников недвижимости; Статьи 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости; Федерального закона "О некоммерческих организациях" от 12.01.1996 N 7-ФЗ (редакция 2016 года); закона № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. (редакция 2016); "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", других актов законодательства, Устава ТСН "Сад №12 а" (далее - Товарищество), комплексно регулирует денежные отношения, возникающие в связи с совместным владением, пользованием и распоряжением гражданами, в товариществе собственников недвижимости; Федерального закона "О некоммерческих организациях" от 12.01.1996 N 7-ФЗ (редакция 2016 года); закона № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. (редакция 2016); "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", других актов законодательства, Устава ТСН "Сад №12 а" (далее - Товарищество), комплексно регулирует денежные отношения, возникающие в связи с совместным владением, пользованием и распоряжением гражданами, в установленных законом пределах имуществом (вещами), находящимися в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами, в пределах границ Товарищества.

1.2 Настоящее Положение вступает в силу с момента его утверждения на Общем собрании членов ТСН простым большинством голосов. Изменения, дополнения к Положению утверждаются решениями общих собраний членов Товарищества.

1.3 При вступлении в силу настоящего Положения все объекты Инфраструктуры и другое Имущество (Вещи) признаются собственностью Товарищества, приобретает статус Имущества (Вещей) находящимися в общем пользовании т.к. было приобретено СНТ «Сад №12а» и создано за счет членских взносов Товарищества и отчуждению не подлежат.

1.4 Собственники недвижимости в границах ТСН, независимо от того, являются они членами Товарищества или нет, в в соответствии с нормами ГК РФ ст. 210 Бремя содержания имущества, ст.249 Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, ст. 445 Заключение договора в обязательном порядке, ст.8 п.2 и ст.19 п.9 закона № 66-ФЗ от 15.04.1998 г; обязаны заключить с ТСН Договор управления имуществом граждан ТСН "Сад №12а";

1.5 Настоящее Положение определяет:

- порядок уплаты обязательных денежных платежей в Товарищество гражданами, имеющими садовые земельные участки в границах Товарищества на правах собственности или другом вещном праве, являющимися членами ТСН и Гражданами собственниками недвижимости (земли); общий порядок расходования денежных средств в Товариществе.

1.6 Положение использует следующие термины и определения:

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна