Руководящие и контрольно-надзорные органы создаются для согласования интересов совладельцев недвижимости.
Законодательство о товариществах собственников недвижимости находится на стадии формирования. На данный момент уровень детализации его норм незначителен, множество отношений остаются неурегулированными. Содержание предписаний о ТСН и ТСЖ зачастую противоречиво.
В СССР частной собственности на недвижимость не было. Все юридические лица находились в госсобственности. Соответственно, не было и профильного законодательства. Прообразом современных ТСН и ТСЖ считают потребительские кооперативы.
Косвенно это подтверждается таким фактом: в силу п.4 ст.123.12 Гражданского кодекса ТСН могут преобразовываться в потребительский кооператив по решению его членов. Главное отличие потребительских кооперативов и ТСН заключается в том, что функционирование последних не предполагает наличия паевых правоотношений.
Первым профильным нормативным актом, посвященным созданию и деятельности такого рода товариществ, стал 72-ФЗ «О ТСЖ» от 15.06.96. Он утратил силу 01.03.05 в связи с введением в силу Жилищного кодекса.
Последний посвятил ТСЖ раздел VI, состоящий из двух глав:
Предписания Жилищного кодекса РФ о ТСЖ действуют с 01.03.05 и поныне. В 2014 году в Гражданский кодекс были внесены значимые изменения. Установлен исключительный перечень организационных форм, в которых могут существовать некоммерческие организации.
Одна из них – ТСН и его специфическая разновидность – ТСЖ (подп. 4 п.3 ст.50). В пределах ГК правовой статус ТСН регламентирован ст.123.12 – 123.14. Кроме того, на ТСН распространяются общие положения о некоммерческих организациях.
Таким образом, ТСН – это специфический вид некоммерческих организаций. Создать ТСН могут собственники не только жилья, но и любой другой недвижимости:
На текущий момент правовой статус ТСН регламентирован в пределах Гражданского, ТСЖ – в рамках Жилищного кодекса. Порядок создания и принципы функционирования ТСЖ регламентированы гораздо подробнее. ТСН появились в РФ с 01.09.14, тогда как его подвид – ТСЖ функционировал с конца 90-х.
Исходя из того, что ГК прямо относит ТСЖ к видам ТСН, следовало бы считать предписания о ТСЖ специальными по отношению к общим нормам о ТСН. Однако есть ряд проблем:
Структура управляющих и контрольно-надзорных органов ТСН и ТСЖ обусловлена сутью и предназначением товариществ этих видов.
Таким образом, членами ТСН/ТСЖ могут быть только лица, приобретшие помещения или участки до образования товариществ названных видов или до вступления в них.
Руководящие и контрольно-надзорные органы ТСН/ТСЖ создаются, в первую очередь, для согласования интересов совладельцев недвижимого имущества между собой, а также для их представления перед третьими лицами.
Они условлено подразделяются на:
Общее собрание традиционно разрешает наиболее значимые вопросы деятельности ТСН, в том числе – о внесении изменений в учредительные документы, о прекращении деятельности товарищества. Специфика компетенции общего собрания членов ТСН зависит от целей деятельности товарищества и вида имущества, которым оно управляет.
Рассмотрим на примере ТСЖ:
В силу ст. 145.1 ЖК, к числу полномочий общего собрания ТСЖ могут быть отнесены и другие полномочия. Что до ТСН, то перечень полномочий общего собрания его членов в ГК прямо не установлен. Таким образом, учредители и члены ТСН обладают еще большей широтой полномочий. Их собрание будет обладать все полнотой полномочий, перечисленных в уставе.
Полномочия общего собрания членов ТСН подразделяются на виды.
Первая группа (статусно-экономические) включает:
Организационно-технические полномочия общего собрания:
Полномочия общего собрания членов ТСН подразделяются на исключительные и альтернативные. Исключительные полномочия не могут быть реализованы никаким другим органом ТСН, кроме общего собрания членов.
В отношении альтернативной компетенции ситуация обстоит противоположным образом. По общему правилу они реализуются правлением или иными органами ТСН. Однако, в силу п.4 ст.145.1 ЖК общее собрание вправе лишить полномочий иные органы, взяв их реализацию на себя.
Такая возможность обусловлена следующим обстоятельством: общее собрание членов ТСН – это орган, созданный совладельцами имущества. Его решения вызывают доверие и обладают наивысшим уровнем легитимности, которым только может обладать решение органа ТСН. Право рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью ТСН не дает ему полномочий вмешиваться в осуществление правомочностей собственника членами ТСН.
Стоит напомнить, что устав ТСН также принимается на общем собрании. Члены ТСН вправе расширить компетенцию общего собрания по сравнению с оговоренной ЖК и ГК изначально, внеся в устав соответствующие предписания. Если этого не было сделано, общее собрание своим решением (фиксируется протоколом) может изъять определенный вопрос из числа отнесенных к компетенции правления и отнести к собственной. Причем, это может быть сделано как временно, так и на постоянной основе.
Важность устава нельзя переоценить.
Устав – ключевой документ, определяющий статус, алгоритм функционирования, принципы и способы деятельности товарищества.
Тезис особо актуален в отношении ТСН. Дело в том, что их статус, состав органов и порядок деятельности определен в пределах ГК лишь в общих чертах.
ТСН и ТСЖ являются организационными формами юридических лиц, то есть – подлежат обязательной госрегистрации в ЕГРЮЛ. Устав необходим для проведения процедуры, его содержание проверяется госрегистратором соответствующего органа ФНС. Если устав не содержит необходимых сведений либо его содержание противоречит закону, в проведении регистрационных действий заявителю отказывают.
Состав сведений, которые должны содержаться в уставе ТСН, оговорен п.2 ст.132.12 ГК.
Это сведения о:
В процессе судебного дела в первой инстанции " о ликвидации тсж ( не законно создании, количество членов тсж, менее 50% от собственников земельных участков) " иск подан ЖИ. Тсж создано в 2010г. Тсж оформляет документы на тсн, в процессе судебного дела. Как ликвидировать тсн?
По общему принципу, согласно ст. 61 Гражданского кодекса РФ ликвидация юридического лица осуществляется по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано.
Из разъяснений, данных в пунктах 1 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 декабря 2016 года N 64 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, связанных с приостановлением деятельности или ликвидацией некоммерческих организаций, а также запретом деятельности общественных или религиозных объединений, не являющихся юридическими лицами", следует, что нарушение некоммерческими организациями и иными общественными объединениями Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов или иных нормативных правовых актов может повлечь применение мер публично-правовой ответственности в виде ликвидации объединения граждан по заявлению уполномоченного органа или должностного лица в порядке административного судопроизводства.
При рассмотрении дел о приостановлении деятельности некоммерческой организации, иных общественных объединений, их ликвидации либо запрета деятельности, исключении сведений о некоммерческой организации из государственного реестра по заявлению уполномоченного органа или должностного лица осуществляется судебный контроль за реализацией отдельных властных требований к физическим лицам и объединениям граждан.
На основании вышеизложенного, орган государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации товарищества собственников недвижимости в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества , если эти нарушения носят неустранимый характер.
Здравствуйте. Подать коллективную, Кассационную жалобу по административному делу, можно?
Согласно ч. 2 ст. 41 "Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" от 08.03.2015 N 21-Ф в административном деле процессуальное соучастие допускается, если:
1) предметом спора, возникшего из административных или иных публичных правоотношений (административного спора), являются общие права и (или) обязанности нескольких административных истцов либо нескольких административных ответчиков;
2) права и (или) обязанности нескольких субъектов административных или иных публичных правоотношений (нескольких административных истцов либо нескольких административных ответчиков) имеют одно основание;
3) предметом административного спора являются однородные права или обязанности субъектов административных или иных публичных правоотношений.
Также административные соистцы могут вступить в административное дело до принятия судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение административного дела по существу.
Кроме того, согласно ст. 318 вышеуказанного кодекса вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции лицами, участвующими в деле, и другими лицами, если их права, свободы и законные интересы нарушены судебными актами. На основании вышеизложенного, вы можете подать коллективную кассационную жалобу.
Здравствуйте! Есть дом, по факту являющийся многоквартирным. Бывший самострой, который теперь снести не возможно, так как выиграны все суды о сносе. Иск о сносе подавался городской администрацией. Решение суда вступило в законную силу. На весь дом (это 12-ть квартир со своей одной общей котельной) один лицевой счёт в горгазе, горводоканале и горэлектросети. С созданием ТСН обязаны ли собственники отрывать себе отдельные лицевые счета у поставщиков коммунальных услуг или же остаётся один лицевой счёт на весь дом? Если остаётся один счёт, то кто определяет порядок распределения между квартирами общей суммы платежа? Можно ли после создания ТСН, включить в квитанцию по определённой квартире, сумму долга, накопившейся по ней до создания ТСН?
В п.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ указано, что собственники многоквартирного дома могут на свое усмотрение в любое время изменить способ управления общим имуществом.
Решение о том разделять или не разделять лицевой счет может быть принято на общем собрании ТСН или в судебном порядке, в случае несогласия отдельных собственников. При разделении счетов будет проще предъявлять требования к конкретному должнику.
Если ресурсоснабжающая организация не изменяется при переходе в ТСН, то долги собственников помещений в доме перед предыдущей управляющей организацией переходят в новую управляющую организацию с последующим взысканием. Данный переход осуществляется по договору цессии. В этом случе у ТСН будет право требовать у собственников ранее образовавшейся задолженности по коммунальным услугам.
Предыдущей управляющей компании не было вообще. Дом был на самоуправлении. Есть крупный должник.
В таком случае, лучшим способом за контролем оплаты коммунальных услуг будет заключение новых договоров с ресурсоснабждающими организациями. В отношении крупного должника нужно будет производить взыскание общем порядке, в зависимости от тех обязательств, которые на него были наложены в части оплаты коммунальных услуг до перехода в ТСН.
Как сменить члена правления ТСН?
Добрый день!
В соответствии со ст. 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Из содержания ст. 123.14 ГК РФ вытекает, что к управлению в товариществе собственников недвижимости применяются правила, предусмотренные ст. 65.3 ГК РФ:
"По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований".
Таким образом, для смены члена правления товарищества собственников недвижимости целесообразно инициировать проведение внеочередного общего собрания, в повестку которого включить этот вопрос.
Какую ответственность несет председатель ТСН по Уголовному, Жилищному, Административному, Гражданскому кодексу РФ?
Здравствуйте Евгений! Председатель ТСН, является физическим лицом и несет ответственность за противоправные действия на основании действующего законодательства РФ, за фактически доказанные совершенные им нарушения установленного законодательства. Каждое конкретное нарушение, подразумевает правоприменения законодательства, в соответствии с квалификацией деяния.
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, от чьего имени действует ТСН в отношениях с исполнителями (своего или собственника)? чем это регулируется? спасибо!
В данный момент председатель ТСН(садоводство) получает вознаграждение ,с которого не платятся налоги. Будут какие -либо изменения с 2019г?
Добрый день! Самое главное - придется выбрать банк, поскольку все расчеты товарищества с физическими лицами с 1 января 2019 года будут идти только через расчетный счет, поэтому о его открытии нужно позаботиться заранее. Делается это на общем собрании СНТ простым большинством голосов. Также нужно назначить того, кто будет уполномочен открыть счет и представлять интересы товарищества в банке. https://rg.ru/2018/06/17/kakie-vazhnye-izmeneniia-zhdut-snt-v-2019-godu.html Особенности управления в товариществе собственников недвижимости http://advokat-malov.ru/yur.-lica/osobennosti-upravleniya-v-tovarishhestve-sobstvennikov-nedvizhimosti.html Вознаграждение председателя снт какими налогами облагается http://registr-msk.ru/вознаграждение-председателя-снт-как/ "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) ГК РФ Статья 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду МИП 9. Консультации бесплатные. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
В нашем кооперативе (КИЗ) состоит 1700 членов. Кворум на общем собрании не собирается 20 лет. Кооператив неуправляем. Есть ли выход ? Изменение формы организации кооператива - ТСН или другая форма ?
Добрый день! Да, ВЫ можете создать ТСН, но сменив организационную форму станут ли жильцы активнее принимать участие в жизни дома?! Возможно лучшим решением будет передача дома в управляющую компанию, но для этого тоже необходимо общее собрание жильцов. Обращаю Ваше внимание,что голосование по любому вопросу относительно деятельности КИЗ можно провести заочно. Порядок и организация такого голосования предусмотрены ст 146 ЖК РФ.
У нас в доме в 2017 году был один собственник ООО профсоюзная 69, (которому принадлежала большая часть дома, оставшая часть муниципальное жильё, здание бывшее общежитие), который выбрал форму правления ТСН, в 2018 году собственник ООО профсоюзная распродал часть квартир и в Тсн вступило 90 собственников. На данный момент в доме 241 собственник, 151 собственник не вступали в ТСН. Всех собственников не устраивает тариф на содержание и ремонт жилья - 110 руб за кВ м. Мы организовали встречу с председателем, где он нам озвучил что мы не можем иметь голос и организовать официальное собрание собственников, так как не вступили в ТСН, действительно это так?
Добрый день! Председатель ТСН прав, у Вас нет прав для организации собрания собственников всего дома. Вступите в ТСН и будите обладать всеми правами о обязанностями в соответствии с Уставом ТСН. https://advokat-malov.ru/yur.-lica/osobennosti-upravleniya-v-tovarishhestve-sobstvennikov-nedvizhimosti.html