Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28

Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности в Москве

Что же подразумевает порядок управления подобным строением?


Порядок управления многоквартирными домами

Основы, на базе которых осуществляется управление жилыми объектами, являющимися государственной собственностью России, ее образований и субъектов местного самоуправления, определяются статьей 163 Жилищного кодекса. Положения, находящиеся в данной статье, являются новшеством для российского жилищного законодательства и в отличие от статей 16, 17 предыдущего кодекса от 1983 года, которые закрепляли централизованную управленческую систему фондом жилья, предлагают систему, которая адекватна для рыночных отношений.

Согласно новому законодательству управление многоквартирным домом, помещения которого являются государственной собственностью, имуществом субъектов РФ или структур местного самоуправления, осуществляется в порядке, который установлен соответствующими уполномоченными органами (гос- или исполнительной власти, структурами местного самоуправления).

В кодексе отсутствует детальное регулирование управленческой системы жилищным фондом государственного или местного уровня через определение звеньев на местном, региональном или федеральном уровнях.

Кодекс устанавливает бланкетную норму, которая определяет, что процедуры руководства многоквартирным домом, помещения которого пребывают в городской, региональной или федеральной собственности, устанавливаются органами, указанными в данной норме. Это позволяет каждому собственнику лично определять порядок управления собственным имуществом, который будет оптимальным в конкретном случае.

Что же подразумевает порядок управления подобным строением? Это означает, что для органов госвласти или местного самоуправления, а также государственных и прочих учреждений, которые отвечают за руководство таким многоквартирным домом, устанавливаются определенные указания, содержащиеся в соответствующих нормативных актах. В таких документах должны быть определены способы, которые помогут достичь управленческих целей, указанных в пункте 1 статьи 161 Жилищного кодекса.

Важно отметить, что несмотря на название статьи, она определяет не только порядок управления многоквартирными домами, помещения в которых пребывают в государственной собственности или субъектов России и структур местного самоуправления, но и теми жилыми объектами, в которых доля такого имущества в общих собственнических правах составляет больше половины.

Возникли вопросы по ЖКХ?

Юрист по ЖКХ с опытом более 25 лет, поможет разобраться во всех вопросах

Специфика объекта управления

Пункт 1 комментируемой статьи Жилищного кодекса определяет специфику объектов управления, помещения которых относятся к собственности Российской Федерации. Она состоит в том, что на такое строение собственнические права принадлежат одному публично-правовому образованию и ни на одно помещение в нем, независимо от того жилое оно или не жилое, не имеет собственнических прав какое-то другое лицо.

В таком здании нет совместного имущества, это возможно исключительно в тех случаях, когда имеют место два или более владельцев помещений, которые индивидуально определены. Так же исключается наличие общего собрания владельцев. Подобных строений стало больше 1 марта 2013 года после того, как была закончена бесплатная приватизация.

Субъект права собственности

Субъектом собственнических прав в многоквартирном доме, помещения в котором относятся к государственной или муниципальной собственности России, может быть лишь одно лицо. Если исходить из этого положения, становится понятно, что руководство таким жилых зданием определяется уполномоченным федеральным исполнительным органом, органом госвласти или местного самоуправления, исходя из положений, которые определены Жилищным кодексом. Полномочия органов определяются Правительством России.

Подобный порядок является заменой решению общего собрания владельцев помещений, расположенных в многоквартирных домах, на помещения в которых имеют собственнические права различные лица.

Положения пункта 1 статьи 163 не применяются по отношению к зданиям, которые пребывают в собственности ни одного публично-правового образования, муниципальных образований или физических лиц. В таком случае управляющим органом многоквартирного дома является его высший управленческий орган – общее собрание владельцев помещений, которые должны в порядке, установленном законом, выбрать один из возможных методов управления, которые указаны в статье 161 в пункте 2 Жилищного кодекса.

Способ управления управляющей организацией

Управляющей организацией является коммерческая структура или индивидуальный предприниматель, которым по решению владельцев помещений передаются полномочия по вопросам управления совместных имуществом, создания безопасных и комфортных условий жизни особ и предоставлению коммунальных услуг.

В данном случае заказчиком услуг такой организации выступают уполномоченные структуры от лица РФ:

  • органы госвласти;
  • структуры региональной власти;
  • муниципальные образования.

Выбирается такая управляющая структура на конкурсной основе. Осуществляется это на основании Постановления Правительства №75, закрепляющей критерии, по которым отбирается управляющий.

Особенности процесса отбора управляющей организации в случае, когда собственником жилья являются органы государственной власти или местного самоуправления:

  • управление управляющей структурой – единственно возможный способ руководства, который заранее предопределен нормативными документами;
  • такая организация выбирается на основании результатов открытого конкурсного отбора. В случае если такой отбор не состоялся – без проведения конкурса;
  • в качестве организатора конкурса могут выступать как сами органы госвласти или местного самоуправления, так и привлеченное лицо, с которым заключен соответствующий контракт.

После того как управляющая организация определена, с ней заключается соответствующий контракт. В данном случае условия заключения такого договора должны быть зафиксированы в конкурсной документации.

Нужно отметить, что разработан специальный порядок, по которому отбирается управляющая организация структурами местного самоуправления. Регламентируется он ФХ № 94 от 21.07.2005 года. В этом случае заказчиком услуг выступают структуры местного самоуправления/органы, которые ими уполномочены, или юрлица, которые привлечены заказчиком по соответствующему контракту для организации и проведения конкурса.

Выбор управляющей организации

Пункт 2 статьи 163 определяет, что существует один возможный способ руководства многоквартирным домом, если часть в праве совместной собственности на совместное имущество Российской Федерации, ее субъекта или структуры местного самоуправления составляет больше половины. Таким единственно возможным вариантом является управление управляющей организацией.

На законодательном уровне закреплено, что управляющая организация выбирается органом местного самоуправления, исходя из результатов открытого конкурсного отбора, который был проведен согласно Правилам, утвержденным Правительственным постановлением от 06.02.2006 года №75.

Обусловленность подобного подхода состоит в том, что в случае преобладания публичной части в праве совместной собственности на общее имущество в подобном строении, решения по большему числу вопросов, которые бы выносились на голосование общего собрания владельцев жилья в многоквартирных домах, были бы изначально предрешены. Это положение в определенных случаях ограничивало бы права и законные интересы лиц, которые владеют и проживают в жилищах такого типа.

Требование, которое законодатель выдвигает к методу выбора управляющей структуры путем объявления открытого конкурса, способствует достижению цели обеспечить одинаковые условия для функционирования организаций различных форм собственности (частной, государственной и др.). Управлять многоквартирным домом, о котором идет речь в статье 163, могут и индивидуальные предприниматели. Контракт с отобранной управляющей структурой должен заключаться на условиях, которые соответствуют требования статьи 162 ЖК России.

Эксперты дают положительную оценку положениям, находящимся в статье 163 ЖК России. Их правильная реализация позволит прекратить беспорядочный подход к содержанию государственного жилищного фонда.

Автор статьи

Григорьева Дарья Вячеславовна - Юрист по ЖКХ
Юрист по ЖКХ

Опыт работы в юридической сфере 25 лет. Специализация - Гражданские дела, Жилищное право, Договорное право.

Подробнее о специалисте

Полезные статьи по спорам с жкх

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Взаимодействие УК с собственниками в многокватирном доме.

В нашем 16 квартирном доме с 2018г выбрана форма управления- непосредственное управление собственниками помещений. Протокол собрания представлен в отдел ЖКХ МО. На копии протокола имеется подпись специалиста о его принятии. Собственники дома собирали собрания, осуществляли различные мероприятия, составляли протоколы. С августа 2020 нас передают в управляющую компанию. Всем прислали извещения о задоженности на 01.12.20г.Два собственника заключили с УК договор,а остальные не желают. Пункты договора составлены больше в сторону УК. Со слов ген.директора УК наши дома её просто навязали. Мысчитаем, что необходимо письменно обратиться за разъяснением в орган местного самоуправления был ли проведён конкурс и почему нам изменили форму управления? Интересно Ваше мнение по этому вопросу. Спасибо.

Ирина.28.12.2021 10:13

Добрый день!

Да, конечно стоит обратиться за разъяснениями в жилищный отдел администрации вашего города.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 995-18-31

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна28.12.2021 21:36

Порядок прекращения управления мкд в котором из 3х квартир 2е муниципальные

Добрый день! С муниципалитетом составлено Соглашение о прекращении УО управление 3х квартирным МКД. Наниматели квартир письменно отказались от УО, с требованием не начислять им оплату за содержание и ремонт. УО не начисляет. Госжилинспекция не убирает данный мкд из перечня, мотивируя тем, что нет протокола собственников, хотя из 3х квартир 2 собственник муниципалитет и дом признан аварийным. Правомочны ли действия ГЖИ? И на какую норму закона опираться УО, чтобы прекратить управление данным МКД? Каков перечень отказных документов и где его посмотреть?

Илья17.12.2021 20:56

Добрый день!

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации). Как следует из содержания данных норм, право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, которые могут изменить выбранный способ в любое время. Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 995-18-31

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна18.12.2021 16:24

Непосредственное управление

Добрый день. дом 12ти квартирный полностью находится в собственности администрации МО. они выбрали непосредственное управление правомерно ли это?

Василий14.12.2021 13:10

Добрый день.

ЖК РФ Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
 
2. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, или многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления впорядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии счастью 4 статьи 161настоящего Кодекса.

Мы рады ответить на Ваши вопросы более подробно, для этого используйте следующие промокоды:
Промокод "МИП 15" - на бесплатную консультацию по телефону в течение 15 минут.
Промокод "МИП 50" - для получения 50% скидки на консультацию в офисе или по скайпу.

Запись на консультацию по телефону +7 (499) 577-03-28

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна14.12.2021 19:15

Управление многоквартирным домом МОРФ

Многоквартирныый дом 152 квартиры МОРФ под служебные квартиры по договорам найма. УО “Семья” выиграла конкурс на ПРАВО управления. А реализовало свое право заключив договор не с собственником МО РФ а с одним нанимателем кв. 28. \r\nВопрос: имеет ли данный договор силу, на щаконных ли основаниях УО осуществляет управление домом?

Станислав02.12.2021 18:15

Добрый день!

Необходимо изучить данный договор и остальные документы, относящиеся к данному дому. Приглашаем вас на консультацию к нашим специалистам.

Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 995-18-31

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна03.12.2021 08:21

Управление многоквартирным домом

В доме всего 16 квартир, из них 10 муниципальных и 6 сообщения, вопрос, кто будет выбирать управляющую компанию.

Елизавета29.11.2021 06:56

Добрый день!

Согласно Постановлению Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616, если конкурс не состоялся из-за отсутствия участников, то управляющую организацию назначает орган местного самоуправления. Либо собственники могут сами выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 995-18-31

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна30.11.2021 06:32

продление договора управления

администрация по результата открытого конкурса заключила договор управления общего имущества МКД (все квартиры муниципальные) может его пролангировать?

Рита29.11.2021 06:40

ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна30.11.2021 06:38

жкх

если мкд является в оперативном управлении у государственного казенного учреждения"Имущественный фонд СК" то обязаны ли муниципальное образование проводить торги по выбору управляющей компании

людмила09.11.2021 10:10

Добрый день! Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности https://advokat-malov.ru/tszh/upravlenie-mkd-nahodyashhimsya-v-gossobstvennosti.html http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/bdcde2ef45945cd2e22f303cbb02f5117829aeb5/ 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна09.11.2021 15:53

Взаимодействие УК с собственниками в многокватирном доме.

В нашем 16 квартирном доме с 2018г выбрана форма управления- непосредственное управление собственниками помещений. Протокол собрания представлен в отдел ЖКХ МО. На копии протокола имеется подпись специалиста о его принятии. Собственники дома собирали собрания, осуществляли различные мероприятия, составляли протоколы. С августа 2020 нас передают в управляющую компанию. Всем прислали извещения о задоженности на 01.12.20г.Два собственника заключили с УК договор,а остальные не желают. Пункты договора составлены больше в сторону УК. Со слов ген.директора УК наши дома её просто навязали. Мысчитаем, что необходимо письменно обратиться за разъяснением в орган местного самоуправления был ли проведён конкурс и почему нам изменили форму управления? Интересно Ваше мнение по этому вопросу. Спасибо.

Ирина.07.11.2021 02:26

Добрый день!

Да,к онечно, обратитесь с запросом в жилищный отдел администрации вашего города за разъяснениями.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 995-18-31

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна07.11.2021 15:21