Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28

Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности в Москве

Что же подразумевает порядок управления подобным строением?


Порядок управления многоквартирными домами

Основы, на базе которых осуществляется управление жилыми объектами, являющимися государственной собственностью России, ее образований и субъектов местного самоуправления, определяются статьей 163 Жилищного кодекса. Положения, находящиеся в данной статье, являются новшеством для российского жилищного законодательства и в отличие от статей 16, 17 предыдущего кодекса от 1983 года, которые закрепляли централизованную управленческую систему фондом жилья, предлагают систему, которая адекватна для рыночных отношений.

Согласно новому законодательству управление многоквартирным домом, помещения которого являются государственной собственностью, имуществом субъектов РФ или структур местного самоуправления, осуществляется в порядке, который установлен соответствующими уполномоченными органами (гос- или исполнительной власти, структурами местного самоуправления).

В кодексе отсутствует детальное регулирование управленческой системы жилищным фондом государственного или местного уровня через определение звеньев на местном, региональном или федеральном уровнях.

Кодекс устанавливает бланкетную норму, которая определяет, что процедуры руководства многоквартирным домом, помещения которого пребывают в городской, региональной или федеральной собственности, устанавливаются органами, указанными в данной норме. Это позволяет каждому собственнику лично определять порядок управления собственным имуществом, который будет оптимальным в конкретном случае.

Что же подразумевает порядок управления подобным строением? Это означает, что для органов госвласти или местного самоуправления, а также государственных и прочих учреждений, которые отвечают за руководство таким многоквартирным домом, устанавливаются определенные указания, содержащиеся в соответствующих нормативных актах. В таких документах должны быть определены способы, которые помогут достичь управленческих целей, указанных в пункте 1 статьи 161 Жилищного кодекса.

Важно отметить, что несмотря на название статьи, она определяет не только порядок управления многоквартирными домами, помещения в которых пребывают в государственной собственности или субъектов России и структур местного самоуправления, но и теми жилыми объектами, в которых доля такого имущества в общих собственнических правах составляет больше половины.

Возникли вопросы по ЖКХ?

Юрист по ЖКХ с опытом более 25 лет, поможет разобраться во всех вопросах

Специфика объекта управления

Пункт 1 комментируемой статьи Жилищного кодекса определяет специфику объектов управления, помещения которых относятся к собственности Российской Федерации. Она состоит в том, что на такое строение собственнические права принадлежат одному публично-правовому образованию и ни на одно помещение в нем, независимо от того жилое оно или не жилое, не имеет собственнических прав какое-то другое лицо.

В таком здании нет совместного имущества, это возможно исключительно в тех случаях, когда имеют место два или более владельцев помещений, которые индивидуально определены. Так же исключается наличие общего собрания владельцев. Подобных строений стало больше 1 марта 2013 года после того, как была закончена бесплатная приватизация.

Субъект права собственности

Субъектом собственнических прав в многоквартирном доме, помещения в котором относятся к государственной или муниципальной собственности России, может быть лишь одно лицо. Если исходить из этого положения, становится понятно, что руководство таким жилых зданием определяется уполномоченным федеральным исполнительным органом, органом госвласти или местного самоуправления, исходя из положений, которые определены Жилищным кодексом. Полномочия органов определяются Правительством России.

Подобный порядок является заменой решению общего собрания владельцев помещений, расположенных в многоквартирных домах, на помещения в которых имеют собственнические права различные лица.

Положения пункта 1 статьи 163 не применяются по отношению к зданиям, которые пребывают в собственности ни одного публично-правового образования, муниципальных образований или физических лиц. В таком случае управляющим органом многоквартирного дома является его высший управленческий орган – общее собрание владельцев помещений, которые должны в порядке, установленном законом, выбрать один из возможных методов управления, которые указаны в статье 161 в пункте 2 Жилищного кодекса.

Способ управления управляющей организацией

Управляющей организацией является коммерческая структура или индивидуальный предприниматель, которым по решению владельцев помещений передаются полномочия по вопросам управления совместных имуществом, создания безопасных и комфортных условий жизни особ и предоставлению коммунальных услуг.

В данном случае заказчиком услуг такой организации выступают уполномоченные структуры от лица РФ:

  • органы госвласти;
  • структуры региональной власти;
  • муниципальные образования.

Выбирается такая управляющая структура на конкурсной основе. Осуществляется это на основании Постановления Правительства №75, закрепляющей критерии, по которым отбирается управляющий.

Особенности процесса отбора управляющей организации в случае, когда собственником жилья являются органы государственной власти или местного самоуправления:

  • управление управляющей структурой – единственно возможный способ руководства, который заранее предопределен нормативными документами;
  • такая организация выбирается на основании результатов открытого конкурсного отбора. В случае если такой отбор не состоялся – без проведения конкурса;
  • в качестве организатора конкурса могут выступать как сами органы госвласти или местного самоуправления, так и привлеченное лицо, с которым заключен соответствующий контракт.

После того как управляющая организация определена, с ней заключается соответствующий контракт. В данном случае условия заключения такого договора должны быть зафиксированы в конкурсной документации.

Нужно отметить, что разработан специальный порядок, по которому отбирается управляющая организация структурами местного самоуправления. Регламентируется он ФХ № 94 от 21.07.2005 года. В этом случае заказчиком услуг выступают структуры местного самоуправления/органы, которые ими уполномочены, или юрлица, которые привлечены заказчиком по соответствующему контракту для организации и проведения конкурса.

Выбор управляющей организации

Пункт 2 статьи 163 определяет, что существует один возможный способ руководства многоквартирным домом, если часть в праве совместной собственности на совместное имущество Российской Федерации, ее субъекта или структуры местного самоуправления составляет больше половины. Таким единственно возможным вариантом является управление управляющей организацией.

На законодательном уровне закреплено, что управляющая организация выбирается органом местного самоуправления, исходя из результатов открытого конкурсного отбора, который был проведен согласно Правилам, утвержденным Правительственным постановлением от 06.02.2006 года №75.

Обусловленность подобного подхода состоит в том, что в случае преобладания публичной части в праве совместной собственности на общее имущество в подобном строении, решения по большему числу вопросов, которые бы выносились на голосование общего собрания владельцев жилья в многоквартирных домах, были бы изначально предрешены. Это положение в определенных случаях ограничивало бы права и законные интересы лиц, которые владеют и проживают в жилищах такого типа.

Требование, которое законодатель выдвигает к методу выбора управляющей структуры путем объявления открытого конкурса, способствует достижению цели обеспечить одинаковые условия для функционирования организаций различных форм собственности (частной, государственной и др.). Управлять многоквартирным домом, о котором идет речь в статье 163, могут и индивидуальные предприниматели. Контракт с отобранной управляющей структурой должен заключаться на условиях, которые соответствуют требования статьи 162 ЖК России.

Эксперты дают положительную оценку положениям, находящимся в статье 163 ЖК России. Их правильная реализация позволит прекратить беспорядочный подход к содержанию государственного жилищного фонда.

Автор статьи

Григорьева Дарья Вячеславовна - Юрист по ЖКХ
Юрист по ЖКХ

Опыт работы в юридической сфере 25 лет. Специализация - Гражданские дела, Жилищное право, Договорное право.

Подробнее о специалисте

Полезные статьи по спорам с жкх

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

выбор УК

добрый день. 5-ти этажное общежитие. помещения двух этажей - теперь муниципальная собственность. на остальных трех - собственники граждане. город передает два этажа на эксплуатацию специализированному муниципальному предприятию. как выбрать собственникам-гражданам УК? может ли в доме быть две УК? могут ли собственники также принять решение об управлении домом муниципальным предприятием без проведения аукциона?

Олеся24.10.2021 03:05

1) Двух ук на один дом не может быть.

ч.9 ст. 161 ЖК РФ

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

2) Необходимо созвать общее собрание сосбтвенников и выбрать управляющую компанию. То, что два этажа муниципальные значения не имеет.

Представитель муниципалитета также будет участвовать в общем собрании как собственник. 

ст. 161 ЖК РФ

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна25.10.2021 01:58

Заключение договора управления МКД

После проведения конкурса по отбору УО в соответствии с частью 2 ст. 163 Кто подписывает договор на управление МКД со стороны Собственника, если в доме часть квартир принадлежит государству а часть приватизирована

Надежда 22.10.2021 02:57

Добрый день! Договор на управление МКД со стороны Собственника подписывает лицо уполномоченное подписывать данные договора, выбранное общим собранием или имеющее соответсвующую доверенность. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/14e9738be002fe3ab76c0d580b863aac1ac65fb7/  Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления, скидка 50%  по промокоду МИП 9. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна22.10.2021 08:15

Заключение договоров на прямую поставку ЖКУ нанимателя в муниципальной собственности

Подскажите пожалуйста, если знаете, возник вопрос - вводится в эксплуатацию новый дом полностью под распределение муниципального аварийного жилья, но конкурс только через 2 месяца, постановлением назначить управляющую пока нельзя, так как хотя бы один конкурс должен был пройти, остается вариант в виде протокола решения единственного собственника по заключению договора на выставление счетов за ЖКУ напрямую нанимателям, или есть еще варианты?\r\n

Лариса03.10.2021 11:32

Добрый день!

Согласно Постановлению Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616, если конкурс не состоялся из-за отсутствия участников, то управляющую организацию назначает орган местного самоуправления. Либо собственники могут сами выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 995-18-31

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна04.10.2021 10:26

Непосредственное управление жилым домом

4-х квартирный жилой дом. Где 3 квартиры приватизированы, а 1 квартира муниципальная. Можно ли большинством квартир ( 3 приватизированные квартиры) выбрать способ управления - непосредственное управление. Так как было проведено собрание жильцов дома, и выбрали непосредственное управление. А органы местного самоуправления включили данный дом в договор управления с УК, говоря что если есть в таком доме муниципальная квартира, выбрать непосредственное управление нельзя.

Наталья26.09.2021 00:17

Добрый день!

Согласно Постановлению Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616, если конкурс не состоялся из-за отсутствия участников, то управляющую организацию назначает орган местного самоуправления. Либо собственники могут сами выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 995-18-31

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна26.09.2021 15:25

Непосредственное управление

Добрый день. дом 12ти квартирный полностью находится в собственности администрации МО. они выбрали непосредственное управление правомерно ли это?

Василий13.09.2021 10:34

Добрый день.

ЖК РФ Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
 
2. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, или многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления впорядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии счастью 4 статьи 161настоящего Кодекса.

Мы рады ответить на Ваши вопросы более подробно, для этого используйте следующие промокоды:
Промокод "МИП 15" - на бесплатную консультацию по телефону в течение 15 минут.
Промокод "МИП 50" - для получения 50% скидки на консультацию в офисе или по скайпу.

Запись на консультацию по телефону +7 (499) 577-03-28

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна14.09.2021 04:08

жкх

кто должен оплачивать замену электросчетчика,если квартира не приватизирована а счетчик находится на лестничной клетке

андрей11.09.2021 05:02

Здравствуйте!  Если место установки счетчика лестничная площадка, согласно Постановлению Правительства РФ №491 счетчики электроэнергии, находящиеся на лестничных клетках в подъездах домов, являющихся многоквартирными – общедомовая собственность.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна11.09.2021 18:40

Выбор УО

МКД у органов местного самоуправления 51% голосов. Если остальные собственники захотят поменять УО, можно ли это сделать

Геннадий04.09.2021 04:54

Добрый день!

Согласно Постановлению Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616, если конкурс не состоялся из-за отсутствия участников, то управляющую организацию назначает орган местного самоуправления. Либо собственники могут сами выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 995-18-31

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна05.09.2021 01:37

Выбор Управляещей компании МКД.

Больше 50% квартир МКД принадлежит Министерству Обороны РФ. Кто вправе объявить конкурс на управление МКД?

Марина28.08.2021 08:42

Добрый день!

Согласно ст. 161 ЖК РФ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/71c7149b7b2a7693ca3f88b93580da0a5376e041/,  Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 577-03-28

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна28.08.2021 16:47