Порядок управления многоквартирными домами
Основы, на базе которых осуществляется управление жилыми объектами, являющимися государственной собственностью России, ее образований и субъектов местного самоуправления, определяются статьей 163 Жилищного кодекса. Положения, находящиеся в данной статье, являются новшеством для российского жилищного законодательства и в отличие от статей 16, 17 предыдущего кодекса от 1983 года, которые закрепляли централизованную управленческую систему фондом жилья, предлагают систему, которая адекватна для рыночных отношений.
Согласно новому законодательству управление многоквартирным домом, помещения которого являются государственной собственностью, имуществом субъектов РФ или структур местного самоуправления, осуществляется в порядке, который установлен соответствующими уполномоченными органами (гос- или исполнительной власти, структурами местного самоуправления).
В кодексе отсутствует детальное регулирование управленческой системы жилищным фондом государственного или местного уровня через определение звеньев на местном, региональном или федеральном уровнях.
Кодекс устанавливает бланкетную норму, которая определяет, что процедуры руководства многоквартирным домом, помещения которого пребывают в городской, региональной или федеральной собственности, устанавливаются органами, указанными в данной норме. Это позволяет каждому собственнику лично определять порядок управления собственным имуществом, который будет оптимальным в конкретном случае.
Что же подразумевает порядок управления подобным строением? Это означает, что для органов госвласти или местного самоуправления, а также государственных и прочих учреждений, которые отвечают за руководство таким многоквартирным домом, устанавливаются определенные указания, содержащиеся в соответствующих нормативных актах. В таких документах должны быть определены способы, которые помогут достичь управленческих целей, указанных в пункте 1 статьи 161 Жилищного кодекса.
Важно отметить, что несмотря на название статьи, она определяет не только порядок управления многоквартирными домами, помещения в которых пребывают в государственной собственности или субъектов России и структур местного самоуправления, но и теми жилыми объектами, в которых доля такого имущества в общих собственнических правах составляет больше половины.
Специфика объекта управления
Пункт 1 комментируемой статьи Жилищного кодекса определяет специфику объектов управления, помещения которых относятся к собственности Российской Федерации. Она состоит в том, что на такое строение собственнические права принадлежат одному публично-правовому образованию и ни на одно помещение в нем, независимо от того жилое оно или не жилое, не имеет собственнических прав какое-то другое лицо.
В таком здании нет совместного имущества, это возможно исключительно в тех случаях, когда имеют место два или более владельцев помещений, которые индивидуально определены. Так же исключается наличие общего собрания владельцев. Подобных строений стало больше 1 марта 2013 года после того, как была закончена бесплатная приватизация.
Субъект права собственности
Субъектом собственнических прав в многоквартирном доме, помещения в котором относятся к государственной или муниципальной собственности России, может быть лишь одно лицо. Если исходить из этого положения, становится понятно, что руководство таким жилых зданием определяется уполномоченным федеральным исполнительным органом, органом госвласти или местного самоуправления, исходя из положений, которые определены Жилищным кодексом. Полномочия органов определяются Правительством России.
Подобный порядок является заменой решению общего собрания владельцев помещений, расположенных в многоквартирных домах, на помещения в которых имеют собственнические права различные лица.
Положения пункта 1 статьи 163 не применяются по отношению к зданиям, которые пребывают в собственности ни одного публично-правового образования, муниципальных образований или физических лиц. В таком случае управляющим органом многоквартирного дома является его высший управленческий орган – общее собрание владельцев помещений, которые должны в порядке, установленном законом, выбрать один из возможных методов управления, которые указаны в статье 161 в пункте 2 Жилищного кодекса.
Способ управления управляющей организацией
Управляющей организацией является коммерческая структура или индивидуальный предприниматель, которым по решению владельцев помещений передаются полномочия по вопросам управления совместных имуществом, создания безопасных и комфортных условий жизни особ и предоставлению коммунальных услуг.
В данном случае заказчиком услуг такой организации выступают уполномоченные структуры от лица РФ:
- органы госвласти;
- структуры региональной власти;
- муниципальные образования.
Выбирается такая управляющая структура на конкурсной основе. Осуществляется это на основании Постановления Правительства №75, закрепляющей критерии, по которым отбирается управляющий.
Особенности процесса отбора управляющей организации в случае, когда собственником жилья являются органы государственной власти или местного самоуправления:
- управление управляющей структурой – единственно возможный способ руководства, который заранее предопределен нормативными документами;
- такая организация выбирается на основании результатов открытого конкурсного отбора. В случае если такой отбор не состоялся – без проведения конкурса;
- в качестве организатора конкурса могут выступать как сами органы госвласти или местного самоуправления, так и привлеченное лицо, с которым заключен соответствующий контракт.
После того как управляющая организация определена, с ней заключается соответствующий контракт. В данном случае условия заключения такого договора должны быть зафиксированы в конкурсной документации.
Нужно отметить, что разработан специальный порядок, по которому отбирается управляющая организация структурами местного самоуправления. Регламентируется он ФХ № 94 от 21.07.2005 года. В этом случае заказчиком услуг выступают структуры местного самоуправления/органы, которые ими уполномочены, или юрлица, которые привлечены заказчиком по соответствующему контракту для организации и проведения конкурса.
Выбор управляющей организации
Пункт 2 статьи 163 определяет, что существует один возможный способ руководства многоквартирным домом, если часть в праве совместной собственности на совместное имущество Российской Федерации, ее субъекта или структуры местного самоуправления составляет больше половины. Таким единственно возможным вариантом является управление управляющей организацией.
На законодательном уровне закреплено, что управляющая организация выбирается органом местного самоуправления, исходя из результатов открытого конкурсного отбора, который был проведен согласно Правилам, утвержденным Правительственным постановлением от 06.02.2006 года №75.
Обусловленность подобного подхода состоит в том, что в случае преобладания публичной части в праве совместной собственности на общее имущество в подобном строении, решения по большему числу вопросов, которые бы выносились на голосование общего собрания владельцев жилья в многоквартирных домах, были бы изначально предрешены. Это положение в определенных случаях ограничивало бы права и законные интересы лиц, которые владеют и проживают в жилищах такого типа.
Требование, которое законодатель выдвигает к методу выбора управляющей структуры путем объявления открытого конкурса, способствует достижению цели обеспечить одинаковые условия для функционирования организаций различных форм собственности (частной, государственной и др.). Управлять многоквартирным домом, о котором идет речь в статье 163, могут и индивидуальные предприниматели. Контракт с отобранной управляющей структурой должен заключаться на условиях, которые соответствуют требования статьи 162 ЖК России.
Эксперты дают положительную оценку положениям, находящимся в статье 163 ЖК России. Их правильная реализация позволит прекратить беспорядочный подход к содержанию государственного жилищного фонда.
