Установление и изменение цели использования здания в качестве наемного дома, прекращение использования здания в качестве наемного дома

Наемные жилые помещения по договорам социального найма предусматривают определенную цель своего использования – постоянное или же преимущественное проживание на их территории. Это закрепляется ЖК РФ. Однако из жилищного законодательства и юридической практики следует, что уполномоченные на то лица могут произвести изменение первоначальной цели эксплуатации наемного жилья, о чем указано в ст. 91.17 ЖК РФ.

Понятие наемных жилых помещений. Учет наемного жилья

Что собой представляет наемный дом? Ответить на данный вопрос поможет ст. 91.16 ЖК РФ, в которой дано не только само определение дефиниции, но и основополагающие характеристики подобного жилого помещения. Таким образом, наемный дом - это жилые помещения, которые причисляются к категории специализированного жилого фонда, при этом правом собственности владеет лишь одно лицо (государство или муниципалитет), которое имеет возможность предоставлять недвижимость в точном соответствии с законодательным порядком нуждающимся гражданам на основании договора найма.

Из представленного выше определения можно вывести следующие основные характеристики подобного имущества:

• предоставление жилья происходит только на основе разрешенного законодателем договора социального найма;
• эксплуатация субъектами правоотношений жилого дома не может происходить по иным договорам, кроме найма;
• при наступлении определенных обстоятельств на права собственности могут быть наложены ограничения и обременения, но при этом не на конкретную жилплощадь, а на территорию всего наемного дома и пр.

Таким образом, к категории наемных домов относятся только конкретные объекты недвижимости, которые отвечают всем законным требованиям, закрепленным в ЖК РФ. Следует отметить, что все жилые помещения, причисляемые к категории наемных домов, подлежат обязательной процедуре государственного учета. Данное требование прописано в ст. 91.18 ЖК РФ. Это позволяет использовать государственное или же муниципальное недвижимое имущество в точном соответствии с их целевым назначением, зафиксированным жилищным законодательством РФ.

Учет подобных строений ведется органами, которые обладают подобной компетенцией, на федеральном, региональном или же местном уровне в соответствии с тем, к какому виду собственности причисляется жилой объект. При этом порядок ведения государственного учета закрепляется НПА, которые принимаются на уровне субъектов РФ.

Прекращение и смена цели использования здания

Как было указанно выше, законодательством РФ предусмотрена возможность изменения изначальной цели эксплуатации жилого помещения по договору найма. Об этом гласит ст. 91.17 п. 1. При этом цель разрешенного использования может быть подвергнута подобной трансформации только в том случае, если будут соблюдены все законодательные требования. В частности, будет соблюден порядок определения вида фактического использования зданий.

Кроме того, изменение или же прекращение права разрешенного использования зданий может быть осуществлено только на основании решения со стороны управомоченного на то органа, в частности:

• органы государственной или же муниципальной власти, которые имеют законное право выступать от имени самого российского государства, субъекта РФ или же муниципалитета в качестве владельца, то есть собственника наемных домов, а также в качестве представителей иных лиц, которые обладают недвижимым имуществом специального разрешенного назначения, могут проводить подобную трансформацию;
• изменение цели разрешенного использования жилого помещения возможно на основании договора об освоении или строительстве на территории земли зданий, который был заключен с государственным органом, в полном соответствии с Градостроительным Кодексом в установленный срок;
• возможна процедура изменения разрешенного целевого назначения наемного жилья и в том случае, если с государством или муниципалитетом заключается договор об оказании финансовой поддержки с целью строительства или же эксплуатации жилья специализированного предназначения;
• на основании решения 3-х лиц о предоставлении поддержки также возможно осуществить изменение разрешенного целевого использования, но при условии, если будет соблюден срок и другие условия подобного договора;
• договором или актом, который публикуется и подписывается государственными или муниципальными органами, осуществляется изменение разрешенного вида пользования недвижимым имуществом, если для этой цели выделяется земельный участок из государственного или же муниципального фонда с целью его освоения и строительства зданий, причисляемых к специализированному жилищному фонду;
• предусматривается возможность изменения разрешенного целевого назначения наемного жилья и в ситуации, если владелец ЗУ на правах частной собственности принимает решение на возведение на этой территории квартир, которые также наделяются статусом наемных помещений.

Таким образом, прекращение и смена цели использования того или иного жилого недвижимого объекта возможны только на тех основаниях, которые прописаны в законодательстве РФ.

Изменение цели использования здания

Если обратиться к пункту 3 статьи 91.17 ЖК РФ, то можно вывести конкретные условия, соблюдение которых является обязательным при изменении целевого предназначения дома:

• Предоставление наемной жилплощади осуществлялось только тем категориям граждан, которые зафиксированы в ст. 91.3 ЖК РФ.
• Одним из ключевых условий считается срок, на который был заключен первоначальный договор найма жилого помещения. В частности, если обратиться к ст. 91.6, то срок действия договора найма составляет временной период от 1 года до 10 лет. При этом срок устанавливается с согласия нанимателя, который заключает с наймодателем договор найма. Однако, п. 3 этой же статьи гласит о том, что договор заключается на срок 1 год, если на жилое помещение наложены обременения, в том числе по неисполнению обязательств по ипотеке. Если срок договора истекает, то жильцы выселяются из здания, после чего осуществляется процедура изменения цели разрешенного использования здания.
• Кроме того, берется во внимание и возможность заключения нового договора найма на определенный срок с гражданами, которые относятся к категории, закрепленной ст. 91.16 ЖК РФ.

Изменение целевого предназначения происходит в срок, установленный законодательством РФ. В большинстве случаев на перепрофилирование здания, сбор и оформление всей необходимой документации, а также получение разрешения со стороны управомоченных органов уходит от 2 до 8 месяцев. При возникновении каких-либо сложностей, в частности, в процессе составления проектно-технической документации этот срок может быть увеличен.

Минимальная доля жилых помещений, подлежащих предоставлению по договорам найма

В завершении разговора, следует также раскрыть тему, которая касается минимальной доли жилых помещений, которые предоставляются гражданам на основании договора о социальном найме жилья из специализированного жилфонда.

Данный вопрос затронут в ст. 91.17, а именно п. 4 части 3. В частности, здесь указано, что минимальная доля помещений, предназначенных для жилья по договорам социального найма, выдел которых происходит из специализированного жилищного фонда, в общей совокупности всего жилого пространства, числимого на территории конкретного дома, не может быть менее установленного минимального размера, который закрепляется статьей 91.16.

Поясняется в этой же статье и такой нюанс, что совокупная доля жилых помещений в подобных объектах недвижимого имущества не может составлять 50 и менее процентов от общей жилплощади всех помещений, предназначенных для жилья в домах социального предназначения.

Если обратиться к указанной выше правовой норме, а именно п. 4, то можно сделать конкретное обозначение минимальной доли. Так, согласно статье, подобная доля жилой площади в помещениях, которые выделяются нуждающимся категориям граждан по договорам о соцнайме, не может составлять менее 50 % от общего показателя, который фиксирует собой количество жилых помещений (квартир или комнат) в рамках дома, принадлежащего к специализированному жилищному фонду.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что, несмотря на всю строгость жилищного законодательства, возможна эксплуатация наемного жилья и в иных целях, предусмотренных действующими НПА. Однако, чтобы подобное правомочие было полностью легитимным, необходимо осуществить процедуру изменения целевого назначения недвижимого имущества при соблюдении законодательного порядка.