У имущества может быть один собственник или несколько, в последнем случае правоотношения выстраиваются исходя из правовых норм, регулирующих право общей собственности. Юридически можно охарактеризовать определение «право собственности на общее имущество» как возможность совместно владеть имуществом, распоряжаться им в установленных законом пределах и пользоваться многими лицами одновременно.
Коммунальная квартира - это несколько жилых комнат в составе одного помещения. Кроме комнат на территории «коммуналки» расположено общее имущество граждан – собственников и оборудование для обслуживания такого имущества и комнат. Как правило, в каждой из комнат проживает отдельная семья, не связанная узами родства с гражданами, проживающими в других комнатах квартиры. Рассмотрим подробно юридические особенности правоотношений граждан, проживающих в коммунальных квартирах относительно общей собственности, проанализируем, руководствуясь действующим российским законом, распределение долей в праве собственности.
Понятие «общее имущество в коммунальной квартире»
Законом для граждан–собственников, проживающих в одной коммунальной квартире определен режим долевой собственности в отношении общего имущества (см. в ст. 41 ЖК РФ). Правила, определяющие режим долевой собственности, действуют в отношении помещений, предназначенных для хозяйственного и иного обслуживания двух и более комнат. В этот перечень входят кухни, общие коридоры, кладовки, ванные и санузлы, а также другие помещения, которыми пользуются граждане, проживающие в коммунальной квартире, в соответствии с правилами долевой собственности.
Российское законодательство не относит оборудование, предназначенное для технического, противопожарного, санитарного и иного обслуживания помещений «коммуналки» к общему имуществу собственников.
Следовательно, режим долевой собственности на это оборудование не распространяется. Поменять размер и состав общего имущества можно путем переустройства. Также изменения достигаются перепланировкой, но с учетом нюансов: необходимо согласие на эти действия со стороны каждого из собственников комнат. Названные мероприятия можно провести только путем получения соответствующих разрешений в уполномоченных на их выдачу органах.
Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество
Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.
Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников. Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности. Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.
В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.
Режим и реализация прав и обязанностей собственника в коммунальной квартире
Каждый собственник комнаты имеет право:
- на размещение своих личных вещей, предметов мебели на общей территории квартиры, но так, чтобы это не мешало другим гражданам;
- на проживание с соблюдением режима тишины в ночное время и несет определенные обязанности по соблюдению такого режима;
- на использование общей собственности коммунальной квартиры для своих нужд, при этом имеет равные с другими собственниками права в отношении этого имущества;
- на содержание общего имущества в надлежащем санитарном состоянии со стороны других граждан, проживающих в квартире, также несет обязанность по содержанию общей территории в благоприятном санитарном состоянии;
- на приглашение в свою комнату гостей, на регистрацию других граждан на своей доле квартиры и на передачу права пользования комнатой другому лицу по договорам, если это не нарушает права соседей;
- на содержание домашних животных, если это не вредит санитарному состоянию жилья и не является угрозой для здоровья соседей.
Относительно запретов для собственников комнат законодатель устанавливает такие правила:
- запрещено курение в местах, доступных для общего пользования граждан в коммунальной квартире;
- запрещено нарушать режим тишины соседей в ночное время.
- запрещены действия в отношении общего имущества, приводящие к его неисправности и порче.
Вопросы проведения ремонтных работ общего имущества должны решаться собственниками совместно. Очередность и режим пользования указанными помещениями в коммунальной квартире законодательно не определены, поэтому выстраиваются на основании договоренностей между собственниками помещений. Разногласия могут быть решены в судебном порядке.
Принцип следования доли
Российское законодательство устанавливает переход к новому собственнику доли в праве общей собственности на общее имущество в момент принятия новым лицом недвижимого объекта в собственность, например, во время наследования или покупки. Доля, определяющая правомочия собственника в праве общей собственности на имущество, является элементом прав на помещение и следует судьбе прав собственности на это помещение.
Иными словами, при продаже гражданином своей комнаты в коммунальной квартире другому лицу, это лицо во время покупки недвижимости получает не только право собственности на комнату, но еще и право собственности на долю в общем праве собственности относительно общего имущества коммунальной квартиры, которое имел прошлый хозяин. Закон определяет, что доля в праве общей собственности нового собственника при покупке или принятии комнаты на другом основании равнозначна доле, которая принадлежала предыдущему собственнику (см. в п.4 ст. 42 ЖК РФ).
Правило преимущественной покупки
Когда собственник решает продать комнату в коммунальной квартире, он должен предложить ее покупку остальным хозяевам комнат в квартире в первую очередь. Такое правило определяется положениями ГК РФ и называется правилом преимущественной покупки. Этот принцип должен безусловно соблюдаться лицом, отчуждающим недвижимое имущество в коммунальной квартире, если он намерен отчуждать имущество по договору купли – продажи, также правило применимо к договору мены. А вот на договор дарения оно не распространяется.
Гражданский кодекс устанавливает обязанность собственника предложить покупку имущества другим собственникам в «коммуналке» по такой цене и в том порядке, которые установлены для продажи иным лицам (см. ст. 250). Однако, в случае продажи комнаты с публичных торгов, такая обязанность отсутствует.
Закон устанавливает обязанность продавца уведомить всех собственников комнат квартиры о намерении продать квартиру, сделать это нужно письменно и с указанием точной цены и условий продажи. Если в течение 30 дней от предупрежденных граждан не поступит предложения о покупке недвижимости, собственник может продать ее иным лицам и такая следка не будет нарушать закон. Если лицо, отчуждающее комнату, не соблюдает правила, установленные ГК РФ и минуя этап предупреждения по правилу преимущественной покупки передает комнату третьим лицам, собственники коммунальной квартиры на законных основаниях могут обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права преимущественной покупки.
Содержание общего имущества в условиях коммунальной квартиры
Каждый из собственников комнат несет бремя расходов в установленном размере как за саму квартиру, так и за комнату. Выполнение указанной обязанности заключается в своевременной оплате собственником содержания общего имущества, находящегося в пределах его коммунальной квартиры и оплаты содержания жилого помещения. Суммы платежей собственников высчитываются исходя из размера долей в праве общей собственности на имущество квартиры.
Соответственно, гражданин, которому принадлежит несколько комнат, несет бремя содержания помещения, выражающееся в большем денежном эквиваленте, чем собственник одной комнаты.
Кроме обязанностей по содержанию коммунальной квартиры на собственнике лежат обязательства по содержанию общего имущества дома, в котором располагается квартира, эти обязательства также исполняются в объеме, определенном на основании долей.
Коммунальные услуги в коммунальной квартире платятся исходя из критериев оплаты. К примеру, когда оплата начисляется исходя из количества граждан, проживающих в квартире, в частности за водоснабжение, оплата производится без учета долей собственности в квартире. Когда оплата за коммунальные услуги начисляется исходя из площади квартиры, в частности, за отопление, ее условия изменяются: собственники оплачивают услугу соответственно с размером принадлежащих им долей в праве общей собственности.
