Коммунальная квартира - это несколько жилых комнат в составе одного помещения.
У имущества может быть один собственник или несколько, в последнем случае правоотношения выстраиваются исходя из правовых норм, регулирующих право общей собственности. Юридически можно охарактеризовать определение «право собственности на общее имущество» как возможность совместно владеть имуществом, распоряжаться им в установленных законом пределах и пользоваться многими лицами одновременно.
Коммунальная квартира - это несколько жилых комнат в составе одного помещения. Кроме комнат на территории «коммуналки» расположено общее имущество граждан – собственников и оборудование для обслуживания такого имущества и комнат. Как правило, в каждой из комнат проживает отдельная семья, не связанная узами родства с гражданами, проживающими в других комнатах квартиры. Рассмотрим подробно юридические особенности правоотношений граждан, проживающих в коммунальных квартирах относительно общей собственности, проанализируем, руководствуясь действующим российским законом, распределение долей в праве собственности.
Законом для граждан–собственников, проживающих в одной коммунальной квартире определен режим долевой собственности в отношении общего имущества (см. в ст. 41 ЖК РФ). Правила, определяющие режим долевой собственности, действуют в отношении помещений, предназначенных для хозяйственного и иного обслуживания двух и более комнат. В этот перечень входят кухни, общие коридоры, кладовки, ванные и санузлы, а также другие помещения, которыми пользуются граждане, проживающие в коммунальной квартире, в соответствии с правилами долевой собственности.
Российское законодательство не относит оборудование, предназначенное для технического, противопожарного, санитарного и иного обслуживания помещений «коммуналки» к общему имуществу собственников.
Следовательно, режим долевой собственности на это оборудование не распространяется. Поменять размер и состав общего имущества можно путем переустройства. Также изменения достигаются перепланировкой, но с учетом нюансов: необходимо согласие на эти действия со стороны каждого из собственников комнат. Названные мероприятия можно провести только путем получения соответствующих разрешений в уполномоченных на их выдачу органах.
Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.
Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников. Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности. Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.
В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.
Каждый собственник комнаты имеет право:
Относительно запретов для собственников комнат законодатель устанавливает такие правила:
Вопросы проведения ремонтных работ общего имущества должны решаться собственниками совместно. Очередность и режим пользования указанными помещениями в коммунальной квартире законодательно не определены, поэтому выстраиваются на основании договоренностей между собственниками помещений. Разногласия могут быть решены в судебном порядке.
Российское законодательство устанавливает переход к новому собственнику доли в праве общей собственности на общее имущество в момент принятия новым лицом недвижимого объекта в собственность, например, во время наследования или покупки. Доля, определяющая правомочия собственника в праве общей собственности на имущество, является элементом прав на помещение и следует судьбе прав собственности на это помещение.
Иными словами, при продаже гражданином своей комнаты в коммунальной квартире другому лицу, это лицо во время покупки недвижимости получает не только право собственности на комнату, но еще и право собственности на долю в общем праве собственности относительно общего имущества коммунальной квартиры, которое имел прошлый хозяин. Закон определяет, что доля в праве общей собственности нового собственника при покупке или принятии комнаты на другом основании равнозначна доле, которая принадлежала предыдущему собственнику (см. в п.4 ст. 42 ЖК РФ).
Когда собственник решает продать комнату в коммунальной квартире, он должен предложить ее покупку остальным хозяевам комнат в квартире в первую очередь. Такое правило определяется положениями ГК РФ и называется правилом преимущественной покупки. Этот принцип должен безусловно соблюдаться лицом, отчуждающим недвижимое имущество в коммунальной квартире, если он намерен отчуждать имущество по договору купли – продажи, также правило применимо к договору мены. А вот на договор дарения оно не распространяется.
Гражданский кодекс устанавливает обязанность собственника предложить покупку имущества другим собственникам в «коммуналке» по такой цене и в том порядке, которые установлены для продажи иным лицам (см. ст. 250). Однако, в случае продажи комнаты с публичных торгов, такая обязанность отсутствует.
Закон устанавливает обязанность продавца уведомить всех собственников комнат квартиры о намерении продать квартиру, сделать это нужно письменно и с указанием точной цены и условий продажи. Если в течение 30 дней от предупрежденных граждан не поступит предложения о покупке недвижимости, собственник может продать ее иным лицам и такая следка не будет нарушать закон. Если лицо, отчуждающее комнату, не соблюдает правила, установленные ГК РФ и минуя этап предупреждения по правилу преимущественной покупки передает комнату третьим лицам, собственники коммунальной квартиры на законных основаниях могут обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права преимущественной покупки.
Каждый из собственников комнат несет бремя расходов в установленном размере как за саму квартиру, так и за комнату. Выполнение указанной обязанности заключается в своевременной оплате собственником содержания общего имущества, находящегося в пределах его коммунальной квартиры и оплаты содержания жилого помещения. Суммы платежей собственников высчитываются исходя из размера долей в праве общей собственности на имущество квартиры.
Соответственно, гражданин, которому принадлежит несколько комнат, несет бремя содержания помещения, выражающееся в большем денежном эквиваленте, чем собственник одной комнаты.
Кроме обязанностей по содержанию коммунальной квартиры на собственнике лежат обязательства по содержанию общего имущества дома, в котором располагается квартира, эти обязательства также исполняются в объеме, определенном на основании долей.
Коммунальные услуги в коммунальной квартире платятся исходя из критериев оплаты. К примеру, когда оплата начисляется исходя из количества граждан, проживающих в квартире, в частности за водоснабжение, оплата производится без учета долей собственности в квартире. Когда оплата за коммунальные услуги начисляется исходя из площади квартиры, в частности, за отопление, ее условия изменяются: собственники оплачивают услугу соответственно с размером принадлежащих им долей в праве общей собственности.
здравствуйте! При подаче ИСКА суд на разделение счетов между жильцами в комквартире , надо ли готовить для ответчиков такие документы от истца как\r\nданные паспорта, право свидетельство о регистрации свое, копии своих счетов по оплате электроэнергии, всех тех докуменов которые касаются лично его, для суда соответственно все понятно,только для ответчиков ? Спасибо~
Добрый день.
Согласно ст.132 ГПК РФ:
6) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте соответствующего суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/c04bddd90fe8dd05299705ec675c65ecd0f668dc/
Прикладывать копию паспорта не надо, остальеы документы, отвечающие вышеуказанным требованиям, - приложите.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
Здравствуйте! Подскажите. Комната в коммунальной квартире принадлежала мне и маме в равных долях( 35/200 на док-е свидетельство о гос.регистрации права). После ее смерти доля перешла ко мне по наследству. И теперь на выписке из ЕГРН моя доля составила 75/200. С у двух других собственников 32/100 и 33/100. Правильно ли указана моя доля?
Добрый день!
Если у вас и у вашей мамы было по 35/200, то при применении бинарной математической операции двух аргументов в сумме получится 70/200 или 35/100.
Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 577-03-28
Добры день! У меня есть 1/2 доли в собственности в комнате , в коммуналке. Там изначально , с момента приобретения нами в равных долях, проживал собственник второй части комнаты. Имею ли я право на обладание ключами от этой комнаты и беспрепятственный доступ в нее? А так же хранить там свои вещи? И какие услуги по коммуналке я не должна оплачивать, если совсем не проживаю в той квартире?
Добрый день! Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом
или договором. Так как Вы зарегистрированы в этой квартире, Вы обязаны оплачивать коммунальные услуги пропорционально доли собственности.
Здраствуйте скажите я имею долю в комнате одну вторую может ли моя мать продать вторую половину в этой же комнате?
Добрый день!Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года.
В появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления. А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются. Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды. Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество. Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку. При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора. По факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом. Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме. Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.
Как опротествовать в суде незаконность регистрации такого права собственности ?
Добрый день!
Обжалование ненормативных правовых актов государственных органов (в данном случае Росреестра) производится в порядке КАС, и такие дела рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции (ст. 19 КАС http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_176147/e21de686c8b12b49ca1c0dc0a70251d390f3eb7e/).
Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 577-03-28
Коммунальная квартира при приватизации была разделена в натуре на две части (техпаспорт БТИ). Каждая имеет свой туалет, ванную, кухню,отдельный вход. Я собственник комнаты в одной из частей коммуналки. Можно ли зарегистрировать мою часть как отдельную квартиру?
Да, это возможно.
Вам надо обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он подготовил технический план на квартиру. После этого обращаетесь в МФЦ с заявлением о постановке на кадастровый учет нового объекта недвижимости (квартиры) и о регистрации права собственности на квартиру.
Спасибо за ответ. Не ясно, надо ли согласие соседей по коммуналке на раздел квартиры в соответствии с техпланом БТИ, созданном при приватизации?
1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
В документе на собственность жилой комнаты в коммунальной квартире не указана доля в общем имуществе мест общего пользования , нужно ли её регистрировать или выделять?
Добрый день! Вам нужен адвокат. Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Юридическая группа МИП составит для Вас все заявление и жалобы по промокоду МИП 9. Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
Надо подать в суд апелляционной написать исковое по завышенным тарифам
Добрый день!
При необходимости «Юридическая группа «МИП» составит для Вас все документы, жалобы и заявления.
Наш адрес: Москва, Старопименовский переулок, дом 18.
Режим работы: Пн, Вт, Ср, Чт, Пт с 10:00 до 19:00.
Телефон для справок: +7 (499) 577-03-28, +7 (499) 577-03-28
Наши адвокаты и специалисты: advokat-malov.ru/stati/luchshie-advokatyi-moskvyi.html
Наши контакты: advokat-malov.ru/kontakty.html
Примерные цены на услуги: http://advokat-malov.ru/advokatyi-po-zhkx.html#1161