Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире в Москве

Коммунальная квартира - это несколько жилых комнат в составе одного помещения.


У имущества может быть один собственник или несколько, в последнем случае правоотношения выстраиваются исходя из правовых норм, регулирующих право общей собственности. Юридически можно охарактеризовать определение «право собственности на общее имущество» как возможность совместно владеть имуществом, распоряжаться им в установленных законом пределах и пользоваться многими лицами одновременно.

Коммунальная квартира - это несколько жилых комнат в составе одного помещения. Кроме комнат на территории «коммуналки» расположено общее имущество граждан – собственников и оборудование для обслуживания такого имущества и комнат. Как правило, в каждой из комнат проживает отдельная семья, не связанная узами родства с гражданами, проживающими в других комнатах квартиры. Рассмотрим подробно юридические особенности правоотношений граждан, проживающих в коммунальных квартирах относительно общей собственности, проанализируем, руководствуясь действующим российским законом, распределение долей в праве собственности.

Понятие «общее имущество в коммунальной квартире»

Законом для граждан–собственников, проживающих в одной коммунальной квартире определен режим долевой собственности в отношении общего имущества (см. в ст. 41 ЖК РФ). Правила, определяющие режим долевой собственности, действуют в отношении помещений, предназначенных для хозяйственного и иного обслуживания двух и более комнат. В этот перечень входят кухни, общие коридоры, кладовки, ванные и санузлы, а также другие помещения, которыми пользуются граждане, проживающие в коммунальной квартире, в соответствии с правилами долевой собственности.

Российское законодательство не относит оборудование, предназначенное для технического, противопожарного, санитарного и иного обслуживания помещений «коммуналки» к общему имуществу собственников.

Следовательно, режим долевой собственности на это оборудование не распространяется. Поменять размер и состав общего имущества можно путем переустройства. Также изменения достигаются перепланировкой, но с учетом нюансов: необходимо согласие на эти действия со стороны каждого из собственников комнат. Названные мероприятия можно провести только путем получения соответствующих разрешений в уполномоченных на их выдачу органах.

Поможем в определении долей в праве общей собственности на общее имущество
Запишись на бесплатную консультацию к юристу

Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество

Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.

Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников. Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности. Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.

В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.

Режим и реализация прав и обязанностей собственника в коммунальной квартире

Каждый собственник комнаты имеет право:

  • на размещение своих личных вещей, предметов мебели на общей территории квартиры, но так, чтобы это не мешало другим гражданам;
  • на проживание с соблюдением режима тишины в ночное время и несет определенные обязанности по соблюдению такого режима;
  • на использование общей собственности коммунальной квартиры для своих нужд, при этом имеет равные с другими собственниками права в отношении этого имущества;
  • на содержание общего имущества в надлежащем санитарном состоянии со стороны других граждан, проживающих в квартире, также несет обязанность по содержанию общей территории в благоприятном санитарном состоянии;
  • на приглашение в свою комнату гостей, на регистрацию других граждан на своей доле квартиры и на передачу права пользования комнатой другому лицу по договорам, если это не нарушает права соседей;
  • на содержание домашних животных, если это не вредит санитарному состоянию жилья и не является угрозой для здоровья соседей.

Относительно запретов для собственников комнат законодатель устанавливает такие правила:

  • запрещено курение в местах, доступных для общего пользования граждан в коммунальной квартире;
  • запрещено нарушать режим тишины соседей в ночное время.
  • запрещены действия в отношении общего имущества, приводящие к его неисправности и порче.

Вопросы проведения ремонтных работ общего имущества должны решаться собственниками совместно. Очередность и режим пользования указанными помещениями в коммунальной квартире законодательно не определены, поэтому выстраиваются на основании договоренностей между собственниками помещений. Разногласия могут быть решены в судебном порядке.

Принцип следования доли

Российское законодательство устанавливает переход к новому собственнику доли в праве общей собственности на общее имущество в момент принятия новым лицом недвижимого объекта в собственность, например, во время наследования или покупки. Доля, определяющая правомочия собственника в праве общей собственности на имущество, является элементом прав на помещение и следует судьбе прав собственности на это помещение.

Иными словами, при продаже гражданином своей комнаты в коммунальной квартире другому лицу, это лицо во время покупки недвижимости получает не только право собственности на комнату, но еще и право собственности на долю в общем праве собственности относительно общего имущества коммунальной квартиры, которое имел прошлый хозяин. Закон определяет, что доля в праве общей собственности нового собственника при покупке или принятии комнаты на другом основании равнозначна доле, которая принадлежала предыдущему собственнику (см. в п.4 ст. 42 ЖК РФ).

Правило преимущественной покупки

Когда собственник решает продать комнату в коммунальной квартире, он должен предложить ее покупку остальным хозяевам комнат в квартире в первую очередь. Такое правило определяется положениями ГК РФ и называется правилом преимущественной покупки. Этот принцип должен безусловно соблюдаться лицом, отчуждающим недвижимое имущество в коммунальной квартире, если он намерен отчуждать имущество по договору купли – продажи, также правило применимо к договору мены. А вот на договор дарения оно не распространяется.

Гражданский кодекс устанавливает обязанность собственника предложить покупку имущества другим собственникам в «коммуналке» по такой цене и в том порядке, которые установлены для продажи иным лицам (см. ст. 250). Однако, в случае продажи комнаты с публичных торгов, такая обязанность отсутствует.

Закон устанавливает обязанность продавца уведомить всех собственников комнат квартиры о намерении продать квартиру, сделать это нужно письменно и с указанием точной цены и условий продажи. Если в течение 30 дней от предупрежденных граждан не поступит предложения о покупке недвижимости, собственник может продать ее иным лицам и такая следка не будет нарушать закон. Если лицо, отчуждающее комнату, не соблюдает правила, установленные ГК РФ и минуя этап предупреждения по правилу преимущественной покупки передает комнату третьим лицам, собственники коммунальной квартиры на законных основаниях могут обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права преимущественной покупки.

Содержание общего имущества в условиях коммунальной квартиры

Каждый из собственников комнат несет бремя расходов в установленном размере как за саму квартиру, так и за комнату. Выполнение указанной обязанности заключается в своевременной оплате собственником содержания общего имущества, находящегося в пределах его коммунальной квартиры и оплаты содержания жилого помещения. Суммы платежей собственников высчитываются исходя из размера долей в праве общей собственности на имущество квартиры.

Соответственно, гражданин, которому принадлежит несколько комнат, несет бремя содержания помещения, выражающееся в большем денежном эквиваленте, чем собственник одной комнаты.

Кроме обязанностей по содержанию коммунальной квартиры на собственнике лежат обязательства по содержанию общего имущества дома, в котором располагается квартира, эти обязательства также исполняются в объеме, определенном на основании долей.

Коммунальные услуги в коммунальной квартире платятся исходя из критериев оплаты. К примеру, когда оплата начисляется исходя из количества граждан, проживающих в квартире, в частности за водоснабжение, оплата производится без учета долей собственности в квартире. Когда оплата за коммунальные услуги начисляется исходя из площади квартиры, в частности, за отопление, ее условия изменяются: собственники оплачивают услугу соответственно с размером принадлежащих им долей в праве общей собственности.

 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич - эксперт по сложным вопросам

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

при подаче иска в суд на разделение счетов в коммунальной квартире

здравствуйте! При подаче ИСКА суд на разделение счетов между жильцами в комквартире , надо ли готовить для ответчиков такие документы от истца как\r\nданные паспорта, право свидетельство о регистрации свое, копии своих счетов по оплате электроэнергии, всех тех докуменов которые касаются лично его, для суда соответственно все понятно,только для ответчиков ? Спасибо~

Владимир04.09.2021 03:59

Добрый день.

Согласно ст.132 ГПК РФ:

К исковому заявлению прилагаются:

6) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте соответствующего суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/c04bddd90fe8dd05299705ec675c65ecd0f668dc/

Прикладывать копию паспорта не надо, остальеы документы, отвечающие вышеуказанным требованиям, - приложите.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна04.09.2021 13:24

Доля собственности

Здравствуйте! Подскажите. Комната в коммунальной квартире принадлежала мне и маме в равных долях( 35/200 на док-е свидетельство о гос.регистрации права). После ее смерти доля перешла ко мне по наследству. И теперь на выписке из ЕГРН моя доля составила 75/200. С у двух других собственников 32/100 и 33/100. Правильно ли указана моя доля?

София30.08.2021 23:48

Добрый день!

Если у вас и у вашей мамы было по 35/200, то при применении бинарной математической операции двух аргументов в сумме получится 70/200 или 35/100.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 577-03-28

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна31.08.2021 19:31

1/2 доли в комнате в коммуналке

Добры день! У меня есть 1/2 доли в собственности в комнате , в коммуналке. Там изначально , с момента приобретения нами в равных долях, проживал собственник второй части комнаты. Имею ли я право на обладание ключами от этой комнаты и беспрепятственный доступ в нее? А так же хранить там свои вещи? И какие услуги по коммуналке я не должна оплачивать, если совсем не проживаю в той квартире?

Екатерина26.08.2021 11:55

Добрый день! Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Так как Вы зарегистрированы в этой квартире, Вы обязаны оплачивать коммунальные услуги пропорционально доли собственности.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна26.08.2021 20:03

Продажа доли в общем имуществе

Здраствуйте скажите я имею долю в комнате одну вторую может ли моя мать продать вторую половину в этой же комнате?

денис09.08.2021 11:16

Добрый день!Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. 

В появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления. А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются. Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды. Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество. Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку. При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора. По факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом. Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме. Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна10.08.2021 00:03

Включение комнаты в коммунальной квартире в общую долевую собственность росреестром

Как опротествовать в суде незаконность регистрации такого права собственности ?

Владимир26.07.2021 04:47

Добрый день!

Обжалование ненормативных правовых актов государственных органов (в данном случае Росреестра) производится в порядке КАС, и такие дела рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции (ст. 19 КАС http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_176147/e21de686c8b12b49ca1c0dc0a70251d390f3eb7e/)

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 577-03-28

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна27.07.2021 02:08

Из коммуналки - отдельная квартира

Коммунальная квартира при приватизации была разделена в натуре на две части (техпаспорт БТИ). Каждая имеет свой туалет, ванную, кухню,отдельный вход. Я собственник комнаты в одной из частей коммуналки. Можно ли зарегистрировать мою часть как отдельную квартиру?

Ольга25.07.2021 20:11

Да, это возможно.

Вам надо обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он подготовил технический план на квартиру. После этого обращаетесь в МФЦ с заявлением о постановке на кадастровый учет нового объекта недвижимости (квартиры) и  о регистрации права собственности на квартиру.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна26.07.2021 16:53
Ольга11.08.2021 18:13

Спасибо за ответ. Не ясно, надо ли согласие соседей по коммуналке на раздел квартиры в соответствии с техпланом БТИ, созданном при приватизации?

Исходя из смысла ч.2 ст. 41 ЖК РФ  согласия соседей не требуется, ибо Вы не изменяете размер общего имущества.
ЖК РФ Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
 
1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна12.08.2021 02:25

Доля собствености мест общего пользования в коммунальной квартире

В документе на собственность жилой комнаты в коммунальной квартире не указана доля в общем имуществе мест общего пользования , нужно ли её регистрировать или выделять?

Инна 22.07.2021 09:50

Добрый день! Вам нужен адвокат. Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Юридическая группа МИП составит для Вас все заявление и жалобы по промокоду МИП 9. Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна23.07.2021 02:51

Комната в общежитии,статус жилой дом, огромный сумма долга

Надо подать в суд апелляционной написать исковое по завышенным тарифам

Инна15.01.2019 21:39

Добрый день!
При необходимости «Юридическая группа «МИП» составит для Вас все документы, жалобы и заявления.
Наш адрес: Москва, Старопименовский переулок, дом 18.
Режим работы: Пн, Вт, Ср, Чт, Пт с 10:00 до 19:00.
Телефон для справок: +7 (499) 577-03-28, +7 (499) 577-03-28
Наши адвокаты и специалисты: advokat-malov.ru/stati/luchshie-advokatyi-moskvyi.html
Наши контакты: advokat-malov.ru/kontakty.html
Примерные цены на услуги: http://advokat-malov.ru/advokatyi-po-zhkx.html#1161

Черняк Максим Сергеевич
Черняк Максим Сергеевич