Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Коммунальная квартира - это несколько жилых комнат в составе одного помещения.


У имущества может быть один собственник или несколько, в последнем случае правоотношения выстраиваются исходя из правовых норм, регулирующих право общей собственности. Юридически можно охарактеризовать определение «право собственности на общее имущество» как возможность совместно владеть имуществом, распоряжаться им в установленных законом пределах и пользоваться многими лицами одновременно.

Коммунальная квартира - это несколько жилых комнат в составе одного помещения. Кроме комнат на территории «коммуналки» расположено общее имущество граждан – собственников и оборудование для обслуживания такого имущества и комнат. Как правило, в каждой из комнат проживает отдельная семья, не связанная узами родства с гражданами, проживающими в других комнатах квартиры. Рассмотрим подробно юридические особенности правоотношений граждан, проживающих в коммунальных квартирах относительно общей собственности, проанализируем, руководствуясь действующим российским законом, распределение долей в праве собственности.

Понятие «общее имущество в коммунальной квартире»

Законом для граждан–собственников, проживающих в одной коммунальной квартире определен режим долевой собственности в отношении общего имущества (см. в ст. 41 ЖК РФ). Правила, определяющие режим долевой собственности, действуют в отношении помещений, предназначенных для хозяйственного и иного обслуживания двух и более комнат. В этот перечень входят кухни, общие коридоры, кладовки, ванные и санузлы, а также другие помещения, которыми пользуются граждане, проживающие в коммунальной квартире, в соответствии с правилами долевой собственности.

Российское законодательство не относит оборудование, предназначенное для технического, противопожарного, санитарного и иного обслуживания помещений «коммуналки» к общему имуществу собственников.

Следовательно, режим долевой собственности на это оборудование не распространяется. Поменять размер и состав общего имущества можно путем переустройства. Также изменения достигаются перепланировкой, но с учетом нюансов: необходимо согласие на эти действия со стороны каждого из собственников комнат. Названные мероприятия можно провести только путем получения соответствующих разрешений в уполномоченных на их выдачу органах.

Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество

Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.

Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников. Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности. Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.

В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.

Режим и реализация прав и обязанностей собственника в коммунальной квартире

Каждый собственник комнаты имеет право:

  • на размещение своих личных вещей, предметов мебели на общей территории квартиры, но так, чтобы это не мешало другим гражданам;
  • на проживание с соблюдением режима тишины в ночное время и несет определенные обязанности по соблюдению такого режима;
  • на использование общей собственности коммунальной квартиры для своих нужд, при этом имеет равные с другими собственниками права в отношении этого имущества;
  • на содержание общего имущества в надлежащем санитарном состоянии со стороны других граждан, проживающих в квартире, также несет обязанность по содержанию общей территории в благоприятном санитарном состоянии;
  • на приглашение в свою комнату гостей, на регистрацию других граждан на своей доле квартиры и на передачу права пользования комнатой другому лицу по договорам, если это не нарушает права соседей;
  • на содержание домашних животных, если это не вредит санитарному состоянию жилья и не является угрозой для здоровья соседей.

Относительно запретов для собственников комнат законодатель устанавливает такие правила:

  • запрещено курение в местах, доступных для общего пользования граждан в коммунальной квартире;
  • запрещено нарушать режим тишины соседей в ночное время.
  • запрещены действия в отношении общего имущества, приводящие к его неисправности и порче.

Вопросы проведения ремонтных работ общего имущества должны решаться собственниками совместно. Очередность и режим пользования указанными помещениями в коммунальной квартире законодательно не определены, поэтому выстраиваются на основании договоренностей между собственниками помещений. Разногласия могут быть решены в судебном порядке.

Принцип следования доли

Российское законодательство устанавливает переход к новому собственнику доли в праве общей собственности на общее имущество в момент принятия новым лицом недвижимого объекта в собственность, например, во время наследования или покупки. Доля, определяющая правомочия собственника в праве общей собственности на имущество, является элементом прав на помещение и следует судьбе прав собственности на это помещение.

Иными словами, при продаже гражданином своей комнаты в коммунальной квартире другому лицу, это лицо во время покупки недвижимости получает не только право собственности на комнату, но еще и право собственности на долю в общем праве собственности относительно общего имущества коммунальной квартиры, которое имел прошлый хозяин. Закон определяет, что доля в праве общей собственности нового собственника при покупке или принятии комнаты на другом основании равнозначна доле, которая принадлежала предыдущему собственнику (см. в п.4 ст. 42 ЖК РФ).

Правило преимущественной покупки

Когда собственник решает продать комнату в коммунальной квартире, он должен предложить ее покупку остальным хозяевам комнат в квартире в первую очередь. Такое правило определяется положениями ГК РФ и называется правилом преимущественной покупки. Этот принцип должен безусловно соблюдаться лицом, отчуждающим недвижимое имущество в коммунальной квартире, если он намерен отчуждать имущество по договору купли – продажи, также правило применимо к договору мены. А вот на договор дарения оно не распространяется.

Гражданский кодекс устанавливает обязанность собственника предложить покупку имущества другим собственникам в «коммуналке» по такой цене и в том порядке, которые установлены для продажи иным лицам (см. ст. 250). Однако, в случае продажи комнаты с публичных торгов, такая обязанность отсутствует.

Закон устанавливает обязанность продавца уведомить всех собственников комнат квартиры о намерении продать квартиру, сделать это нужно письменно и с указанием точной цены и условий продажи. Если в течение 30 дней от предупрежденных граждан не поступит предложения о покупке недвижимости, собственник может продать ее иным лицам и такая следка не будет нарушать закон. Если лицо, отчуждающее комнату, не соблюдает правила, установленные ГК РФ и минуя этап предупреждения по правилу преимущественной покупки передает комнату третьим лицам, собственники коммунальной квартиры на законных основаниях могут обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права преимущественной покупки.

Содержание общего имущества в условиях коммунальной квартиры

Каждый из собственников комнат несет бремя расходов в установленном размере как за саму квартиру, так и за комнату. Выполнение указанной обязанности заключается в своевременной оплате собственником содержания общего имущества, находящегося в пределах его коммунальной квартиры и оплаты содержания жилого помещения. Суммы платежей собственников высчитываются исходя из размера долей в праве общей собственности на имущество квартиры.

Соответственно, гражданин, которому принадлежит несколько комнат, несет бремя содержания помещения, выражающееся в большем денежном эквиваленте, чем собственник одной комнаты.

Кроме обязанностей по содержанию коммунальной квартиры на собственнике лежат обязательства по содержанию общего имущества дома, в котором располагается квартира, эти обязательства также исполняются в объеме, определенном на основании долей.

Коммунальные услуги в коммунальной квартире платятся исходя из критериев оплаты. К примеру, когда оплата начисляется исходя из количества граждан, проживающих в квартире, в частности за водоснабжение, оплата производится без учета долей собственности в квартире. Когда оплата за коммунальные услуги начисляется исходя из площади квартиры, в частности, за отопление, ее условия изменяются: собственники оплачивают услугу соответственно с размером принадлежащих им долей в праве общей собственности.

 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

долевая собственность

добрый вечер!общаяя долевая собственность 832кв(привотезированна)3 собственника,границ на документах нет,но заборы стоят,5 лет споров и ни каких действий,у одного 3.8,у другого 2.5(примернно) а у нас 2.5,они не подписывают нам межевания не согласны с границами,и повторюсь ни кто ни чего не предпринимают уже как более 5 лет,а мы ютимся в маленьком домике на наших сотках и продать мы тоже не можем,люди видят документы и уходят,в какой суд нам нужно обратится,чтоб судом был наш спор разрешён что для этого надо?

олеся09.12.2021 23:53

 Здравствуйте! Согласно ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. Обратитесь в районный суд по месту нахождения участка.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна10.12.2021 19:21
олеся09.11.2021 11:22

меня пугали,мол огромную кучу документов надо,что нужно мне взять с собой в суд

Действительно, необходим достаточно большой перечень документов. Можете обратиться в нашу компанию для более подробной консультации по телефону, указанному на сайте. Скидка по промокоду "МИП" 50%.

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна10.11.2021 01:23

Собственники комнаты в коммунальной квартире

Здравствуйте,хотела узнать,могут ли соседи отсудить через суд,если докажут что многие годы не видели собственника комнаты,но мама моя на моей жилплошади просто прописано в постоянно без доли в комнате и раз в два года навешает жилье.

Ирина13.11.2021 04:48

Здравствуйте! Если собственник оплачивает все коммунальные платежи, нет оснований для лишения права собственности. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод – «МИП».

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна13.11.2021 13:42

смена статуса общежития на коммуналку

на основании чего и кто может сменить статус на коммуналку?

Татьяна Александровна09.11.2021 17:17

Перевод общежитий в разряд жилых домов допускается только по решению собственника, в данном случае, орган местного самоуправления. Согласно статьи 14 ЖК РФ, определены полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений

В соответствии с п. 2 ст. 92 ЖК Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Также в каждом субъекте имеется свой подзаконный акт Об утверждении Положения о порядке перевода общежитий в статус жилых домов.


Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна09.11.2021 22:46

Доля собственности в коммунальной квартире

В договоре передачи жилого помещения в собственность граждан изначально была завышена доля собственности. Куда нужно обратиться, чтобы исправить ошибку?

Валерия30.10.2021 19:30

Добрый день!

Если переход права собственности уже зарегистрирован, то обратитесь в Росреестр. Если еще нет, то к лицу/органу, с которым заключили договор.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 577-03-28

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна31.10.2021 07:39

Доля в комнате комунальной квартире

Комната,два собственника:несовершенолетняя девочка,мама,лишённая родительских прав.дочь проживает у опекунов."мать"сожительствует, с очередным ,в общей комнате без согласия опёки,опекуна.Какие права,несовершеннолетнего собственника нарушены? Также:!!!!-правом пользования общим имуществом имеет СОБСТВЕННИК КОМНАТЫ!!! А"половинки"???Только ходить по корридору?

Андрей15.10.2021 05:33

Добрый день! В данном случае права ребенка не нарушены. По достижению совершеннолетия ребенок сможет распорядиться своим имуществом. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод – «МИП».

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна16.10.2021 01:57

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Доброе утро. К сожалению при приватизации и разделении долей в коммунальной квартире, мы разделили 4-ре Комнаты на три равные доли (( В данный момент решается вопрос продажи нескольких комнат. Как правильно поступить при продаже ?

Сергей 08.09.2021 22:40

Добрый день! 

Первое, с 01.07.2016 года договоры купли-продажи долевого имущества совершаются только в нотариальной форме. 

Далле, если все собственники согласны с продажей, Вам нужно будет втроем обратиться к нотариусу для составления договора. 

Если же кто либо из собственников не согласен с проведением данной сделки, Вы можете поступить следующим образом:

Каждому из собственников долей должно быть направлено уведомление о предполагаемой продаже с подробным указание условий сделки Уведомления направляются даже если покупателем выступает один из владельцев доли В уведомлении должен быть указан срок для направления возражений по факту совершения сделки После истечения  указанного срока и в случае непоступления возражений от остальных собственников сделка может быть совершена. В данном случае к договору должны быть приложены копии направляемых уведомлений, квитанции и описи вложения, подтверждающие направление уведомлений,  уведомления о получении писем собственниками. 

И последний момент, если для Вас важно обозначение конкретных долей в праве собственности, при согласии всех собственников Вы можете обратиться к нотариусу для составления соглашения о разделении долей, в котором будет указано кому и что принадлежит. При несогласии кого то из собственников на подписание данного соглашения Вам придется обратиться в Суд с исковым заявлением о выделе долей в натуре. 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна09.09.2021 12:23

Коммуналка

Как в коммунальной квартире? Комнату с общим коридором. Общий коридор сделан под кухню в комнате. Переделать в статус отдельной квартиры. 8(980)745-97-11.

Елена06.09.2021 17:28

Обычно в коммунальных квартирах Корридор относится к местам общего пользования. Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html



Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна07.09.2021 00:33

при подаче иска в суд на разделение счетов в коммунальной квартире

здравствуйте! При подаче ИСКА суд на разделение счетов между жильцами в комквартире , надо ли готовить для ответчиков такие документы от истца как\r\nданные паспорта, право свидетельство о регистрации свое, копии своих счетов по оплате электроэнергии, всех тех докуменов которые касаются лично его, для суда соответственно все понятно,только для ответчиков ? Спасибо~

Владимир04.09.2021 03:59

Добрый день.

Согласно ст.132 ГПК РФ:

К исковому заявлению прилагаются:

6) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте соответствующего суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/c04bddd90fe8dd05299705ec675c65ecd0f668dc/

Прикладывать копию паспорта не надо, остальеы документы, отвечающие вышеуказанным требованиям, - приложите.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна04.09.2021 13:24