Понятие переустройства и перепланировки жилого помещения
Определения переустройства и перепланировки жилого помещения закреплены в ст. 25 Российского Жилищного кодекса. Под переустройством подразумевается перенос, установка или произведение замены инженерных сетей, всевозможного оборудования, в том числе электро- или санитарно-технического, если они должны быть внесены в технический паспорт.
Что подразумевается под перепланировкой и в чем ее отличие от переустройства? Данное понятие также закреплено в ст. 25 ЖК РФ и означает модификацию конфигурации помещения, о чем должны быть внесены соответствующие коррективы в техпаспорт.
Последствия самовольного проведения переустройства или перепланировки могут возникнуть, если в соответствующий орган поступила жалоба от соседей или родственников. А также при желании человека продать или подарить свою собственность.
Основания для переустройства или перепланировки
Каковы же основания для переустройства/перепланировки жилого помещения? Эти мероприятия следует проводить, следуя законодательным требованиям с обязательным одобрением со стороны соответствующих органов местного самоуправления. Основание для переоборудования – решение, принятое данными органами.
Кроме того, для проведения мероприятий по переоборудованию в орган, который выдает разрешение, собственником или его представителем подается перечень документов, среди которых:
- заявление по строго определенной форме;
- документация правоустанавливающего характера на жилое помещение (это могут быть как оригиналы, так и копии, заверенные нотариально);
- проект переоборудования, который подготовлен и оформлен в установленном на законодательном уровне порядке;
- техпаспорт помещения, которое планируется переустраивать;
- согласие в письменном виде от каждого члена семьи нанимателя, занимающего соответствующее помещение на основании договора соцнайма;
- заключение, выданное учреждением по охране архитектурных и исторических памятников и объектов культуры, о возможности проведения запланированных мероприятий, если помещение размещается в доме, который принадлежит к числу архитектурных или исторических памятников или является культурным достоянием.
Вышеперечисленные основания являются исчерпывающими, и другая документация не может быть запрошена органом, выдающим разрешение, на осуществление переоборудования.
Переустройство и перепланировку принято считать самовольными, если они проведены без наличия основания, которое предусмотрено ст. 26 ЖК РФ, а также, если были допущены отклонения от проекта, который был представлен для переоборудования.
Допустимые мероприятия по переустройству
В соответствии с Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г., которым были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, под переустройством понимается:
- смена расположения газовых и сантехнических нагревательных элементов;
- замена кухонных очагов либо газовых плит на электроплиты бытового назначения;
- обустройство новых санузлов или переустройство имеющихся;
- прокладка новых или замена имеющихся трубопроводов, электросетей и оборудования для монтажа душевых кабинок, стиральных машинок, имеющих повышенную мощность, и прочих агрегатов, как сантехнических, так и бытовых, которые принадлежат к новейшему поколению техники.
Ответственность за незаконную перепланировку
Переустройство и перепланировка жилого помещения, на которые не было получено разрешение, принято считать незаконным. Ответственность за подобные действия определяется ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, которая касается самовольного проведения переоборудования или перепланировки подобного помещения. Данной статьей предусмотрена ответственность административного характера за порчу помещения, которая может состоять как в непосредственной его порче, так и в порче находящегося в нем оборудования. Что понимается под порчей? Это доведение жилого помещения до состояния, которое делает его непригодным для проживания в нем людей. Под порчей оборудования имеется в виду приведение в негодность систем водо- и газоснабжения, отопительной системы и т.д.
Существует статья КоАП РФ (ст. 19.1), согласно которой действия могут квалифицироваться как самоуправство. Также ст. 7.22 предусматривает ответственность за переустройство, которое было проведено без одобрения владельца, если при этом существенно изменяются условия эксплуатации жилого помещения.
Уполномоченным органом, который разбирает совершение подобных правонарушений, является Жилищная инспекция. Рассмотрение поданной жалобы и принятие мер по ней происходит в течение месяца.
Допустимые мероприятия по перепланировке
Для проведения перепланировки выполняются следующие мероприятия:
- разборка или перенесение перегородок;
- укрупнение или наоборот разукрупнение помещений с большим числом комнат (их объединение или разграничение);
- устройство новых или перенос имеющихся дверных проемов;
- обустройство дополнительных ванных и кухонь;
- разборка помещений подсобного характера, например, кладовок или гардеробных, для увеличения жилой площади;
- устранение темных кухонь и проходов в них сквозь жилые помещения;
- переоборудование тамбуров, имеющихся в помещениях.
Проведение перепланировок не допускается:
- если наблюдается ухудшение условий проживания людей и эксплуатации самого дома, в том числе, если ограничивается доступ к инженерным коммуникация и любым отключающим приборам;
- в доме, стоящем на учете штаба по вопросам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций;
- в жилых помещениях, которые признаны непригодными для проживания;
- если в результате полностью ликвидированы или уменьшены естественные вентиляционные каналы;
- если на несущие конструкции увеличивается нагрузка.
Технический паспорт жилого помещения
Технический паспорт жилого помещения – это документ, в котором содержатся все данные помещения технического характера.
Техпаспорт составляется во время проведения первичной инвентаризации, которая производится, когда новый дом сдается в эксплуатацию. За изготовление документа отвечает не застройщик, а владелец жилого помещения.
В техпаспорте содержится такая информация:
- план жилого помещения поэтажно;
- инвентаризационная стоимость помещения;
- из каких материалов изготовлены стены;
- основные характеристики перекрытий и фундамента;
- когда было построено жилье;
- сколько в помещении комнат;
- его метраж и т.д.
Техпаспорт на жилое помещение необходим при совершении сделок по отчуждению помещения, для согласования переустройства или перепланировки,
для выделения в долевой собственности доли в натуре, а также чтобы установить размер налога на жилое помещение. Кроме того, технический паспорт помещения понадобится и при оформлении наследства.
Почему важно узаконить перепланировку
Если не было получено разрешение на перепланировку квартиры, этот факт вскроется при проведении каких-либо сделок с ней, например, владелец захочет ее подарить или продать. Когда происходит переоформление собственнических прав, собственник среди прочих должен предоставить 2 документа:
- техпаспорт помещения;
- справку, выданную БТИ, в которой отображен план помещений: величина комнат, высота потолка, размещение стен.
При этом станет очевидно, что данные технического паспорта не совпадают с фактическими. Узаконить проведенную перепланировку можно исключительно в судебном порядке, если она не угрожает безопасности дома в целом.
Если же перепланировка представляет угрозу для безопасности всей конструкции, владельца обяжут заплатить штраф и предложат вернуть все в исходное состояние. При несоблюдении требований судом может быть принято одно из двух решений:
- если речь идет о собственнике помещения, оно будет продано с публичных торгов, при этом владельцу будет выплачена полученная сумма за вычетом судебных расходов;
- если перепланировка проведена нанимателем, с ним будет расторгнут договор. Привести помещение в исходное состояние обяжут его собственника.
Таким образом, незаконная перепланировка или переустройство жилого помещения могут иметь для собственника самые неприятные последствия, а потому проводить данные мероприятия лучше после получения разрешительной документации.
