Понятие собственности на землю
Земельная реформа, проведенная в России, стала детерминантой того, что созрела необходимость отказаться от исключительно государственной собственности на землю. Иными словами, появились новые виды земли: частная и муниципальная.
Перед тем как перейти к раскрытию основной темы статьи, необходимо выделить ключевые отличия дефиниций «собственность» и «право собственности».
Обратившись к юридической теории, можно сделать вывод о том, что собственность – это форма присвоения любых предметов, будь то средства и орудия труда или же предметы потребления, иными словами, это то, что произведено самой природой либо усилиями человека. Право собственности – это совокупность всех правомочий владения, распоряжения, пользования имуществом, которые принадлежат владельцу земли – субъекту.
Если обратиться к главному нормативно-правовому акту России – Конституции РФ, то в ст. 35 и ст. 36 закреплены нормы, которые наделяют граждан государства правом владения, распоряжения и пользования собственностью, в том числе и земельными участками.
Частная собственность на землю и ее виды в РФ
Земельный кодекс РФ дает четкую трактовку понятию частная собственность – это земельные участки, которые были приобретены гражданином или же юрлицом на основаниях, изложенных в современном российском законодательстве. Иными словами, приобретение участка должно осуществляться законно.
При этом законодательно установлено, что все граждане и юридические лица без исключения имеют равные права на доступ к приобретению земельного участка в собственность. Кроме того, не существует различий и в правомочиях указанных лиц, а также в дальнейшем правовом режиме оформленных земель.
На сегодняшний день выделяется два основных вида частной собственности на землю:
- индивидуальная собственность, правообладателем которой является гражданин или же юридическое лицо.
- общая собственность.
Таким образом, владение, распоряжение или же пользование земельными участками может осуществляться субъектами права как в индивидуальном порядке, так и общественном.
Общая собственность на участок земли может возникнуть в двух случаях:
- в силу закона (норма закреплена законодательными актами РФ);
- по договору между участниками (при этом происходит объединение земельных участков субъектов по добровольному согласию).
При этом выделяются следующие виды общей частной собственности:
- совместная (в указанном случае не происходит выделение долей земли, которые должны были принадлежать каждому из участников соглашения);
- долевая (каждый субъект правоотношений заранее знает о своей доли в собственности).
Передача земельных участков в частную собственность. Бесплатная передача земли в собственность
Порядок передачи земли в частную собственность регламентируется ЗК РФ. Ст. 28 данного Кодекса гласит, что земельный участок, который находится в государственной или же муниципальной собственности, может быть передан гражданину или юридическому лицу за определенную плату. Но данная статья регламентирует одномоментно возможность передачи земельного участка бесплатно, если существуют основания, перечисленные в ЗК РФ, федеральных законах РФ и законах субъектов РФ.
В юридической практике распространены случаи, когда земля передается в частную собственность бесплатно с учетом основания, указанного в ст. 20 п. 5 ЗК РФ.
Для этого субъекты правоотношений должны доказать факт владения земельным участком на праве бессрочного использования. В данном конкретном случае речь идет уже не о предоставлении муниципальной или государственной земли, а о процедуре изменения вида собственности с постоянного пользования участком на право собственности.
Но и в данном случае существуют исключения. Граждане, которые обладают правом постоянного пользования землей, могут лишь однократно приобрести бесплатно участок в частную собственность. Взимание каких-либо дополнительных финансовых издержек, кроме закрепленных законом госпошлин, нарушает порядок передачи государственной или муниципальной земли частным лицам. Это может стать основанием для отмены решения, принятого незаконным способом.
Сделка, которая позволяет приобрести земельный участок бесплатно, должна быть зарегистрирована в учреждении юстиции, регистрирующем права собственности. Только в этом случае владение землей будет считаться полностью законным.
Ограничения на передачу земельных участков в частную собственность
Законодательство РФ предусматривает категории земельных участков, которые не могут быть переданы в частную собственность. Иными словами, ст. 27 ЗК РФ устанавливает ограничения на оформление земли в частную собственность следующих категорий:
- изъятые из оборота (таковыми являются участки, отнесенные к заповедным зонам и национальным паркам);
- ограниченные в обороте (земли в составе лесничества).
Правовой режим пользования, распоряжения и владения сельскохозяйственными землями намного либеральнее. Но при этом государство также может накладывать определенные ограничения на правомочия со стороны собственника. Кроме того, субъектами права должен выполняться ряд обязанностей:
- своевременная оплата земельного налога;
- осуществление мероприятий, направленных на охрану земельных участков;
- соблюдение регламента градостроения;
- своевременное использование и облагораживание территорий;
- эффективное использование земли в соответствии с первоначальными целями.
Объекты и субъекты частной собственности на землю
Объекты частной собственности на землю прописаны в ст. 15 ЗК РФ. В частности, это:
- земля, которая прошла оформление согласно законодательству РФ и на праве собственности принадлежит гражданину или юридическому лицу;
- земля, которая считается государственной или муниципальной собственностью.
При этом объекты права должны обладать следующими характеристиками:
- индивидуализация (каждый участок должен иметь кадастровый номер, границы, определенные и зафиксированные в официальной документации, площадь, а также определенный вид пользования и предназначения, разрешенный госорганами);
- качественные характеристики (например, выделенные доли, если предусмотрена общая долевая собственность);
- кадастровая оценка стоимости земельного участка;
- оборотоспособность территории;
- делимость участка, т.е. соответствующий размер.
Субъекты права частной собственности также определены ст. 15 ЗК РФ. Это лица, которые являются собственниками того или иного участка земли, но при этом должен быть полностью соблюден порядок и процедура признания их таковыми.
Субъектами частной собственности считаются:
- физические лица (граждане РФ, иностранные граждане, на которых наложены государством определенные ограничения, лица без гражданства);
- юридические лица (в том числе и иностранные с ограниченными правами);
- Российская Федерация;
- субъекты РФ;
- муниципальные образования.
Приобретение земельного участка в собственность юридическим лицом и иностранным гражданином
Юридические лица, так же как и граждане, могут приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на единых основаниях. Процедура купли-продажи давно прошла утверждение и практически не изменяется с течением времени:
- На первом этапе необходимо направить заявление в орган местного самоуправления на приобретение участка или участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности.
- После того, как госорганы примут решение о купле-продаже земель, находящихся в собственности муниципалитета или государства, предложение приобретения участка адресуется заявителю.
- Если были выявлены какие-либо нарушения в документации (например, неправильно проведена кадастровая оценка), то проводится процедура по их устранению.
- Далее следует оформление договора купли-продажи, что регламентируется ст. 32 ЗК РФ.
Что касается приобретения земли иностранным гражданином, то здесь государство накладывает определенные ограничения. В частности, таким субъектам запрещена покупка земли на приграничных территориях (даже если проведена государственная оценка, участок поставлен на кадастровый учет и т.д.).
Перечень запретных приграничных территорий устанавливает лично Президент РФ.
Кроме того, иностранные граждане, доля капитала которых составляет более 50% при оформлении права собственности, не имеют право приобретения земель сельскохозяйственного предназначения. Они предоставляются им на правах аренды. Основания прописаны в Законе №101-ФЗ.
Не предусмотрена законодательством РФ и возможность получения бесплатно иностранным гражданином земельного участка с правом постоянного пользования (ст. 20 п. 5 ЗК РФ). Приобретение такого участка может проходить только за плату после того, как будет проведена кадастровая оценка.
Приобретение земельного участка из муниципальной собственности
Выкуп земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может происходить только в следующих ситуациях:
- приобретение происходит собственником капитального строительства на территории этой земли. При этом субъект выплачивает стоимость, но не выше той, которая была установлена в момент оценки;
- выкуп доли земельного участка собственниками многоквартирного жилого помещения;
- приобретение земли по праву бессрочного пользования;
- выкуп участка гражданами, которые стали обладателями права на землю до наступления 29 октября 2001 года;
- покупка земли гражданами и юридическими лицами с целью строительства жилого помещения;
- приобретение участка для целей, не связанных со строительными работами;
- выкуп участка лицом, который подписал договор на развитие территории.
Процедура оформления земли в частную собственность
Процедура приобретения земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, подразумевает собой соблюдение определенных этапов:
- Перед оформлением сделки необходимо провести межевание участка, если существуют какие-либо вопросы о правомерности установленных границ. Кроме того, этого требует порядок составления картографических и геодезических документов.
- После выделения определенной территории надел ставится на кадастровый учет, что придает ему характер индивидуализации.
- На третьем этапе проводится экспертиза, которая позволяет выявить законодательные нарушения или их отсутствие при определении границ надела.
- Представленная заявителем документация подлежит тщательному анализу, что позволяет подтвердить наличие прав субъекта на эксплуатацию земли и отсутствие дополнительных обременений на этот участок.
- После проверки осуществляется оформление свидетельства о собственности с передачей всех правомочий заявителю и выдача подтверждающих документов.
Предусмотрены российским законодательством и основания, которые могут стать причиной для прекращения права частной собственности как в добровольном порядке, так и принудительном.
