Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 229-84-53
Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Договор аренды участка из государственных или муниципальных земель

Договор аренды участка из государственных или муниципальных земель

Единственно возможным основанием возникновения арендных правоотношений с публичными землями являются договора аренды.


Аренда земельных участков: положения Гражданского кодекса РФ

Единственно возможным основанием возникновения арендных правоотношений с публичными землями являются договора аренды. Общие положения об аренде индивидуально определенных вещей предусмотрены гл. 34 разд. IV ГК РФ «Отдельные виды обязательств».

Поскольку земельные участки признаются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ), регулирование их аренды схоже с положениями об аренде зданий и сооружений. Но есть и некоторые особенности.

Гражданский кодекс РФ установил принцип юридического следования судьбы земельного участка за судьбой размещенного на нем здания. Названный принцип распространяется и на арендные правоотношения.

В силу ст. 652, 653 ГК РФ:

  • арендатору здания по его требованию в обязательном порядке передаются права на участок, который занят таким зданием или необходим для его использования
  • если арендодатель здания одновременно является собственником занятого им участка, арендатору здания предоставляется право аренды участка
  • арендодатель здания, не являющийся собственником занятого им участка, вправе передавать здание в аренду без согласования с собственником участка
  • если право собственности на земельный участок, на котором размещено арендуемое здание, переходит от одного лица к другому, объем прав и обязательств арендатора здания по использованию участков остается прежним
  • если в договоре аренды недвижимости не упоминается о стоимости аренды участка, считается, что стоимость аренды здания включает стоимость аренды земли.

Исходя из содержания ст. 656 ГК РФ, договор аренды предприятия как целостного имущественного комплекса структурно включает право аренды земельного участка, на котором размещены основные средства (сооружения, оборудование), запасы сырья и продукции. Таким образом, заключение комплексного договора аренды предприятия заменяет собой несколько самостоятельных арендных соглашений, в числе которых – договор аренды земельного участка.

Характерной особенностью земельных участков является невозможность их передачи в финансовую аренду (лизинг). Этот вид сделок предполагает сложные трехсторонние правоотношения, в которых лизингодатель приобретает некое дорогостоящее имущество у собственника специально для того, чтобы передать его в пользование лизингополучателю.

Срок лизинговых договоров привязан к сроку эксплуатации и/или амортизации объекта лизинга. Одной из причин невозможности заключения договоров лизинга в отношении земельных участков считается отнесение их к неуничтожаемым объектам (амортизация невозможна, эксплуатация бессрочна).

Аренда участков: положения Земельного кодекса РФ

Соглашения об аренде публичных земель регламентированы гражданским и земельным законодательством. Предписания Гражданского и Земельного кодексов РФ соотносятся как общие и специальные и взаимно отсылают друг к другу:

  • согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ особенности аренды участков земли и обособленных природных объектов устанавливаются отраслевым законодательством;
  • в соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду по правилам гражданского законодательства.

Ключевые положения ГК РФ, применяемые к правоотношениям аренды земель (в том числе – муниципальной и госсобственности), изложены в предыдущем разделе. Аренде посвящена ст. 22 ЗК РФ, структурно отнесенная к гл. IV «Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное пользование земельными участками».

Ст. 22 ЗК РФ «Аренда земельных участков» содержит несколько описательных норм:

  • оговорено право граждан и организаций владеть участками на правах аренды, которое вытекает из положений Конституции РФ и ГК РФ;
  • подчеркивается невозможность передачи в аренду земель, занятых объектами федерального значения, которые изъяты из оборота по правилам п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
  • сделано уточнение о том, что аренда земель подпадает под действие правил ГК РФ.

Основные положения ст. 22 ЗК РФ посвящены регламентации гражданского оборота права аренды участка. Такое право поставлено законодателем в ранг самостоятельных вещных прав. Оно:

  • может выступать предметом залога;
  • подлежит продаже, в том числе с торгов;
  • может быть передано третьему лицу (причем, не только в порядке субаренды);
  • может стать отдельным предметом взыскания в рамках исполнительного производства;
  • подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

Специфика регламентации аренды земель муниципальной и государственной собственности в пределах Земельного кодекса России

Аренда публичных земель урегулирована ЗК РФ (гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности»). Кроме аренды, в рамках названной главы урегулированы также:

  • продажа;
  • бесплатная приватизация;
  • передача в безвозмездное пользование.

Во многих случаях законодатель регламентирует предоставление публичных земель на разных основаниях одинаково (в этом отличие от Гражданского кодекса РФ, где договорным обязательствам каждого вида посвящена отдельная глава). Так, например:

  • ст. 39.11 оговаривает общий порядок проведения торгов о праве покупки и аренды публичных земель;
  • ст. 39.14 устанавливает единую процедуру предоставления публичных земель в собственность, бессрочное пользование и аренду без торгов.

Можно предположить, что причина такого подхода – необходимость обеспечения публичного интереса. Публичное образование будь-то государство в целом или небольшая территориальная община в первую очередь заинтересованы в организации рационального землепользования, обеспечении экономической стабильности и экологической безопасности.

Возмездность или безвозмездность пользования публичными землями и даже возможная утрата государством или территориальной общиной права собственности на них, по-видимому, уходят для законодателя на второй план. На первом месте остается обеспечение:

  • равного доступа к покупке/получению во временное пользование публичных земель всем заинтересованным лицам;
  • непредвзятости чиновников, прозрачности процедур предоставления земель муниципальной и госсобственности в частные руки.

В отношении публичных образований общегражданский принцип свободы договора (ст. 420 ГК РФ) не действует в полной мере. Частным лицам во многих случаях доступны механизмы понуждения публичных образований к заключению договоров аренды или даже к предоставлению участков в собственность или пользование на безвозмездных основаниях.

Добросовестные землепользователи вправе претендовать на пролонгацию действия договоров аренды.

Особенности договора аренды государственных и муниципальных земельных участков

Такие особенности для договоров аренды земель разного целевого назначения специально оговорены ст. 39.8 ЗК. В частности, предусмотрено следующее:

1. Договор аренды земельного участка для целей недропользования должен предполагать последующую рекультивацию поврежденных земель.

2. Условия договора аренды земельного участка, находящего в пределах береговой полосы водоема общего пользования, в обязательном порядке предполагают сохранение свободного доступа граждан к такому водоему и береговой полосе.

3. Передача публичных земель некоммерческой организации для организации ведения гражданами данного хозяйства предполагает возложение на такую организацию обязательств по:

  • планировке территории;
  • изготовлению проекта межевания;
  • проведению необходимых кадастровых работ, необходимых для образования отдельных дачных участков.

4. Заключение договора аренды земельного участка публичной собственности для комплексного освоения требует предварительного заключения договора о комплексном освоении территории. Такие договора должны предусматривать:

  • обязательства застройщика возвести объекты недвижимости согласно графикам;
  • гражданско-правовую ответственность арендатора за нарушение сроков строительства;
  • возможность арендодателя расторгнуть договор аренды в случае серьезных срывов сроков/графиков в одностороннем порядке.

Договор аренды земельного участка с последующим выкупом

Практике известны примеры заключения в отношении публичных земель сделок, которые органично сочетают в себе элементы аренды и купли-продажи. Поскольку в рамках ЗК РФ такие правоотношения специально не урегулированы, действуют общие нормы гражданского права.

В силу ст. 624 ГК РФ стороны договора аренды вправе включить в свою сделку положение о том, что предмет договора аренды земельного участка перейдет в собственность арендатора:

  • по окончанию срока действия договора аренды;
  • досрочно, в связи с уплатой арендатором выкупной цены (суммы всех платежей, оставшихся до конца действия арендного договора).

Рассматриваемая статья Кодекса допускает возможность согласования последующей передачи участка в собственность арендатора уже в ходе исполнения договора аренды. Иными словами, стороны могут заключить дополнительное соглашение, которым будет предусмотрен переход права собственности на землю, и, как вариант, зачисление ранее уплаченных арендных платежей в выкупную цену.

Второй вариант оформления таких правоотношений предполагает внесение изменений в договор аренды земельного участка. При этом обычная арендная сделка обретает комплексный характер (аренда+продажа).

Комплексный договор может быть оформлен между собственником и арендатором, но не между арендатором и субарендатором.

Заключая соглашение о субаренде, арендатор распоряжается своим правом временного пользования участком. Распорядиться участком как таковым он не вправе.

В отношении договоров с последующим выкупом важно учитывать содержание Федерального закона РФ № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно его положениям регистрации в ЕГРП подлежат все факты перехода собственности на земельные участи, но не все договора их аренды: 

  • комплексный арендный договор (аренда+продажа) подлежит госрегистрации в ЕГРП во всех без исключения случаях; 
  • дополнение зарегистрированного в ЕГРП договора положениями о переходе прав собственности на участок влечет необходимость внесения соответствующий изменений в ЕГРП; 
  • внесение в не зарегистрированный в ЕГРП договор аренды участка положений о последующем выкупе теоретически должно повлечь необходимость госрегистрации комплексного договора в целом.

Но этот вариант сложно реализуем по техническим причинам. Проще оставить старый арендный договор «как есть», а новое дополнительное соглашение о переходе права собственности зарегистрировать в ЕГРП.

Договор аренды участка с последующим выкупом фактически ставит арендатора в привилегированное положение. Вместо того, чтобы выкупать участок по полной стоимости, он получает его по льготной цене, уменьшенной на сумму ранее выплаченных арендных платежей.

Публичные образования идут на заключение таких договоров в особых обстоятельствах, обычно в рамках программ поддержки сельскохозяйственных производителей или поддержки приоритетных для соответствующего региона отраслей.

Передача прав по договору аренды земельного участка

Возможность поднаема (субаренды) и перенаема любого арендованного имущества с согласия арендодателя предусмотрена ст. 615 ГК РФ. Арендатор наделен правом распорядится арендными правами и другим способом, в том числе:

  • предоставить арендованное имущество в безвозмездное пользование,
  • внести арендные права в уставной фонд хозяйственного товарищества либо использовать их в качестве паевого взноса в производственный кооператив;
  • передать право аренды в залог.

Срок поднаема/перенаема не может превышать срока действия основной арендной сделки. Примечательно, что в случае заключения договора субаренды, ответственным за исполнение ранее заключенного договора аренды перед арендодателем выступает первичный арендатор.

При перенайме все наоборот. Перед арендодателем ответственен перенаемщик, вступивший в свои права по согласованию с арендодателем.

Ст. 22 ЗК РФ в целом дублирует положения ст. 615 ГК РФ относительно правомочностей арендатора. Но есть существенная разница: в большинстве случаев для распоряжения правами аренды земельного участка арендатору не нужно согласие арендодателя. Достаточно уведомить последнего о заключении новой сделки.

В случае отчуждения прав аренды участка в порядке ст. 22 ЗК РФ весь груз юридической ответственности перед арендодателем ложится на нового арендатора. Единственное исключение по этому поводу касается залогодержателя: он перед арендодателем не отвечает.

Переуступка права аренды не требует заключения и государственной регистрации нового договора аренды.

Перечень особых случаев:

  • право отчуждать свои права по договору аренды земель муниципальной и госсобственности без согласования с арендодателем возникает у арендатора только в рамках долго- и среднесрочных, заключенных на 5 лет и более (п. 9 ст.22 ЗК РФ);
  • резидент особой экономической зоны не вправе произвести переоформление своих прав и обязанности по аренде участка в пределах такой зоны на третье лицо;
  • застройщик, получивший в аренду участок в связи с заключением соглашения о комплексном освоении территории, вправе передать право аренды только в случае одновременной переуступки прав и обязанностей по договору о комплексном освоении;
  • некоммерческие организации, созданные публичными образованиями для возведения наемных домов социального назначения, не вправе передавать принадлежащие им права аренды соответствующих участков в залог.

Арендодатели по договору участка публичных земель, их права и обязанности

Ст. 608 ГК РФ устанавливает общее правило: арендодателем имущества может выступать собственник или его законный представитель (например, по доверенности). Это правило актуально в отношении земель, однако его реализация имеет существенные особенности.

Дело в том, что процесс разграничения земель муниципальной и госсобственности только начат. Поэтому не всегда понятно, какие именно органы власти должны распоряжаться теми или иными землями. Существование госкадастра и единого реестра недвижимости проблему не решают, поскольку многие целинные земли на данный момент не учтены ни в ГКН, ни в ЕГРП.

Обывателю, заинтересованному в получении публичных земель в аренду, остается руководствоваться предписаниями Федерального закона РФ № 37 «О введении в действие ЗК РФ»:

  • В рамках п. 3.1 в привязке к целевому назначению и уже имеющимся объектам недвижимости законодатель распределил публичные земли на общефедеральные, региональные, муниципальные. Однако эти правила применимы далеко не ко всем участкам.
  • Стоит помнить, что на начальных этапах реализации земельной реформы имела место практика, когда распределение участков происходило «списками». По результатам проведения землеустроительных работ утверждались перечни земель, отнесенных к землям муниципальной или госсобственности.

Если собственника земельного участка другими способами выяснить не удалось, применяется общее правило ст. 3.3 указанного Закона № 37: неразграниченность права собственности на земельные участки и отсутствие сведений о них в ЕГРП не препятствует распоряжению ими.

Здесь же перечислены органы, на которые возложены полномочия по распоряжению неразграниченными землями.

В силу ст. 606 ГК РФ арендодатель обязан предоставить определенное договором имущество во временное пользование арендатора. Обязательства арендодателя сводятся к передаче участка в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению.

Например, к моменту начала срока действия договора аренды, заключенного арендатором с городскими властями, оказалось, что участок завален стройматериалами и отходами.

В этом случае арендатор на свое усмотрение вправе требовать передачи участка в надлежащем состоянии или расторжения соглашения. Кроме того, он вправе компенсировать прямые убытки, упущенную выгоду и моральный вред, вызванный неправомерным бездействием арендодателя.

Другими основаниями привлечения арендодателя к гражданско-правовой ответственности могут быть другие не оговоренные договором недостатки участка:

  • несоответствие экологическим нормам по показателям загрязнения, шума, вибрации;
  • заболоченность;
  • истощенность почв (применительно к участкам сельскохозяйственного назначения).

Арендодатель отвечает за недостатки, которые не могли быть выявлены при обычном осмотре участка и не были оговорены в договоре аренды.

Можно утверждать, что арендатор существенно ограничен в возможностях установления арендной платы за использование публичных земель. Правила расчета арендной платы оговорены нормативно.

Среди прочего действует Постановление Правительства РФ № 582 от 16.07.09 г. «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Арендаторы публичных земель, их права и обязанности

Арендаторами выступают частные лица – граждане, иностранцы, коммерческие организации. Казенные предприятия, государственные учреждения, общественные организации получают публичные земли в пользование на иных, часто безвозмездных основаниях.

Ст. 606 ГК РФ гарантирует арендаторам право владеть и пользоваться арендуемым имуществом. Применительно к земельным участкам пользование без владения неосуществимо.

В рамках гражданского законодательства арендатору гарантируется право собственности на плоды и доходы, получаемые от использования участка. В отношении земель разного целевого назначения это может быть сельскохозяйственная продукция; средства, собранные в качестве платы за размещение транспортных средств на платной автостоянке и т.п.

Главные обязательства арендатора сводятся к:

  • своевременной уплате арендной платы;
  • эксплуатации арендованного имущества способом, который не предполагает ухудшение состояния арендованного имущества.

Следует учесть, что в понимании ст. 6 ЗК РФ земельный участок – это часть земной поверхности. Таким образом, арендатору не принадлежит право пользования недрами или возможность ограничивать использование воздушного пространством над его участком третьими лицами.

Земельный участок до сдачи в аренду должен быть надлежащим образом индивидуализирован, то есть поставлен на учет в ЕГРП и ГКН.

Однако публичные земли в данном случае являются исключением. В отношении этих участков достаточно схемы расположения на кадастровом плане территории.

В пределах ЗК РФ статус арендаторов и других землепользователей регламентирован гл. VI «Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков».

Обязательства арендаторов в целом сводятся к необходимости учитывать целевое назначение и разрешенные способы использования участков, не допускать ухудшения их свойств: химического и радиационного загрязнения, засорения, заболачивания, засоления и т.п. Неисполнение перечисленных обязательств в случае выявления контролирующими органами является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Земли в России считаются народным достоянием, поэтому законодатель предполагает возможность изымать земли у недобросовестного землепользователя даже при условии своевременного внесения арендной платы. Более того, в случае бесхозяйственного пользования предполагается возможность принудительно отчуждать земли даже у собственников.

Срок заключения договора аренды и его продление

Срок действия договора аренды признается его существенным условием. По условиям ст. 610 ГК РФ, срок договора аренды устанавливается договором. Учитывая тот факт, что для земель некоторых категорий Земельный кодекс России установил минимальную и максимальную продолжительность аренды земель, свобода договора сторон существенно ограничена.

П. 2 ст. 610 ГК РФ оговорена возможность заключения договоров аренды на неопределенный срок. Такая возможность в отношении публичных земель существует, однако в практике подобные договора встречаются крайне редко.

Сторона договора аренды участка, заключенного без указания строка, вправе отказаться от его дальнейшего исполнения в любое время, уведомив контрагента за 3 месяца. Граничные сроки договоров аренды участков оговорены п. 8 ст. 39.8 ЗК:

  • на период от 3 до 10 лет предоставляются участки для возведения и реконструкции зданий;
  • на срок до 49 лет для размещения социально значимых линейных объектов;
  • под ИЖС и ЛПХ участок можно получить на период до 20 лет;
  • заключение соглашений о комплексном освоении территории предполагает заключение договоров на срок от 3 до 5 лет.

Ст. 621 ГК РФ гарантирует арендодателю, надлежащим образом исполнявшему свои обязательства в рамках арендного договора, претендовать на пролонгацию его действия. Это положение дублируется земельным законодательством, в том числе оговорено Федеральным законом РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Заключение, изменения и расторжение договора аренды земельного участка

Предоставление публичных земель в аренду осуществляется на торгах в форме аукциона, то есть конкуренция между участниками торгов касается исключительно цены. Перечень обстоятельств, в которых законодатель допускает заключение договора без торгов, содержит ст. 39.11 ЗК РФ.

К их числу отнесены ситуации, когда арендатором участка выступает лицо, владеющее расположенной на нем недвижимостью. Особенности договора аренды земельного участка заключаются также в необходимости их государственной регистрации.

Во время исполнения арендного договора может появиться необходимость изменения условий. Внесение изменений опосредствует соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, которое по общему правилу также подлежит госрегистрации в ЕГРП.

Если объективные основания для изменения содержания договора есть, а заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с публичным образованием не удалось, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд.

По решению суда договор может быть изменен без согласия арендодателя.

Досрочное расторжение арендного договора земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, находящегося в публичной собственности, возможно исключительно на основании решения суда и только в случае существенного нарушения арендатором возложенных на него обязательств (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Арендное соглашение может быть признано недействительным на основаниях, оговоренных ГК РФ. Случаев признания договоров аренды земельных участков публичной собственности незаключенными в судебной практике немного, поскольку они проходят двойную проверку: сначала – юристами соответствующих госструктур и повторно – государственными регистраторами.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Договор аренды земли у города

Добрый день. Администрация отказывалась заключать договор аренды земли под моим нежилых помещением 2 года. Я 4 раза подвал документы в росреестр на земле висит обременение они говорят снимай и потом заключал. Сейчас выставили мне счет на оплату за два прошедших года без договора аренды. Это законно.

Александр31.07.2019 15:06

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru  По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Дубровина Светлана Борисовна31.07.2019 16:29

Аукцион по аренде земельного участка.

Если филическое лицо выиграло аукцион по аренде земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, а потом отказалось заключать договор аренды. Что происходит с участком? Его снова выставляют на аукцион или предлагают другому участнику этого же аукциона, который сделал предъидущую ставку?

Денис17.07.2019 06:16

Добрый день! Все на усмотрение аукционной комиссии. Его снова выставят на аукцион или предложат другому участнику этого же аукциона.

Дубровина Светлана Борисовна17.07.2019 10:53

Аренда земельного участка

Можно заключить договор аренды, чтобы арендователями были два человека (муж и жена) ? Или только один из них?

Ser12.07.2019 15:39

Добрый день.

Да, можете.

В гражданском праве действует принцип свободы договора.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
 

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Коханов Николай Игоревич12.07.2019 16:22
ГК РФ Статья 421. Свобода договора 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Дубровина Светлана Борисовна13.07.2019 00:00

распоряжение муниципальными землями

Добрый день! Вправе ли Арендодатель (Администрация, земля является муниципальной собственностью) размещать объекты на сдаваемом в аренду земельном участке Арендатору. Договор заключен на срок более 5 лет.

Жанна28.05.2019 15:17

Нет не вправе, если конечно иное не предусмотрено в договоре аренды. Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предедоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. В соответствии со ст.  611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду МИП 9. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По с тоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html



Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Сайботалов Вадим Владимирович28.05.2019 15:29
Жанна28.05.2019 16:02

Хочу уточнить, между мной и Администрацией заключен договор аренды на земельный участок (земля является муниципальной собственностью) сроком на 49 лет. И Администрация разместила на мной арендуемом участке торговый киоск для третьего лица, ссылаясь на схему размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования нашего города и соответственно Постановления Администрации города. Как можно заставить их отменить это Постановление

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Для полной оценки Вашей ситуации необходимо изучить договор аренды земельного участка. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду МИП 9. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По с тоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Сайботалов Вадим Владимирович28.05.2019 16:15
Согласна с коллегой.
Федорова Любовь Петровна29.05.2019 08:00

распоряжение муниципальными землями

Добрый день! Вправе ли Арендодатель (Администрация, земля является муниципальной собственностью) размещать объекты на сдаваемом в аренду земельном участке Арендатору. Договор заключен на срок более 5 лет.

Жанна28.05.2019 15:17

Нет не вправе, если конечно иное не предусмотрено в договоре аренды. Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предедоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. В соответствии со ст.  611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду МИП 9. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По с тоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Сайботалов Вадим Владимирович28.05.2019 15:45
Жанна28.05.2019 16:07

Хочу уточнить, между мной и Администрацией заключен договор аренды на земельный участок (земля является муниципальной собственностью) сроком на 49 лет. И Администрация разместила на мной арендуемом участке торговый киоск для третьего лица, ссылаясь на схему размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования нашего города и соответственно Постановления Администрации города. Как можно заставить их отменить это Постановление

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Для полной оценки Вашей ситуации необходимо изучить договор аренды земельного участка. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду МИП 9. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По с тоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Сайботалов Вадим Владимирович28.05.2019 16:17
Согласна с коллегой.
Федорова Любовь Петровна29.05.2019 08:05

Арендная плата снизится ли?

Добрый вечер! Оформляли участок, в октябре 2015 года попал в аукцион, выиграли, платим в год 36 т.р. арендная плата. В 2017году построили времянку на участке, разрешение на строительство дали в 2017г и мы все еще платим арендную плату 36т.р. Вот когда арендная плата прекратится? почему то не уменьшился после постройки времянки, документы на дом есть. Хотели оформить участок на собственность, сказали оплатить кадастровую стоимость 435 т.р.

Гульназ25.04.2019 18:35

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Сайботалов Вадим Владимирович19.06.2019 16:36
Согласна с коллегой.
Федорова Любовь Петровна20.06.2019 08:45

Сверка расчетов по аренде

Доброго времени суток.Какой орган может предоставить сверку расчетов по арендным платежам за землю,за период 2007-2013гг в пользу КУИ и ЗО Сосновского р-на Чел.обл(сам КУИ и ЗО информацией не обладает)

ЮРИЙ27.03.2019 11:23
Дубровина Светлана Борисовна07.04.2019 16:25

Аренда земельного участка

Должна ли быть собственность оформленная на коператив для продления аренды земли под всем кооперативом ?

Александр 26.02.2019 22:28

Добрый день! Для продления договора аренды, собственность должна быть оформлена на арендодателя. Порядок предоставления участка из государственных и муниципальных земель без проведения торгов https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/poryadok-predostavleniya-uchastka-iz-gosudarstvennyh-i-municipalnyh-zemel-bez-provedeniya-torgov.html "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) ЗК РФ Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Дубровина Светлана Борисовна12.03.2019 10:01
Согласна с коллегой.
Захарова Елена Александровна13.03.2019 10:00
Также вам будут полезны следующие статьи

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.