Безвозмездное пользование земельным участком – что это такое?
Обывателю мало что скажет фраза «безвозмездное пользование земельным участком». Разве что понимание того, что это бесплатно.
На самом деле все очень просто. Безвозмездное пользование – это передача вещи в пользование на время, с последующим возвратом (ст. 689 ГК РФ).
Земельный участок – это особое имущество. Правоотношения по его предоставлению и использованию регулируются ГК РФ, Земельным кодексом и Законом «О государственной регистрации недвижимости».
Вообще земельный участок может находиться:
- в собственности,
- в аренде,
- в безвозмездном пользовании, а также
- в постоянном бессрочном пользовании,
- в пожизненно наследуемом владении.
Установка ограничения использования для общественно-полезных целей или для обеспечения прав и интересов других лиц – сервитут.
Если участок в собственности – его владелец вправе совершать любые сделки с ним, не запрещенные законом, и вообще распоряжаться им по собственному усмотрению. Собственник несет все расходы по содержанию, в том числе уплачивает налоги.
Если участок в аренде, то арендатор вправе только пользоваться и очень ограничено распоряжаться им (например, сдавать в субаренду с согласия собственника). За пользование уплачивается арендная плата.
А вот при безвозмездном пользовании пользователь только пользуется земельным участком в соответствии с его назначением. Ничего более он совершать с ним не вправе. Но и пользуется бесплатно.
При постоянном бессрочном пользовании пользователь вправе строить на участке здания, и они будут принадлежать уже ему самому. То же относится и к пожизненно наследуемому владению земельного участка, но при этом владельцем участка может стать только гражданин (не организация!). Форма в виде пожизненного наследуемого пользования для граждан применима лишь в отношении участков, право на которых возникло до 21.10.2001 г. Право же бессрочного получения земли сейчас доступно лишь для государственных и муниципальных органов власти и учреждений.
Передавать в безвозмездное пользование земельный участок вправе его собственник. А если речь идет о предоставлении служебных наделов работникам организаций, то - организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование (не путайте с безвозмездным пользованием!).
Последние два варианта формы владения – постоянное бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение - в настоящее время «доживают» свои последние дни как формы уже не актуальные для современного права.
Договор безвозмездного пользования земельным участком
Передача земельного участка производится по договору, будь то аренда, купля-продажа или безвозмездное пользование.
В договоре обязательно должны предусматриваться условия:
- наименование сторон,
- предмет договора – передача в безвозмездное пользование,
- описание объекта (кадастровый номер, адрес и прочие характеристики, включая площадь, целевое назначение и т.д.),
- описание объектов, которые к моменту передачи уже возведены на земле (если они есть),
- условия предоставления земельного участка,
- ответственность,
- срок действия договора,
- порядок расторжения и пролонгации.
В принципе, это стандартное построение «сетки» договора с уклоном в сферу регулирования сделок с недвижимостью.
Аренда и безвозмездное пользование земельным участком
Отличить аренду от безвозмездного пользования земельным участком очень просто по следующим признакам:
- возмездность и безвозмездность,
- объем прав арендатора и пользователя.
Арендатору предоставляется больше прав, чем пользователю. Тот, кто пользуется земельным участком безвозмездно, связан «по рукам и ногам». Без согласия и распоряжений собственника или его уполномоченного представителя он не вправе делать с участком практически ничего.
Пример: учреждению, у которого земельный участок в безвозмездном пользовании, после проверки предписано было «избавиться» от части земельного участка, на котором стояло чужое здание. От имени собственника выступал комитет по управлению имуществом города. История с «отсечением» неиспользуемой части участка и приведением площади к фактически используемой учреждением затянулась на 2,5 года (!). Такова «цена вопроса» отсутствия полномочий у пользователя что-либо делать с переданным ему участком вкупе с чиновничьей волокитой госорганов.
Безвозмездное пользование земельным участком государственной собственности
Как уже было сказано ранее, передавать участок в безвозмездное пользование вправе его собственник.
А если речь идет о предоставлении служебных наделов работникам организаций, то «выдачей» занимается организация, которой этот земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.
Те участки земли, которые закреплены за государством, чаще всего предоставляются в аренду. Иногда – с правом выкупа. Но такой земельный участок можно получить и в безвозмездное пользование.
В силу п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ это возможно строго в определенных случаях, перечисленных в данной норме. Всего закон перечисляет 23 основания для предоставления земельного участка, находящегося в госсобственности, в безвозмездное пользование. Для граждан такими основаниями служит:
- предоставление земли для ИЖС, ЛПХ (личного подсобного хозяйства), КФХ,
- в виде служебного надела на время трудовых отношений (категории работников устанавливаются иными нормативными актами),
- для сельхоздеятельности, пчеловодства,
- изъятие для госнужд у гражданина ранее имевшегося у него участка на том же праве.
- и пр.
Для передачи земли из госсобственности в безвозмездное пользование используется типовая форма договора. Ее выдаст соответствующий госорган, который и будет подписывать договор от имени государства как собственника.
Безвозмездное срочное пользование земельным участком
Срок договора – это важнейшее условие договора безвозмездного пользования земельным участком. Возможна ситуация, когда условие о сроке в договоре отсутствует (см. п. 1 ст. 699 ГК РФ). Но для сторон это обычно неприемлемо.
Какой срок предусмотреть для договора?
Это непростой вопрос. В принципе – любой. Если срок будет свыше 1 года, договор придется регистрировать в Росреестре. Сейчас это сделать довольно просто через МФЦ.
Если срок поставить на 11 месяцев с автоматической пролонгацией, если ни одна из сторон не потребовала его расторжения – такой договор регистрировать не надо.
Это следует из позиции, изложенной ВАС (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). В этом случае договор аренды государственной регистрации не подлежит, даже если при сложении общий срок составляет более года.
Но для некоторых случаев установлены определенные требования в части срока предоставления земельного участка. Так, срок может быть ограничен законом. Например, садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование на срок не более чем пять лет; религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет (п. 11 и 3 ч. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ).
Регистрация
Если срок пользования – более 1 года, договор придется зарегистрировать в Росреестре. Для этого потребуется заплатить госпошлину, подписать договор в трех экземплярах (один останется в Росреестре), предъявить кадастровый паспорт земельного участка и правоустанавливающие документы сторон (паспорта для граждан или учредительные документы для юрлиц).
Право безвозмездного бессрочного пользования земельным участком можно продлить, перезаключив договор на новый срок. В случае, если договор подлежит регистрации, всю процедуру придется пройти вновь.
Основание возникновения права на БПЗУ в случае сделки между частными лицами – это договор безвозмездного пользования и акт передачи. Если же речь идет о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то процедура может оказаться посложнее. Но об этом – в отдельном материале здесь (https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/predostavlenie-uchastkov-zemli-nahodyashhihsya-v-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti-grazhdanam.html )
Основание прекращения права на БПЗУ
В договоре предусматривается указание оснований для прекращения безвозмездным пользованием земельным участком. Если речь не идет о земельных участках, находящихся в госсобственности (там применяется типовая форма), то в договор можно (но не обязательно) включить следующие основания :
- обнаружены недостатки объекта или затронуты права третьих лиц, о которых владелец не уведомил до заключения договора;
- землю так и не передали в установленный срок,
- есть помехи в беспрепятственном использовании земельных участков.
- при форс-мажорных обстоятельствах.
Обычно собственник также предусматривает свое право досрочного расторжения в случаях:
- нецелевого использования земли;
- передачу всего или части участка в аренду (иные незаконным попытки распоряжения участком),
- приведения земли к ухудшению (истощению плодородного слоя, например).
Практика показывает, что чаще всего основанием расторжения служит именно нецелевое использование.
Например, земельный участок предоставлен под сельхоздеятельность, а на нем начали строить объект недвижимости. Или вообще организовали мусорный полигон.
Общие основания для расторжения договора безвозмездного пользования предусмотрены в ст. 698 ГК РФ.
Кроме того, любая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую за 1 месяц (ст. 699 ГК РФ). Норма делает различия в правомочиях сторон в зависимости от того, указан ли срок в договоре или нет.
Как получить земельный участок в безвозмездное пользование
Получить земельный участок в безвозмездное пользование у собственника – частника просто. Нужно просто договориться с ним.
Сложнее, если участок находится в государственной или муниципальной собственности. Его предоставление может и не быть согласовано в рамках безвозмездного пользования, а только в аренду. А для этих целей желающему, возможно, придется пройти процедуру аукциона. И не факт, что именно ему достанется искомый участок земли.
О том, какие земли могут передаваться в безвозмездное пользование и как гражданину получить в безвозмездное пользование земельный участок, есть подробный материал здесь (https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/predostavlenie-uchastkov-zemli-nahodyashhihsya-v-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti-grazhdanam.html ).
Разобраться в вопросах получения земли в безвозмездное пользование непросто. Особенно если речь идет о процедуре получения участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Нюансов очень много. Процесс оформления может растянуться на годы. А результат оказаться неудовлетворительным. Для того, чтобы исключить эти риски, рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста, имеющего опыт в земельных правоотношениях. В Юридической группе МИП имеются специалисты нужного профиля, которые обязательно смогут помочь Вам в решении даже очень сложных вопросов с земельными участками.
