Методы оценки стоимости земельного участка
При определении стоимости отчуждаемого участка могут приниматься во внимание следующие факторы:
- 1) Самостоятельное исследование продавцом рынка спроса и предложения;
- 2) Применение данных о кадастровой стоимости земельного участка;
- 3) Заказ независимой оценки рыночной стоимости земли у профессионального оценщика.
Сочетание указанных факторов при определении условий договора позволит соблюсти баланс между интересами покупателя и продавца и сформировать реальную стоимость участка.
Оценка кадастровой стоимости земельного участка
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате совершения комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.
Определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков необходимо для ведения кадастрового учета. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.
Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.
Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.
После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение в уполномоченный орган власти субъекта РФ. Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта, результаты кадастровой оценки земли приобретают юридическую силу и могут использоваться для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.
Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Сведения о кадастровой стоимость земельных размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.
Оценка рыночной стоимости земельного участка
Если кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для целей налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.
Определение рыночной стоимости земельного участка необходимо для совершения с ним разрешенных видов сделок. Оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:
- 1) Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
- 2) Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для определения цены земельного стороны сделки должны обладать полной и достоверной информацией:
- - о всех характеристиках земли,
- - о наличии или отсутствии обременений и ограничений в пользовании участком.
- 3) Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики земельного участка, являющегося предметом правоотношения.
- 4) Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на своей воле.
Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.
Самостоятельное исследование рынка спроса и предложения не всегда поможет определить настоящую рыночную цену, так как только оценщик обладает специальными навыками и квалификацией, чтобы учесть при оценке массу сопутствующих факторов.
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка
В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.
Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы. Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме. В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.
Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:
- 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
- 2) Выбор оценщика и заключение договора;
- 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
- 4) Составление итогового отчета;
- 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.
Результат работы оценщика может использоваться при согласовании условий договора о купле-продаже конкретного земельного участка, а также при оспаривании кадастровой стоимости участка.
