Возникновение и сохранение прав, обременений на земельные участки

Право собственности на земельный участок, вещное право и его виды

В рамках земельного законодательства вещные права являются формой реализации отношений в рамках постоянного пользования земельной собственностью. Обладатель таких прав имеет возможность осуществить какое-либо воздействие на участок земли, путем господства над ним.

Однако выделяются и другие права, относящиеся к категории вещных. К ним относятся:

• Право постоянного пользования участком земли, при условии, что он находится в собственности государства, отдельного субъекта государства или определенного муниципального образования.
• Право на пожизненное наследуемое владение на отдельные участок, которое действует только при условии предоставления до введения в силу современного Земельного кодекса. В таком случае, физические лица могут не только пользоваться участком, но и передавать его по наследству. Прочие варианты использования или реализации земли не допускаются.
• Право на ограниченное пользование чужим участком или, как это иначе называют, сервитут.

Право аренды участка

Согласно гражданскому и земельному законодательствам, участок земли может быть предоставлен в аренду на основе заключенного между сторонами сделки договора. Согласно составленному документу арендодатель предоставляет арендатору во временное владение определенный участок за соответствующую плату. В некоторых случаях, которые также должны оговариваться в заключенном между сторонами договоре, временный владелец имущества имеет право сдавать его в субаренду.

В качестве арендатора может выступить как физическое, так и юридическое лицо, кроме того, практически во всех случаях, в качестве временного собственника может выступать иностранец и лицо без гражданства.

К арендодателю применяются некоторые ограничения, в частности, это обязательно должен быть лицо, имеющее в собственности участок и желающее сдать его во временное пользование.

Договор может быть составлен на определенный срок. Если точный срок окончания аренды в составленном документе не указан, то считается, что данное временное право действует неопределенный срок, минимальный срок при этом также не устанавливается. Если участок находится в собственности государства, то минимальный срок может быть любым, а максимальный срок аренды составит 49 лет.

Право постоянного бессрочного пользования участком

Правом постоянного бессрочного пользования участком могут воспользоваться только:

• государственные учреждения;
• муниципальные учреждения;
• казенные предприятия;
• органы государственной и муниципальной власти.

Прочие субъекты земельного права не могут воспользоваться таким видом бессрочных правоотношений. Если до введения в силу нового Земельного кодекса РФ, такое право было закреплено за физическими лицами, оно продолжает действовать в порядке исключения.

Стоит отметить, что участок, предоставленный в такой бессрочный вид постоянного пользования, обязательно должен иметь четко установленные границы, которые закреплены документально. Каждый собственник такого участка имеет полное право распоряжаться им по своему желанию в зависимости от категории земли. В частности, он может осуществлять на нем строительство жилого дома или вести сельское хозяйство.

Точная площадь и размер участка на законодательном уровне не оговариваются.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Такой вид права, вопреки существующему заблуждению, сильно отличается от обычной собственности, так как владелец имеет право только пользоваться участком и передать его по наследству, но не распоряжаться им.

Право пожизненного наследуемого участка имеет следующие отличительные признаки, имеющие особое значение для его определения:

• объектом владения может быть только земля, принадлежащая государству или муниципалитету;
• в качестве владельца может выступать только физическое лицо;
• владелец имеет право осуществлять на участке строительство объектов, разрешенных категорией земли;
• право подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Размер и площадь участка, при этом, могут быть другими.

Право безвозмездного срочного пользования участком

По праву безвозмездного срочного пользования участок всегда предоставляется бесплатно и на время.

К участкам, которые могут быть предоставлены в безвозмездное срочное владение, относятся:

• земли, находящиеся в собственности государства или отдельного муниципалитета. Срок такого права не должен превышать одного года;
• земли любой площади и размера, находящиеся в собственности отдельного гражданина или юридического лица;
• земли организаций, осуществляющих лесное или промышленное хозяйство, находящиеся в охотничьих угодьях, при условии их безвозмездного срочного предоставления в качестве служебного надела;
• земли любой площади и размера, находящиеся в собственности государства и отдельных органов местной власти при условии их предоставления различным религиозным организациям.

Право ограниченного пользования чужим участком

На законодательном уровне такое право на доступ к чужому участку любого размера носит название «сервитут» и делится на несколько категорий:

1. В зависимости от источника своего установления, доступ может быть:

• частный – установленный действующим гражданским законодательством;
• публичный – установлен специальными актами власти.

2. В зависимости от срока своего установления:

• временный;
• постоянный.

3. В зависимости от субъекта установления:

• установленный по соглашению собственников;
• установленный по решению суда.

4. По цели установления:

• для необходимости прохода или проезда по чужому участку;
• для прокладывания по участку коммуникационных и инженерных сетей;
• для проведения необходимых дренажных работ, к примеру, для забора воды или водопоя;
• для прогона скота через чужой участок;
• для проведения сенокоса согласно местным обычаям;
• для временного проведения исследовательских работ.

Любой сервитут обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, вследствие чего он переходит к новому собственнику при продаже или другому виду распоряжения объектом.

Понятие образуемых и измененных участков и возникновение на них прав

Под образуемыми участками подразумеваются участки, образование которых произошло в результате:

• раздела;
• объединения;
• перераспределения;
• выдела из земель, находящихся в собственности государства или определенного муниципалитета.

Под измененным участком подразумевается земля, из которой был осуществлен выдел нескольких участков по правилам, предусмотренным Земельным кодексом РФ.

Право собственности на указанные участки земли возникают и сохраняются на основании определенной нормы законы, указанной в соответствующем акте. Именно по этой причине вовсе не обязательно представлять прочее юридическое обоснование для подобного рода участков. Кроме того, не требуется никакого принятия решений о предоставлении вновь данных объектов недвижимости.

Ограничение прав на землю

Ограничение прав на землю может происходить на следующих основаниях:

• если пользование участками производится в режиме хозяйственной деятельности, осуществляемой на охраняемых территориях;
• если осуществляется охрана животного и растительного мира, памятников природы и историко-культурного наследия государства;
• ограничение прав на землю также возможно, если происходит застройка участка и в течение определенного установленного на законодательном уровне срока.

Обременение земельного участка арендой и сервитутом

Обременение участка может быть представлено в двух видах:

• аренда. Данная сделка обязательно сопровождается заключением договора аренды. По истечении его срока арендатор имеет преимущественное право вновь заключить договор на право временного пользования данным объектом недвижимости. Соответственно, арендодатель не имеет права оформить сделку с новым арендатором, пока не получит согласие от старого или не выйдет установленный законом срок на продление сделки.
• сервитут. Любой сервитут, обеспечивающий доступ к чужому участку, сохраняется в своих установленных границах, вне зависимости от того, происходило ли преобразование участков или сменился их собственник. При совершении любых действий, имеющих юридическое значение, доступ к чужому участку продолжает действовать до момента истечения его срока или до принятия судебного решения об отмене этого обременения.

Сохранение прав и обременений на образуемые и измененные участки

Лицо, пользующееся землей на основании права на бессрочное пользования, права на пожизненное пользования и безвозмездного пользования измененного участка, сохраняет соответствующее право. Никакого принятия дополнительных решений не требуется. То же самое касается сохранение сервитута (права на доступ к чужому участку) и аренды.

После получения измененного участка арендатор имеет право вновь продлить заключенный договор на временное владение на прежних условиях, если иное не было установлено в тексте самого соглашения.

Сохранение сервитута после перехода прав или преобразования земли также происходит без дополнительных решений.