Как купить муниципальную землю в собственность
Проблемная ситуация:
Клиент является собственником здания, расположенного на земельном участке.
Участок не оформлен в собственность.
Требуется выкупить земельный участок.
Актуальность проблемы:
Проблема оформления земельных участков в собственность возникает достаточно часто.
Часто возникают ситуации, когда здание или иное сооружение находится в собственности, а земельный участок не оформлен.
Законом предусмотрены случаи, когда земельный участок можно выкупить у государства.
Получение земельного участка в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законодательством РФ, например, если:
- жилой дом на участке возведен до 14.05.1998 и не находится в собственности;
- право собственности на жилой дом на участке возникло до 30.10.2001.
Выкуп земельного участка на торгах.
Выкуп земельного участка без торгов.
При этом не могут получить в собственность земельные участки в приграничных территориях иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица.
Принятие решений по вопросам предоставления земельного участка в собственность и пользование осуществляется уполномоченным органом.
Если участок находится в государственной собственности – уполномоченным органом является территориальное управление Росимущества, а если в муниципальной – орган местного самоуправления, как правило, местная администрация.
Изображение от Racool_studio на Freepik
Вопрос о получении земельного участка в собственность бесплатно рассмотрен в рамках статьи «Приватизация земельного участка».
В каких случаях можно выкупить земельный участок без торгов?
Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно выкупить без торгов в следующих случаях:
- собственником расположенных на участке зданий, сооружений;
- юридическое лицо может выкупить земельный участок, находящийся у него в постоянном (бессрочном) пользовании;
- участок предназначен для сельскохозяйственного производства при условии, что он передан в аренду больше 3-х лет назад и отсутствуют нарушения при использовании участка (пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса);
- граждане для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд (п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса);
- участок предназначен для сельскохозяйственного производства при условии, что аренда возникла в результате переоформления право постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения независимо от срока пользования (п.3.2 ст.3 Закона о введении в действие Земельного кодекса);
- в 2022 и 2023 году – если участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности при условии отсутствия нарушений при использовании участка (Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629).
ВАЖНО! Выкуп без торгов земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности возможен только до конца 2023 года.
Однако, возможно, что действие Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 продлят еще на один год.
Что делать для выкупа земельного участка без торгов?
Процедура выкупа земельного участка без торгов выглядит следующим образом:
При отсутствии проекта межевания территории сделать схему расположения земельного участка.
Если проект межевания территории есть и земельный участок на нем отсутствует – сначала необходимо внести изменения в проект межевания территории в установленном порядке.
Подать в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления участка.
В случае принятия положительного решения провести кадастровые работы с целью постановки участка на кадастровый учет.
Если земельный участок уже стоит на кадастровом учете и не требуется уточнить его границы – этот этап можно пропустить.
Подать в уполномоченный орган заявление о предоставлении участка в собственность.
Уполномоченный орган рассматривает заявление в течение 20 дней, а в 2023 году срок сокращен до 14 дней.
Подписать договор купли-продажи земельного участка.
Направить подписанный со своей стороны экземпляр договора необходимо в течение 30 дней с момента его получения.
Размер выкупной цены участка не может превышать его кадастровую стоимость.
В случае отказа в предоставлении участка – обратиться в суд.
Зарегистрировать право собственности на участок в Росреестре.
Выкуп земельного участка на торгах
По общему правилу продажа государственных и муниципальных участков осуществляется на торгах.
Аукцион проводится на основании решения уполномоченного органа (как правило, местной администрации), в том числе по заявлениям граждан (ст.39.11 Земельного кодекса).
Изображение от storyset на Freepik
ВАЖНО! Земельный участок не всегда может быть предметом аукциона.
Земельный участок не может быть предметом аукциона, например, если:
- требуется уточнить его границы;
- не установлено разрешенное использование участка или оно не соответствует целям, указанным в заявлении о проведении аукциона;
- не определена категория земли;
- участок находится в аренде, на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования или пожизненного наследуемого владения;
- участок изъят из оборота или ограничен в обороте;
- земельный участок находится на территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном развитии;
- в иных случаях, указанных в п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса.
Что делать для выкупа земельного участка на торгах?
Процедура выкупа земельного участка на торгах включает в себя обязательное проведение аукциона, для этого необходимо:
При отсутствии проекта межевания территории сделать схему расположения земельного участка, утвердить ее в уполномоченном органе.
Провести кадастровые работы и поставить участок на кадастровый учет.
Подать в уполномоченный орган заявление о проведении аукциона.
В случае отказа в проведении аукциона – обратиться в суд.
Принять участие в аукционе и предложить самую высокую цену по сравнению с другими участниками.
Заключить договор купли-продажи земельного участка и зарегистрировать право собственности на него в Росреестре.
При этом необходимо понимать, что существует риск того, что земельный участок на торгах выкупит кто-то другой, предложивший более высокую цену.