Описание проблемы:
Несовершеннолетнему принадлежит доля в праве собственности на квартиру.
Родители несовершеннолетнего планировали продать квартиру, но орган опеки и попечительства отказал им в выдаче разрешения на такую сделку.
В связи с этим родители ребёнка намерены оспорить решение органа опеки и попечительства.
Изображение от Freepik
Любая сделка, направленная на отчуждение имущества несовершеннолетнего ребёнка, требует предварительного одобрения органом опеки и попечительства.
Отказ вышеуказанного органа в совершении сделки препятствует заключению сделки.
Чаще всего такой отказ бывает обусловлен тем, что сделкой нарушаются права несовершеннолетнего.
Обычно законные представители меняют условия сделки, устранив невыгодные для ребёнка условия, и повторно запрашивают разрешение органа опеки и попечительства.
Однако иногда родители (опекуны) проявляют настойчивость и пытаются обжаловать полученный от органа опеки и попечительства отказ.
Требования к сделкам с имуществом несовершеннолетних
Независимо от того, проживает ребёнок с опекуном или родными родителями, к сделкам, направленным на отчуждение его имущества применяются правила одобрения, которые предусмотрены для опекунов.
В соответствии с ч. 1 ст. 37 Гражданского Кодекса РФ опекун (попечитель) может распоряжаться имуществом подопечного исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Согласие на отчуждение имущества, одним из собственников которого является несовершеннолетний, должно быть получено перед совершением сделки и имеет целью соблюдение имущественных прав несовершеннолетнего. При этом только реальное соблюдение этих прав ребенка является критерием оценки действительности сделки.
ВАЖНО! Получать согласие органа опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних обязаны не только опекуны (попечители), но и все иные законные представители, включая родителей.
При этом такое разрешение органа опеки не носит обязывающего характера совершения сделки, а имеет разрешительный характер.
Законные представители несовершеннолетних при совершении сделок должны проявлять добросовестность, осмотрительность, и действовать только в интересах несовершеннолетних детей.
Самая распространённая ситуация, в которой требуется получение органа опеки и попечительства, это продажа недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний. Доля в праве собственности на квартиру у детей может возникнуть в результате наследования имущества, получения его в дар или (чаще всего) в результате использования для покупки жилья средств материнского капитала.
Почему опека может отказать в продаже квартиры?
Единственной причиной для отказа в выдаче разрешения на отчуждение квартиры, долей в праве собственности на которую обладает несовершеннолетнее лицо, - это нарушение его имущественных прав.
Орган опеки и попечительства будет требовать гарантий предоставления ребёнку эквивалентного имущества взамен.
При этом подход к решению обозначенного вопроса органов опеки в разных регионах не всегда единообразен. Некоторые органы опеки позволяют наделять детей долей в квартире мЕньшей площади, нежели та, что отчуждается (при условии её бОльшей рыночной стоимости), а некоторые борются за каждый квадратный метр.
ВАЖНО! Общий принцип заключается в том, что ребёнку должно быть гарантировано право получения взамен доли в недвижимости, которая не уступает отчуждаемой доле в рыночной стоимости, площади и иных потребительских характеристиках.
Порядок признания недействительным отказа органов опеки в совершении сделки
Решение об отказе в совершении сделки, выданное органом опеки и попечительства, может быть оспорено в судебном порядке:
- родителем, опекуном или попечителем;
- иными заинтересованными лицами;
- прокурором (п. п. 2, 3 ст. 21 Закона об опеке и попечительстве).
Таким образом, отказ в выдаче разрешения на совершение сделки с имуществом подопечного может быть оспорен лицом, права которого нарушены – чаще всего это законный представитель несовершеннолетнего, запрашивавший соответствующее разрешение.
Отказ может быть признан недействительным, например, если:
- органы опеки не проверили, соответствует ли сделка интересам детей;
- отсутствуют противоречия между интересами родителей и детей;
- органы опеки не выяснили, как заключение сделки повлияет на условия проживания детей и их имущественные права.
ВАЖНО! Заинтересованные лица могут оспорить в судебном порядке не только отказ органа опеки и попечительства в совершении сделки, но и согласие на совершение такой сделки. Основанием для оспаривания является факт выдачи такого разрешения с нарушением закона и вразрез с интересами ребёнка.
Общие тезисы об оспаривании отказа опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего
На совершение любой сделки, направленной на отчуждение имущества несовершеннолетнего, необходимо предварительное согласие органа опеки и попечительства.
Обязанность получения разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего распространяется на любых законных представителей несовершеннолетнего, включая его родителей.
Признать отказ в выдаче разрешения или разрешение на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего можно в судебном порядке по заявлению лица, чьи права нарушены таким разрешением (получившего отказ).
Для признания разрешения или отказа недействительным необходимо доказать, что оно выдано с нарушением требований закона, т.е. в отсутствие оснований для такого разрешения или отказа.
