Расторжение предварительного договора

Здравствуйте.
Законодательством РФ не установлены специальные правила для расторжения предварительного договора купли-продажи и, если оно было, возврата обеспечения. Соответственно, Вы вправе расторгнуть его по соглашению сторон; путем одностороннего отказа от него, если это предусмотрено договором или через суд, при наличии оснований, предусмотренных законом.

Существуют следующие основания расторжения договора через суд:

• согласно п.2 ст.450 ГК РФ существенное нарушение договора другой стороной;
• наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором, несвязанных с нарушением договора на основании п.2 ст.450 ГК РФ;
• иное нарушение, которое предусмотренное законом или договором в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ;
• существенное изменение обстоятельств п.1 ст.451 ГК РФ.

Для расторжения договора через суд необходимо:

1. составить и направить контрагенту претензию с предложением расторгнуть договор в соответствии с требованиями к способу и адресу, которые установлены для ее направления;
2. подать исковое заявление в суд, согласно общим правилами составления и подачи иска о расторжении договора в арбитражный суд или суд общей юрисдикции.

Вы вправе обращаться в суд только после отказа контрагента от Вашего предложения расторгнуть договор или же он на него не ответит (ожидание ответа составляет 30 дней с момента доставки претензии (требования), если иной срок не указан в законе, договоре или в предложении о расторжении согласно п.1 ст.165.1, п.2 ст.452 ГК РФ).

В случае, если Вы внесли обеспечение и контрагент не возвращает деньги добровольно, Вам нужно потребовать их возврата согласно п.2 ст.314 ГК РФ. Если же контрагент не вернул Вам обеспечение в согласованном порядке или после Вашего требования, то Вам необходимо предъявить ему претензию с требованием о возврате. Стоит отметить, что по Вашему требованию необходимо предварительно предпринять меры по досудебному урегулированию спора до обращения в арбитражный суд, когда Вы не согласовали с контрагентом иной порядок либо он не установлен законом на основании ч. 5 ст. 4 АПК РФ.

Следует также отметить, что для обращения в суд общей юрисдикции соблюдать досудебный порядок необходимо, когда это требует федеральный закон в соответствии с ч.4 ст.3, п.7 ч.2 ст.131, ст.132 ГПК РФ. Ваша ситуация его не предусматривает, тем не менее претензию все равно возможно направить, так как, если контрагент с ней согласится, то появится возможность разрешить спор без обращения в суд.

Существует судебная практика относительно Вашего вопроса, где покупатель отказался от исполнения предварительного договора купли-продажи: Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.01.2021 N Ф04-5925/2019 по делу N А75-18944/2017; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.06.2021 N Ф10-2397/2021 по делу N А64-3609/2018; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2023 N 09АП-82654/2022-ГК, 09АП-82656/2022-ГК по делу N А40-143266/2022.