Условия утраты права использования жилплощади
Частью 3 статьи 124 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право пользования жилплощадью в кооперативном доме, которое основано исключительно на членстве в отдельно взятом жилищном кооперативе (ЖК). В результате прекращения членства это право аннулируется. Можно ли потерять жилплощадь в кооперативном доме и что сделать, чтобы этого не случилось? На эти и другие вопросы мы ответим в данной статье.
Согласно ст. 133 ЖК РФ, член кооператива, который полностью не оплатил взносы и был исключен из ЖК на законных основаниях, а также члены его семьи, проживающие в квартире, теряют право использования жилплощади в кооперативном доме. По истечении 2 месяцев с момента принятия соответствующего решения общим собранием ЖК, они должны освободить кооперативную квартиру.
Если исключенный член кооператива отказывается освобождать жилплощадь, его выселяют на основании судебного решения.
Право собственности на жилплощадь
Членам ЖК жилплощадь передается исключительно в пользование, данное решение принимает общее собрание. В отличие от использования помещений жилищных фондов, факт использования кооперативной квартиры не требует заключения каких-либо соглашений. Основанием для этого является членство в ЖК.
Кооперативная жилплощадь имеет две правовых формы:
- первоначально она относится к жилфонду юридических лиц и до полного перечисления паевых взносов является собственностью кооператива;
- в последующем относится к частному жилфонду и после полного погашения пая становится собственностью члена ЖК.
С полной выплатой паевых взносов происходит прекращение пользованием, поскольку пайщик уже является собственником жилплощади. К нему относятся все без исключения юридические нормы касательно прав собственности на жилое помещение.
Прекращение права собственности
Распространенным основанием для прекращения прав собственности на жилое помещение является изъятие участка, на котором расположено здание, для региональных или общегосударственных нужд.
В большинстве случаев под снос определяют ветхие или аварийные строения.
Многоквартирные кооперативные дома довольно редко входят в их число. Однако земельный участок могут изъять по причине строительства трубопровода, магистрали или иного значимого объекта. Местоположение и прохождение таких объектов определяется целым рядом условий, в итоге, сносу подлежит любой объект (в том числе и жилой), с разными качественными характеристиками.
Статья 239 ГК РФ определяет следующее правило прекращения собственности: при изъятии участка с аннулированием права собственности на недвижимое имущество (это относится и к кооперативному дому), которая находится на таком участке, он подлежит изъятию с последующим государственным выкупом.
Процедуре изъятия любого участка предшествует судебное решение. И если госорганы или органы исполнительной власти не докажут, что иного пути, как изъять земельный участок, не существует, их требование не подлежит удовлетворению.
Выселение бывшего члена ЖК по решению суда
После того как общее собрание ЖК приняло решение об аннулировании членства и, соответственно, прекращении права пользования жилым помещением, лицо должно выехать в течение 2 месяцев со дня принятия такого решения. В противном случае предъявляются исковые требования, и бывший член кооператива, согласно п. 2 ст. 133 ЖК РФ, подлежит принудительному выселению. Другая жилплощадь взамен не предоставляется.
Выселение бывшего члена жилищного кооператива без судебного решения незаконно и будет расцениваться как самоуправство. Вместе с бывшим членом ЖК выселению подлежат также члены его семьи, проживающие совместно в квартире.
Невозможность выселения бывшего члена жилкооператива
Можно ли сохранить право на жилплощадь в случае прекращения членства в ЖК? Согласно жилищного законодательства, выселение бывшего члена жилкооператива из занимаемой им квартиры возможно только в случае, когда тот не является собственником занимаемой жилплощади (ч. 1 ст. 133 ЖК РФ).
В момент оплаты пая в полном объеме лицо становится полноправным собственником с правом владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему жилплощадью (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). Таким образом, выселение бывшего члена жилищного кооператива, получившего право собственности на квартиру, считается незаконным, даже если в отношении такого лица вынесено решение о прекращении членства в ЖК.
Распоряжение жилплощадью бывшего члена жилкооператива
После аннулирования членства в ЖК, права собственности на жилое помещение остаются за таким кооперативом. Каким образом кооператив может распорядиться квартирой бывшего пайщика? Законом не запрещается сохранение права использования кооперативной квартиры за членами семьи бывшего пайщика, который был исключен из ЖК. Данное правило обычно предусмотрено уставом и обусловлено невиновностью лиц, проживающих в квартире, в деяниях, которые привели к прекращению членства в ЖК.
Также другие члены ЖК, которые нуждаются в улучшении условия проживания, могут претендовать на получение освободившейся жилплощади. Данный вопрос решает общее собрание, которое оценивает нормы жилплощади, установленные для членов жилкооператива, состав семьи, наличие оснований на дополнительную жилплощадь и так далее.
Обычно уставом запрещено передавать освободившуюся квартиру лицам, не являющимся членами ЖК, если имеются граждане, состоящие в кооперативе и нуждающиеся в дополнительной жилплощади.
Приведенные нами ситуации случаются нечасто. Лица, в отношении которых принято законное решение о прекращении членства в жилкооперативе, имеют полное право досрочной выплаты взноса. И в результате получают права собственности на жилплощадь. Кроме этого, наследники получают первостепенное право на вступление в кооператив. Таким образом, жилкооперативы крайне редко получают возможность распоряжаться освободившейся жилплощадью по своему усмотрению.
