К сожалению, иногда случается, что дома, построенные кооперативом, подлежат сносу. Если для сноса обычного дома может быть множество причин, то как правило многоквартирный дом жилищного кооператива сносят, когда происходит изъятие земельного участка для каких-либо государственных нужд. Логично, что при этом изымаются и жилые помещения. А далее происходит снос дома, который находился в собственности жилищного кооператива. Как же быть в этой ситуации пайщикам, которые надеялись на получение жилья?
Изъятие земельного участка дома жилищного кооператива
Земельный участок могут забрать у собственника только в исключительных случаях. Другими словами, законодательство гарантирует защиту юридических прав собственников. Основными причинами изъятия жилья у жилищного кооператива закон определяет муниципальные или государственные нужды:
- выполнение различных международных обязательств;
- потребность разместить на этой территории объекты государственного или муниципального значения, если нет других вариантов размещения;
- другие обстоятельства и причины, которые предусмотрены федеральными законами.
Согласно Конституции РФ и другим нормативным актам подобное отчуждение жилых помещений, в том числе и находящихся в собственности у жилищного кооператива, под снос может осуществляться только с учетом равноценного обмена. Но даже в жилищном законодательстве не указано, что за одно жилое помещение собственник получит другое. Ему могут предоставить и денежную компенсацию.
Купля-продажа дома ЖК
Если земля изымается в период, когда ее владельцем является жилищный кооператив, то его право собственности аннулируется. При этом страдают все члены кооператива. Но гражданское законодательство установило, что подобное изъятие земельного участка из собственности жилищного кооператива должно осуществляться только с выкупом. При этом государственный орган обязан доказать, что для использования земельного участка необходимо прекратить право собственности. Только тогда последующий снос дома может быть законным.
Этот способ изъятия земельного участка, на котором расположен кооперативный дом, часто используется государственными органами. Но для того чтобы эта сделка осуществилась, необходимо согласие всех участников жилищного объединения. На общем собрании также решается распределение стоимости дома между всеми пайщиками. Только в этом случае продажа здания под снос может осуществиться.
Переселение членов жилищного кооператива
Второй способ изъятия дома из собственности жилищного кооператива - переселение. Уполномоченный государственный орган предлагает пайщикам равноценный обмен. Закон устанавливает, что должна быть соблюдена обязательная равноценность такого обмена. Все жилые помещения в новом доме должны соответствовать таким же помещениям в здании, которое приобретается под снос.
В случае если равноценный обмен по объективным причинам невозможен, членам кооператива, которым не могут предоставить такое же жилье, полагается денежная компенсация.
Снос дома предполагает различные методы его изъятия из собственности кооператива. Органы власти, которые уполномочены провести эту процедуру, могут индивидуально предложить каждому пайщику соответствующий, а главное, равноценный обмен. Это может быть место пайщика в другом таком же кооперативе, предоставление социального жилья и т. д.
Изъятие жилых помещений жилищного кооператива
Изъятие земельного участка осуществляется по определенной процедуре. Владелец дома, который выбран под снос, обязательно должен быть поставлен в известность об этом в письменной форме. Помимо уведомления собственник получает проект соглашения, в котором указаны срок и порядок осуществления этой процедуры. Также этот документ содержит условия возмещения убытков. Пока такое соглашение между собственником дома и государственным органом не будет заключено, жилищный кооператив имеет право распоряжаться собственностью по своему усмотрению.
В случае, когда члены жилищного кооператива отказываются заключать соглашение с муниципалитетом, изъятие дома и земельного участка может осуществляться по решению суда. При этом иск государственными органами подается в рамках действия решения об изъятии, но не ранее, чем через три месяца после получения собственником проекта соглашения.
Что касается цены земельного участка жилищного кооператива, который подлежит сносу, она регулируется действующим законодательством.
При определении стоимости обязательно учитывается рыночная стоимость земли и все убытки, которые понесет собственник из-за утраты права собственности. Цена земельного участка и помещений обязательно учитывается при равноценном обмене. Отсутствие факта платежа, даже если это связано с недостаточным бюджетным финансированием, не дает права муниципалитету на изъятие участка и жилых помещений.
Снос аварийного дома
Отчуждение земельного участка и дома в пользу государственных органов может осуществляться из-за аварийного состояния строения. Но для этого требуется разрешение собственника. Сначала собственник получает от муниципалитета требование о том, что необходимо произвести снос здания и начать новое строительство.
Закон дает собственнику, в данном случае жилищному кооперативу, срок в полгода для подачи заявления и получения на это разрешения. Если же собственник проигнорирует это требование и не начнет снос или реконструкцию дома, государственный орган может провести изъятие земельного участка, соответственно, и расположенных на нем жилых помещений.
Если участок потребовался государству для осуществления каких-либо нужд, то собственникам, скорее всего, придется с этим смириться. Но не стоит забывать, что российское законодательство защищает права собственности и не позволяет незаконное отчуждение. Поэтому членам жилищного кооператива лучше пойти навстречу органам власти и потребовать равноценный обмен.
