Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками
Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 938-82-06
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ.


Управление многоквартирными домами может осуществляться несколькими способами: непосредственно собственниками жилых помещений, посредством заключения договоров с УК, управление при создании ТСЖ. Каждый из указанных способов имеет как свои преимущества, так и недостатки. В чем же состоят плюсы, когда собственники предпочитают непосредственное управление?

Особенности управления малоквартирным домом, в котором меньше 12 квартир

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений – это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ. При этом утверждение подобного правового механизма происходит на общем собрании владельцев жилья в сооружениях многоквартирного типа.

Если обратиться к практике, то непосредственное управление собственниками жилья находит свое воплощение в большей степени в сельской местности, где как таковая серьезная многоквартирная застройка отсутствует. А если подобные сооружения и возведены, то количество помещений в них редко превышает 12 жилых квартир.

В подобных ситуациях от собственников жилых помещений не требуется заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут осуществлять весь спектр услуг по содержанию и ремонту жилья.

Но в том случае, если в многоквартирном доме насчитывается более 12 квартир, то усложняется сама процедура принятия решения, даже если осуществляется непосредственное управление. В частности, чтобы одобрить решение необходимо собрать более 50 % голосов всех владельцев жилья. Только в этом случае подобные решения будут носить легитимный характер.

Заключение договоров с исполнителями услуг

Чтобы непосредственное управление собственниками жилья было воплощено на практике, согласно законодательным актам, требуется заключить договор с компаниями-подрядчиками, которые будут оказывать весь спектр услуг, направленных на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это является одним из самых важных этапов, потому что, если договор не будет заключен, то напрашивается вывод сам собой – выбранный способ для управления жильем не оправдывает надежд всех без исключения владельцев жилых помещений в сооружениях многоквартирного типа.

Кроме того, если договор не будет подписан, то это будет прямым нарушением законодательства РФ. Так как правила и способы содержания недвижимого имущества, а также порядок проведения ремонта закрепляются Постановлением Правительства РФ под № 491. Иными словами, заключение договоров - это одно из ключевых требований законодателя, чтобы собственники могли осуществлять непосредственное управление жильем.

Предоставление коммунальных услуг при непосредственном управлении МКД собственниками помещений

Другим важным этапом, если осуществляется непосредственное управление собственниками жилых квартир, является заключение ресурсоснабжающих договоров. В частности, данная необходимость регламентируется Постановлением Правительства РФ под № 354. В данном нормативно-правовом акте содержатся основополагающие правила о том, как и в каком объеме должны поставляться коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними заключен договор от лица собственников жилья при непосредственном управлении многоквартирными постройками.

Ключевая особенность ресурсоснабжающих компаний – предоставлять потребителям весь спектр коммунальных услуг в должном объеме и приемлемом качестве.

Если наблюдаются какие-либо перебои в электро-, газо-, водоснабжении, то ответственность за подобную халатность несет именно подрядчик коммунальных услуг, с которым заключен официальный договор от имени собственников жилья.

Кроме того, в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно в пункте 42, указано, что лица, которые ответственны за поставку коммунальных услуг и иных ресурсов, несут непосредственную ответственность перед собственниками жилья, а если не будет осуществлена полноценная поставка полного спектра услуг, то лица будут отвечать перед законом РФ.

Отождествление договоров подряда и возмездного оказания услуг с договором управления

Предоставление тех или иных услуг со стороны подрядчиков могут осуществляться на различных основаниях. Иными словами, в каждом конкретном случае заключается уникальный договор, который содержит основные условия и порядок подобных действий со стороны ресурсоснабжающей компании.

Но, несмотря на это, в большинстве случаев собственники отождествляют между собой договор подряда и договор возмездного оказания услуг, что является серьезной ошибкой.

Указанные типы договоров имеют ключевые отличия, которые в первую очередь заключены в предмете самого соглашения между участниками. В случае возникновения судебных разбирательств, даже если подрядчик должен понести ответственность, суд может принять решение не в пользу собственников. Это связано с тем, что договор не будет содержать исчерпывающей информации о предмете соглашения, поэтому и трактовать документ можно в любом виде.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что отождествление договоров может стать детерминантой принятия судом решения не в пользу собственников многоквартирного дома, оспорить которое практически невозможно.

Заключение индивидуальных и публичных договоров собственниками

На собственников жилья в многоквартирных постройках возлагается обязанность заключать как индивидуальные, так и публичные договора при непосредственном управлении в подобных помещениях. В частности, данный вопрос затронут в ст. 162 ЖК РФ.

Индивидуальный договор собственника жилья в многоквартирном доме имеет типовую форму своего воплощения.

Он заключается между двумя сторонами соглашения: управляющей компанией или же ресурсоснабжающей компанией и непосредственным владельцем жилых помещений. Направлен подобный договор на обеспечение безопасности и комфорта проживания физлиц на территории постройки и пр.

Ключевое условие, чтобы был заключен публичный договор собственниками жилья, - это присутствие второй стороны соглашения в виде коммерческой организации. Определение того, что представляет собой публичный договор, дано в ГК РФ, а именно ст. 426. Что касается законодательного порядка оформления такого типа договора, то он регламентирован ст. 445 указанного Кодекса.

Принятие решений и управляющий многоквартирного дома

Из-за того, что управляющей структурой постройки многоквартирного типа при непосредственном управлении владельцами жилых квартир признается общее собрание собственников недвижимости, то и полномочие по принятию решений возлагается на этот орган. Если обратиться к ст. 161.1 ЖК РФ, то в этой правовой норме указано, что собственники должны избрать Совет многоквартирного дома, в состав которого войдут сами владельцы жилья.

Следует отметить, что данный орган не подлежит государственной регистрации в органах МСУ или же иной структуре.

При этом количество лиц, которые будут входить в управляющий орган, устанавливается на общем собрании собственников. Из общего числа участников Совета выбирается уполномоченное лицо, которое и считается управляющим многоквартирного дома.

Главное полномочие Совета состоит не только в вынесении вопросов на общее собрание собственников, которые касаются ремонта, содержания, правил и распорядка пользования коллективным имуществом, но и в принятии решений, на основании высказанных пожеланий владельцев квартир.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Отказ от непосредственного управления домом

Провели общее собрание собственников помещений дома, и решили отказаться от непосредственного управления домом в пользу УК. Что нужно сейчас сделать? Пойти к начальнику Управления жизнеобеспечения и благоустройства администрации городского округа с заявлением от собственников? Нужен ли протокол собрания и отказ председателя от управления домом?

Наталья17.08.2019 14:05

Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (ред. от 13.09.2018) "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами") 

V. Порядок передачи технической документации
на многоквартирный дом и иных связанных
с управлением таким многоквартирным домом
документов, технических средств и оборудования
18. В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля)), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом. Такое уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.
Коханов Николай Игоревич
Коханов Николай Игоревич17.08.2019 15:05
За более подробной консультацией  Вы можете обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду «МИП» скидка 50 процентов. или по телефону +7 (499) 938-82-06 адрес: г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
18.08.2019 00:00

Непосредственное управлние

В нвшем доме было непосредственное управление домом, потом решили заключить договор на управление домом Управляющей организацие, а через три года расторгли с ними договор. Остались мы ли на самоуправлении или опять проводить общее собрание жильцов о переходе на самоуправление

Алексей Иванович03.07.2019 20:32

Такие вопросы решаются на общем собрании собственников. Данный вопрос должен был быть решен при проведении общего собрания на котором ставился вопрос о расторжении договора с УК, если данный вопрос не ставился в обсуждение и по нему не принималось решение, то необходимо провести общее собрание. 

Сайботалов Вадим Владимирович
Сайботалов Вадим Владимирович03.07.2019 20:34
Согласна с коллегой.
04.07.2019 10:00

Оплата за содержание дома с непосредственным управлением

Добрый вечер! 1. Является ли обязательным для собственника квартиры в доме с непосредственным управлением (далее - НУД) ежемесячная оплата на содержание дома, помимо сборов на капитальный ремонт.? Можно ли обязать собственника это сделать в судебном порядке? 2. Полагается ли оплата собственнику НУД, добровольно взявшему на себя обязанность заниматься проблемами дома?

Валентина28.06.2019 20:20

Добрый день! Содержание общего имущества в многоквартирном доме https://advokat-malov.ru/zhilishhnyj-fond/soderzhanie-obshhego-imushhestva-v-mnogokvartirnom-dome.html#6364 Обязательные платежи и взносы. Жилищный закон определяет перечень обязательных платежей, которые должны вносить собственники и наниматели жилых помещений. Закон не обозначил такие платежи одним термином, и привычная в обиходе формулировка «квартплата» емко описывает назначение этих платежей. Указанные лица должны платить за содержание, ремонт жилища, и оплачивать коммунальные услуги по определенным тарифам и нормативам, иными словами, собственники и наниматели платят за свою квартиру. Группа обязательных платежей включает в себя такие направления: плата за коммунальные услуги; плата за содержание и ремонт; плата за наем. 

Дубровина Светлана Борисовна
Дубровина Светлана Борисовна05.07.2019 15:33
Елена05.11.2019 09:54

Можно ли обязать собственника это сделать в судебном порядке?

В вопросе недостаточно информации для ответа.

Вы можете обратиться к нам в офис . 

адрес: г. Москва, Старопименовский переулок 18

промокод «МИП_50%» 

или по телефону +7 (499) 938-82-06

Либо  Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес:

nm@advokat-malov.ru

Сазонов Сергей Владимирович
Сазонов Сергей Владимирович10.11.2019 14:02

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом.

Добрый день. У нас 8-ми квартирный дом. Местная администрация заключила договор с новой УК ( за 10 дней до конкурса не собрав жителей и не предложив им выбрать вид управления многоквартирным домом). Два месяца УК не появлялась в деревне, и затем выставила квитанции об оплате за эти 2 месяца. 23.062019г на общем собрании было решено перейти на непосредственное управление домом. 27.06.19 было вручено уведомление, с протоколом собрания, местной администрации, также уведомление представителю УК лично в руки при свидетелях под видеозапись( расписываться в получении он отказался. Также направлено уведомление в ГК РК по строительству, жилищному и дорожному надзору с просьбой исключить наш дом из реестра на управление УК. Вопросы: 1. когда наш дом исключать из реестра ( после уведомления всех заинтересованных инстанций? 2. Что делать если УК продолжит выставлять счета?

Михаил28.06.2019 13:44

Добрый день! ГЕНПРОКУРАТУРА https://ipriem.genproc.gov.ru/contacts/ipriem/ При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/71861d068253eb32f913279b4bdb983015034efe/ https://advokat-malov.ru/tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd-sobstvennikami.html#1763 

Дубровина Светлана Борисовна
Дубровина Светлана Борисовна10.07.2019 13:09
Юлия19.05.2020 13:02

Здравствуйте наш дом состоит из 16 квартир, дом на самоуправлении. Теперь нас заставляют подписать договор о заключении с УК , мы против Могут ли без нашего согласия УК забрать наш дом?

Добрый день!

Согласно статьи 44 Жилищного кодекса, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Выбор способа управления многоквартирным домом относится к одной из компетенций общего собрания МКД. Статья 45 ЖК РФ регламентирует Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b50101afd08dee7f41764d59277937373a2f7655/

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 938-82-06

Максимова Людмила Сергеевна
Максимова Людмила Сергеевна21.05.2020 13:32

Непосредственное управление домом

Если пятиквартирный дом хочет перейти на непосредственное управление,а одна квартира муниципальная .что делать?

Нини24.04.2019 17:53

Добрый день! Необходимо приватизировать эту квартиру. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.https://advokat-malov.ru/tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd-sobstvennikami.html 

Дубровина Светлана Борисовна
Дубровина Светлана Борисовна19.06.2019 11:00

Запрос в непосредственное управление дома

Добрый день! Хотим сделать запрос о предоставлении информации о затратах в непосредственное управление домом. Образовались большие долги на счетах. Понимаем, что деньги тратились не по назначению.

Дмитрий11.04.2019 15:33

Добрый день! ГЕНПРОКУРАТУРА https://ipriem.genproc.gov.ru/contacts/ipriem/ Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru  По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 938-82-06 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html https://advokat-malov.ru/tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd-sobstvennikami.html http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/71861d068253eb32f913279b4bdb983015034efe/ 

Дубровина Светлана Борисовна
Дубровина Светлана Борисовна07.05.2019 10:10

Протечка в квартире.

Что делать если в квартире течет с потолка и как возместить ущерб?

Мария28.02.2019 14:20

Здравствуйте! Нужно с представителем ТСЖ или старшим по дому и соседями составить акт о затоплении, где подробно указать повреждения и сфотографировать. Если виновный отказывается оплатить ремонт, нужно обратиться в суд, предварительно сделать экспертизу стоимости ремонта. Можете обратиться в нашу компанию, предварительно записавшись к нашим специалистам по телефону, указанному на сайте. Скидка по промокоду "МИП" 50%.

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Коленская Светлана Александровна
Коленская Светлана Александровна28.02.2019 18:23
При возникновении сложностей, рекомендую обратиться к нашим специалистам.
01.03.2019 16:31

оспаривание протокола ОС об избрании непосредственного управления домом

может ли управляющая компания оспорить протокол ОС об избрании непосредственного управления домом

Альберт25.12.2018 09:40

Добрый день! Управляющая компания может оспорить протокол ОС об избрании непосредственного управления домом.

Дубровина Светлана Борисовна
Дубровина Светлана Борисовна27.12.2018 12:52
Согласна с коллегой.
28.12.2018 11:00