Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками в Москве

Это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ.


Управление многоквартирными домами может осуществляться несколькими способами: непосредственно собственниками жилых помещений, посредством заключения договоров с УК, управление при создании ТСЖ. Каждый из указанных способов имеет как свои преимущества, так и недостатки. В чем же состоят плюсы, когда собственники предпочитают непосредственное управление?

Особенности управления малоквартирным домом, в котором меньше 12 квартир

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений – это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ. При этом утверждение подобного правового механизма происходит на общем собрании владельцев жилья в сооружениях многоквартирного типа.

Если обратиться к практике, то непосредственное управление собственниками жилья находит свое воплощение в большей степени в сельской местности, где как таковая серьезная многоквартирная застройка отсутствует. А если подобные сооружения и возведены, то количество помещений в них редко превышает 12 жилых квартир.

В подобных ситуациях от собственников жилых помещений не требуется заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут осуществлять весь спектр услуг по содержанию и ремонту жилья.

Но в том случае, если в многоквартирном доме насчитывается более 12 квартир, то усложняется сама процедура принятия решения, даже если осуществляется непосредственное управление. В частности, чтобы одобрить решение необходимо собрать более 50 % голосов всех владельцев жилья. Только в этом случае подобные решения будут носить легитимный характер.

Возникли вопросы по ЖКХ?

Юрист по ЖКХ с опытом более 25 лет, поможет разобраться во всех вопросах

Заключение договоров с исполнителями услуг

Чтобы непосредственное управление собственниками жилья было воплощено на практике, согласно законодательным актам, требуется заключить договор с компаниями-подрядчиками, которые будут оказывать весь спектр услуг, направленных на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это является одним из самых важных этапов, потому что, если договор не будет заключен, то напрашивается вывод сам собой – выбранный способ для управления жильем не оправдывает надежд всех без исключения владельцев жилых помещений в сооружениях многоквартирного типа.

Кроме того, если договор не будет подписан, то это будет прямым нарушением законодательства РФ. Так как правила и способы содержания недвижимого имущества, а также порядок проведения ремонта закрепляются Постановлением Правительства РФ под № 491. Иными словами, заключение договоров - это одно из ключевых требований законодателя, чтобы собственники могли осуществлять непосредственное управление жильем.

Предоставление коммунальных услуг при непосредственном управлении МКД собственниками помещений

Другим важным этапом, если осуществляется непосредственное управление собственниками жилых квартир, является заключение ресурсоснабжающих договоров. В частности, данная необходимость регламентируется Постановлением Правительства РФ под № 354. В данном нормативно-правовом акте содержатся основополагающие правила о том, как и в каком объеме должны поставляться коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними заключен договор от лица собственников жилья при непосредственном управлении многоквартирными постройками.

Ключевая особенность ресурсоснабжающих компаний – предоставлять потребителям весь спектр коммунальных услуг в должном объеме и приемлемом качестве.

Если наблюдаются какие-либо перебои в электро-, газо-, водоснабжении, то ответственность за подобную халатность несет именно подрядчик коммунальных услуг, с которым заключен официальный договор от имени собственников жилья.

Кроме того, в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно в пункте 42, указано, что лица, которые ответственны за поставку коммунальных услуг и иных ресурсов, несут непосредственную ответственность перед собственниками жилья, а если не будет осуществлена полноценная поставка полного спектра услуг, то лица будут отвечать перед законом РФ.

Отождествление договоров подряда и возмездного оказания услуг с договором управления

Предоставление тех или иных услуг со стороны подрядчиков могут осуществляться на различных основаниях. Иными словами, в каждом конкретном случае заключается уникальный договор, который содержит основные условия и порядок подобных действий со стороны ресурсоснабжающей компании.

Но, несмотря на это, в большинстве случаев собственники отождествляют между собой договор подряда и договор возмездного оказания услуг, что является серьезной ошибкой.

Указанные типы договоров имеют ключевые отличия, которые в первую очередь заключены в предмете самого соглашения между участниками. В случае возникновения судебных разбирательств, даже если подрядчик должен понести ответственность, суд может принять решение не в пользу собственников. Это связано с тем, что договор не будет содержать исчерпывающей информации о предмете соглашения, поэтому и трактовать документ можно в любом виде.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что отождествление договоров может стать детерминантой принятия судом решения не в пользу собственников многоквартирного дома, оспорить которое практически невозможно.

Заключение индивидуальных и публичных договоров собственниками

На собственников жилья в многоквартирных постройках возлагается обязанность заключать как индивидуальные, так и публичные договора при непосредственном управлении в подобных помещениях. В частности, данный вопрос затронут в ст. 162 ЖК РФ.

Индивидуальный договор собственника жилья в многоквартирном доме имеет типовую форму своего воплощения.

Он заключается между двумя сторонами соглашения: управляющей компанией или же ресурсоснабжающей компанией и непосредственным владельцем жилых помещений. Направлен подобный договор на обеспечение безопасности и комфорта проживания физлиц на территории постройки и пр.

Ключевое условие, чтобы был заключен публичный договор собственниками жилья, - это присутствие второй стороны соглашения в виде коммерческой организации. Определение того, что представляет собой публичный договор, дано в ГК РФ, а именно ст. 426. Что касается законодательного порядка оформления такого типа договора, то он регламентирован ст. 445 указанного Кодекса.

Принятие решений и управляющий многоквартирного дома

Из-за того, что управляющей структурой постройки многоквартирного типа при непосредственном управлении владельцами жилых квартир признается общее собрание собственников недвижимости, то и полномочие по принятию решений возлагается на этот орган. Если обратиться к ст. 161.1 ЖК РФ, то в этой правовой норме указано, что собственники должны избрать Совет многоквартирного дома, в состав которого войдут сами владельцы жилья.

Следует отметить, что данный орган не подлежит государственной регистрации в органах МСУ или же иной структуре.

При этом количество лиц, которые будут входить в управляющий орган, устанавливается на общем собрании собственников. Из общего числа участников Совета выбирается уполномоченное лицо, которое и считается управляющим многоквартирного дома.

Главное полномочие Совета состоит не только в вынесении вопросов на общее собрание собственников, которые касаются ремонта, содержания, правил и распорядка пользования коллективным имуществом, но и в принятии решений, на основании высказанных пожеланий владельцев квартир.

Автор статьи

Григорьева Дарья Вячеславовна - Юрист по ЖКХ
Юрист по ЖКХ

Опыт работы в юридической сфере 25 лет. Специализация - Гражданские дела, Жилищное право, Договорное право.

Подробнее о специалисте

Полезные статьи по спорам с жкх

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Непосредственное управление

В настоящий момент, наш дом находится "под управляющей компанией". Может ли эта компания (ЖЭК) в одностороннем порядке расторгнуть договорные отношения и поменять "тарифы" обслуживания ?

Константин Николаевич05.09.2022 21:27

Добрый день!

Смотрите условия договора, но, как правило, расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только в суде.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по зуму или телефону
Телефон для записи +7 (499) 995-18-31

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна13.09.2022 12:18

Непосредственное управлние

В нвшем доме было непосредственное управление домом, потом решили заключить договор на управление домом Управляющей организацие, а через три года расторгли с ними договор. Остались мы ли на самоуправлении или опять проводить общее собрание жильцов о переходе на самоуправление

Алексей Иванович21.12.2021 04:04

Такие вопросы решаются на общем собрании собственников. Данный вопрос должен был быть решен при проведении общего собрания на котором ставился вопрос о расторжении договора с УК, если данный вопрос не ставился в обсуждение и по нему не принималось решение, то необходимо провести общее собрание. 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна21.12.2021 23:38

Запрос в непосредственное управление дома

Добрый день! Хотим сделать запрос о предоставлении информации о затратах в непосредственное управление домом. Образовались большие долги на счетах. Понимаем, что деньги тратились не по назначению.

Дмитрий09.12.2021 18:25

Добрый день! ГЕНПРОКУРАТУРА https://ipriem.genproc.gov.ru/contacts/ipriem/ Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru  По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  https://advokat-malov.ru/kontakty.html https://advokat-malov.ru/tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd-sobstvennikami.html http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/71861d068253eb32f913279b4bdb983015034efe/ 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна10.12.2021 03:01

Непосредственное управление домом

Если пятиквартирный дом хочет перейти на непосредственное управление,а одна квартира муниципальная .что делать?

Нини05.12.2021 00:56

Добрый день! Необходимо приватизировать эту квартиру. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.https://advokat-malov.ru/tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd-sobstvennikami.html 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна05.12.2021 23:27

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом.

Добрый день. У нас 8-ми квартирный дом. Местная администрация заключила договор с новой УК ( за 10 дней до конкурса не собрав жителей и не предложив им выбрать вид управления многоквартирным домом). Два месяца УК не появлялась в деревне, и затем выставила квитанции об оплате за эти 2 месяца. 23.062019г на общем собрании было решено перейти на непосредственное управление домом. 27.06.19 было вручено уведомление, с протоколом собрания, местной администрации, также уведомление представителю УК лично в руки при свидетелях под видеозапись( расписываться в получении он отказался. Также направлено уведомление в ГК РК по строительству, жилищному и дорожному надзору с просьбой исключить наш дом из реестра на управление УК. Вопросы: 1. когда наш дом исключать из реестра ( после уведомления всех заинтересованных инстанций? 2. Что делать если УК продолжит выставлять счета?

Михаил05.12.2021 00:27

Добрый день! ГЕНПРОКУРАТУРА https://ipriem.genproc.gov.ru/contacts/ipriem/ При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/71861d068253eb32f913279b4bdb983015034efe/ https://advokat-malov.ru/tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd-sobstvennikami.html#1763 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна05.12.2021 15:41
Юлия16.08.2021 09:49

Здравствуйте наш дом состоит из 16 квартир, дом на самоуправлении. Теперь нас заставляют подписать договор о заключении с УК , мы против Могут ли без нашего согласия УК забрать наш дом?

Добрый день!

Согласно статьи 44 Жилищного кодекса, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Выбор способа управления многоквартирным домом относится к одной из компетенций общего собрания МКД. Статья 45 ЖК РФ регламентирует Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b50101afd08dee7f41764d59277937373a2f7655/

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 577-03-28

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна16.08.2021 22:26

оспаривание протокола ОС об избрании непосредственного управления домом

может ли управляющая компания оспорить протокол ОС об избрании непосредственного управления домом

Альберт16.11.2021 22:46

Добрый день! Управляющая компания может оспорить протокол ОС об избрании непосредственного управления домом.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна17.11.2021 16:20

Непосредственное управление домом

Здравствуйте! Дом находится на непосредственном управлении. Обслуживает та же УК, каждый год новый тариф на содержание и ремонт общего имущества. Меня, как собственника, никогда не уведомляли о собраниях, только ставили перед фактом, присылая квитанции. Оплачивать отказалась, копии договоров, протоколов общего собрания, смет обслуживающая организация по моему запросу не предоставила. Я перестала оплачивать квитанции. Могут ли подать в суд? Как защитить свои права, когда без меня решают, какие услуги и по какой цене я вынуждена буду оплачивать. Почему другие жильцы распоряжаются моими денежными средствами?

Галина31.10.2021 23:41

Добрый день! Жалуйтесь в Минстрой России http://www.minstroyrf.ru/openworld/#tab1 Да в судебном порядке наказать их нужно. А ещё подайте жалобу в ГЕНПРОКУРАТУРУ https://ipriem.genproc.gov.ru/contacts/ipriem/   Обращайтесь  Юридическая группа МИП составит для Вас все жалобы и заявления по промокоду МИП 9.Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна01.11.2021 16:01
Галина05.12.2021 16:38

Может ли в данном случае обслуживающая организация подать на меня в суд? Если я не заключала с ней договоров, могли ли жильцы заключить за меня такой договор? И как от этого уберечься, не доводя дело до суда? Суды почему-то не на стороне жильцов. Благодарю за ответ. (К вопросу: „ Здравствуйте! Дом находится на непосредственном управлении. Обслуживает та же УК, каждый год новый тариф на содержание и ремонт общего имущества. Меня, как собственника, никогда не уведомляли о собраниях, только ставили перед фактом, присылая квитанции. Оплачивать отказалась, копии договоров, протоколов общего собрания, смет обслуживающая организация по моему запросу не предоставила. Я перестала оплачивать квитанции. Могут ли подать в суд? Как защитить свои права, когда без меня решают, какие услуги и по какой цене я вынуждена буду оплачивать. Почему другие жильцы распоряжаются моими денежными средствами?)

Добрый день! Жалуйтесь в Минстрой России http://www.minstroyrf.ru/openworld/#tab1  Юридическая группа МИП составит для Вас все жалобы и заявления по промокоду МИП 9.Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна05.12.2021 22:53

Непосредственное управление домом в котором 8 квартр

Здравствуйте!У нас 8 квартирный жилой дом, который был сдан в эксплуатацию в октябре в 1988 года. В ноябре 2017 года на общем собрании собственников было принято решение перейти на непосредственное управление. На собраниях были избраны старший дома, кассир(высшее экономическое образование), назначены ответственными люди прошедшие обучение по технике безопасности, пожарной безопасности, экологии,установлена ежемесячная сумма платежа на содержание и ремонт, составлен план ремонтных работ на ближайший год. Ведутся журналы учета поступления и расходования денежных средств. Все внеплановые ситуации решаются на экстренных собраниях. При необходимости дополнительных затрат собственники вносят дополнительно необходимые суммы.Заключены индивидуальные договора со всеми коммунальными службами.Заключаются договора с ВДПО по проверке дымоходов осенью и весной.Заключен договор на техническое обслуживание общедомовых внутренних и внешних сетей газопровода.Работы по уборке подъезда, двора, придомовой территории, ремонт подъезда,подвальных помещений,чердака(побелка,штукатурка,окраска и т.д.) проводятся собственными силами жильцов дома, т.к. в нашем доме живут квалифицированные электрики, моляры-штукатуры, каменьщики,плотники,кровельщики.Вся документация ведется.Споров среди собственников помещений нашего дома не возникает.Все очень дружные,инициативные и работящие.Весной собираемся менять общедомовые водопроводные трубы,для этого будем заключать договор со строительной организацией.Не смотря на это администрация города грозит в принудительном порядке включить нас в УК, ссылаясь на то что мы не выполняем п.1 ст 164 ЖК РФ., т.е. у нас не заключены договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.Скажите пожалуйста, имеем ли мы право содержание и выполнение работ по ремонту общего имущества осуществлять собственными силами, а подрядные организации привлекать только по необходимости( в нашем доме 8 квартир)?

Жанна15.09.2021 03:51

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду МИП 9. Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна15.09.2021 13:27
Леонид Алексеевич22.04.2024 12:31

В доме 14 квартир....Непосредственное управление...Можно ли оплачивать ОДН не по площади, а по квартирно, по количеству квартир (по дверям) ? То есть, перерасход воды на обще домовые нужды . электроэнергии по решению общего собрания решили делить просто на 14 - число квартир в доме....

Как следует из п.1 ст.39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Согласно п.1 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 коммунальные ресурсы предназначенные на общедомовые нужды в многоквартирном доме распределяются пропорционально размеру общей площади занимаемого потребителем жилого или нежилого помещения. Исходя из сказанного следует сделать вывод, что размер ОДН зависит от размера доли в общем имуществе, что соответствует нормам законодательства РФ.

Для полноценного ответа на Ваш вопрос, необходимо ознакомиться со всеми обстоятельствами дела. Я могу предложить Вам заполнить форму для записи на консультацию, которая располагается на странице.

Ефимова Ирина Геннадиевна
Ефимова Ирина Геннадиевна22.04.2024 12:45