В России не все можно построить самостоятельно и без получения каких-либо разрешений и согласований. Так, возвести некапитальные объекты на собственном или даже арендованном участке не потребует от вас с кем-либо что-то согласовать, если не будет риска нарушения чьих-либо прав и интересов. Но подавляющее большинство капитальных строений потребует в числе прочих получение разрешения на строительство.
Когда не нужно получать разрешение на строительство
По закону сейчас не нужно получать разрешение на строительство:
- жилого, садового дома на собственном садовом земельном участке или предоставленном под ИЖС,
- строительства хозпостроек там же (бани, сарая),
- объекта ИЖС,
- гаража на земле, предоставленной не для предпринимательской деятельности,
- некапитального объекта (переносной теплицы, навеса)
Разрешение на строительство частного дома. Документы
Для постройки или реконструкции частного дома на своей земле гражданину теперь требуется лишь соблюсти уведомительный порядок.
В уведомлении указываются (п. 1 ст. 51.1. Градостроительного кодекса РФ):
1.ФИО, данные паспорта и регистрации (если застройщик – ЮЛ – все его идентифицирующие реквизиты),
2.кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
3.сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
4.сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);
5.сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;
6.сведения о том, что объект ИЖС или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
7.почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
8.способ направления застройщику уведомлений.
Разрешение (уведомление) на строительство частного дома. Документы
К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов на земельный участок, а также описание внешнего облика объекта ИЖС или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание.
Если от имени лица действует представитель, то прилагается и его доверенность.
Куда подавать документы на разрешение на строительство
Уведомление подается в местную администрацию. Как правило, этими вопросами занимается управление архитектуры и градостроительства при администрации.
Подать такое уведомление проще всего через ГОСУСЛУГИ. Можно и другими путями: через МФЦ, лично в администрацию.
После рассмотрения (срок 7-9 рабочих дней в зависимости от выбранного варианта подачи) выдается уведомление о соответствии либо несоответствии параметрам строительства объектов ИЖС или садового дома.
Для чего получить разрешение на строительства обязательно?
Практически на любой объект, не включенный в список выше:
- на многоквартирный дом,
- на коммерческий объект капстроительства,
- на линейный объект,
- на производственные помещения,
- и пр.
Бытует мнение, что получать разрешение на строительство не нужно на вспомогательный объект, построенный к основному, если они находятся на едином земельном участке. Например, фабрика + склад (вспомогательный объект). По закону это действительно так. Но на практике Росреестр всегда находит основания для отказа в регистрации подобного объекта. Получается парадокс: зарегистрировать такой объект без разрешения на строительство теоретически можно, но практически невозможно. В незарегистрированный объект невозможно будет подвести коммуникации. Например, газ для установки газового оборудования (например, для обеспечения отопления).
Поэтому, если вы решили построить, например, ангар/склад (даже как вспомогательный объект), лучше позаботиться о получении разрешения на строительство. И уж тем более на те объекты, для строительства которых наличие такого разрешения точно обязательно.
Разрешение на строительство дома как документ. Зачем он?
Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории и пр.
Если планируемый объект соответствует всем требованиям и показателям – то его строить можно.
Документы для получения разрешения на строительство
Для получения разрешения на строительство необходимо подать следующие документы:
- заявление о выдаче разрешения на строительство;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка, выданный не ранее, чем за три года до подачи заявления;
- схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
- проектная документация;
- положительное заключение экспертизы проектной документации, если экспертиза необходима (ст. 49 ГрК РФ);
- разрешение на отклонение от предельных параметров (ст. 40 ГрК РФ);
- согласие всех правообладателей объекта, если он подлежит реконструкции (п. 6.1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ);
- копия свидетельства об аккредитации организации, которая выдала положительное заключение о проектной документации в случае проведения негосударственной экспертизы.
Может потребоваться предоставление и иных документов для получения разрешения на строительство, если объект, в отношении которого получается разрешение, имеет определенный статус. Например, планируется реконструкция объекта культурного наследия.
Перечень документов для разрешения на строительство вроде бы невелик. Тогда не понятно, почему так многие пытаются обойти данную процедуру? Почему считают, что проще построить все сначала, а потом пытаться узаконить постройку через суд? Благо, такая возможность есть.
Дело в стоимости проекта и экспертизы, а также в бюрократии, которая не дает просто так получить данный документ и начать строить.
Еще следует учитывать и высокий риск отказа в выдаче разрешения на строительство. Равно как и последующий отказ в приемке уже построенного объекта. Учитывая, что стройка – это не дело двух недель, то за период от получения разрешения до готовности объекта через пару лет много событий может произойти, которые все равно способны помешать зарегистрировать построенный объект.
Пример: застройщику было выдано разрешение на строительство МКД. Пока он его строил, территория местного аэропорта была распространена и на место строительства дома. Дом построили. Но не приняли. Потому как он не соответствует требованиям и параметрам охранной зоны аэропорта. И то, что разрешение было выдано ранее расширения охранной зоны, на отказ никак не повлияло. Теперь этот дом так и стоит – несуществующий как объект. Ждет окончания судебных тяжб по своей судьбе.
Куда подать документы на разрешение на строительство
Не во всех случаях разрешение на строительство выдает Минстрой. Этим органом может оказаться местная администрация, комитет по архитектуре. В законах же всегда указаны расплывчатые формулировки типа «уполномоченный орган власти» и пр. Учитывая, что время от времени в структуре госорганов происходит слияние-объединение, передача полномочий, то фиксировать в ГрК РФ точное наименование органа, который выдает разрешение на строительство и принимает документы от заявителя, действительно, не имеет смысла.
В любом случае, при подаче документов, вы уточните данную информацию. При подаче заявления через ГОСУСЛУГИ, МФЦ, выбор за вас сделает система. Вы точно не ошибетесь адресатом.
Несмотря на все вышеназванные риски, Вы можете самостоятельно попытаться собрать документы для получения разрешения на строительство и даже подать их. Но, исходя из практики, рекомендуем воспользоваться помощью опытных юристов, уже не раз проходивших процедуру получения разрешения на строительства для своих клиентов. Юристы Юридической группы МИП по опыту знают, на чем можно «споткнуться» в данной процедуре, и как лучше такие препятствия обойти. С их помощью и без того сложная процедура получения разрешения на строительства станет намного проще.
