Гражданским законодательством устанавливается требование обязательного проведения технической инвентаризации, по результатам которой составляется индивидуальный кадастровый и технический паспорт. Поэтому каждый владелец недвижимого имущества должен знать, как происходит получение технического плана и кадастрового паспорта, и внесение в него изменений в случае обнаружения в нём технической ошибки.
Понятие недвижимости. Недвижимость как объект управления и рыночный актив
Недвижимость (недвижимое имущество, недвижимые вещи) – вид имущества, основной характеристикой которого является прочная связь с землёй, то есть перемещение таких объектов невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению. К таким вещам, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также суда (воздушные, морские, внутреннего плавания), подлежащие государственной регистрации. Закон может устанавливать принадлежность и другого имущества к категории недвижимости. С 1 января 2017 года вступят в силу поправки к п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласно которым перечень недвижимых объектов дополнится жилыми и нежилыми помещениями, а также предназначенными для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В качестве разновидностей недвижимого имущества можно указать:
- участки земли и земных недр,
- отдельные водные объекты,
- лесные объекты,
- жилые постройки,
- постройки, отдельные части построек,
- недвижимые объекты социальной и транспортной инфраструктуры,
- нежилые помещения,
- предприятия,
- загородные постройки,
- объекты незавершенного строительства,
- любые сооружения, которые возведены на поверхности или под землей и другие объекты, отвечающие выше указанным характеристикам.
Инвентаризация недвижимости как одна из функций управления ею
Техническая инвентаризация является важной функцией, которая позволяет рационально управлять имуществом. Она представляет собой систему по сбору, обработке, хранению и выдаче информации о состоянии объектов недвижимости (наличии, составе, местоположении, техническом состоянии). Если по отношению к объекту недвижимости такое исследование производится впервые, такой комплекс работ именуется паспортизацией; в плановом порядке – текущей инвентаризацией. Работы, выполняемые эпизодически без учёта сроков периодичности, называют обследованием.
В технической инвентаризации объектов капитального строительства выделяется 2 вида:
- Первичная техническая инвентаризация. Состоит в:
- выявлении наличия и местоположения объектов капитального строительства на земельном участке;
- описании таких объектов по основным признакам;
- установлении размеров площадей и объёмов (внутренних и наружных размеров);
- определении экономических характеристик (одной их них является инвентаризационная стоимость);
- обнаружении возможных противоречий между техническими документами и фактическим состоянием объектов.
- Техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства. Её проведение необходимо, когда происходит изменение технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (таких как перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос). По результатам такой инвентаризации пересчитываются технические характеристики всего здания, производится внесение изменений в технический паспорт на здание, в поэтажный план (на котором расположено помещение), и в экспликацию.
Техническую инвентаризацию объектов капитального строительства проводят по инициативе заинтересованных лиц, которые подают заявление о проведении такой инвентаризации в БТИ (бюро технической инвентаризации) либо ЦТИ (центры технической инвентаризации). По результатам проведённой инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт.
Порядок проведения инвентаризации на рынке недвижимости
Законодательством определяется порядок проведения инвентаризации, формы технического и кадастрового паспорта. Стандартная процедура инвентаризации предусматривает соблюдение определённого плана:
- Первичная инвентаризация включает составление технического паспорта стандартной формы. Инженер составляет учётную документацию и присваивает недвижимости кадастровый номер и вносит соответствующую информацию в реестр.
- Текущая инвентаризация в плановом порядке проводится с целью определения, какое исправление было внесено в кадастровый паспорт.
Проведение инвентаризации может происходить не реже, чем один раз в пять лет. За проведение данной процедуры отвечает организация технической инвентаризации и уполномоченный инженер. Существует внеплановое проведение инвентаризации, которое проводит инженер при смене владельца недвижимости.
Кадастровый и технический паспорта недвижимости как результат инвентаризации
После проведения инвентаризации инженер составляет кадастровый и технический паспорт на основе плана. Кадастровый паспорт недвижимости является выпиской из государственного реестра, которая содержит в себе уникальные параметры недвижимости. Инженер также может вносить исправление на основании плана.
Различия между кадастровым и техническим паспортом состоят в следующем:
- Кадастровый паспорт составляется с целью дальнейшей регистрации прав в отношении недвижимости.
- Технический паспорт составляется специально для подробного учёта всех объектов капитального строительства и недвижимости, которая входит в государственный жилищный фонд.
Техническая ошибка в кадастровом паспорте может возникнуть по причине того, что инженер указал в документе ошибочные данные. Установление и исправление ошибки производится в органах государственной регистрации. Исправление технической ошибки в кадастровом паспорте осуществляется в порядке, установленном гражданском законодательстве на основании требования или судебного решения. За проведение данной процедуры отвечает уполномоченный инженер.
Основные проблемы, связанные с инвентаризацией недвижимости
Основными трудностями, возникающими в ходе проведения технической инвентаризации, являются:
- значительное и неоправданное увеличение сроков, отведённых на изготовление кадастрового паспорта и плана;
- наличие недостаточного количества технической информации о недвижимости в государственных реестрах и архивах;
- стандартная программа технической инвентаризации позволяет изготовить технический и кадастровый паспорт для зданий и помещений, которые расположены внутри;
- частое внесение изменений в процедуру заполнения технической и кадастровой документации;
- постепенное снижение работоспособности отелов технической инвентаризации.
Главным результатом технической инвентаризации становится технический паспорт, который становится основанием для подготовки технического плана, который является основанием для того, чтобы осуществить постановку на государственный кадастровый учет объектов капитального строительства, а также выдать кадастровый паспорт объекта капитального строительства, необходимый для регистрации права в Росреестре.
