Конституцией РФ гарантируется право малоимущим и другим гражданам, которые нуждаются в жилплощади, за доступную оплату либо безоплатно получить жилье из государственного, муниципального или иного жилищного фонда.
Раньше государство решало любые проблемы, возникающие в жилищной области. Сегодня, как показывает практика, попытки обеспечить каждую «ячейку общества» отдельной квартирой или частным домом не приносят должного результата. Эффективное правовое регулирование, которое бы сделало жилищную сферу процветающей – процесс длительный. Поэтому в содержании нынешнего Жилищного Кодекса возникло такое понятие, как договор социального найма жилого помещения.
Сколько квадратных метров положено по договору социального найма
Сторонами в договорах аренды жилплощади социального пользования являются наниматель и собственник жилплощади, которая зарегистрирована в общегосударственном либо муниципальном фонде. К особенностям социального найма жилого помещения можно отнести тот факт, что в качестве собственника при оформлении документов выступают госорганы или органы местного управления, а также уполномоченные ими лица, так называемые наймодатели.
Нормирование жилого помещения – государственная прерогатива. Власти, учитывая постоянную проблему острого дефицита жилплощади, никогда не откажутся от регулирования данного процесса. Особенно если речь заходит о заключении договоров найма жилплощади социального пользования, другими словами, о получении жилплощади на более «приятных» условиях.
Регулирование вопроса касательно размера помещения социального пользования из соответствующих фондов осуществляется следующим образом: каждый наниматель или проживающий с ним вправе получить площадь не меньших размеров, которые определены местными органами самоуправления.
Эти размеры называются «нормой предоставления». К примеру, власти муниципального фонда установили норму в 15 кв. м. Семья, состоящая из трех человек, согласно договору найма жилплощади фонда социального использования имеет право получить квартиру, общая площадь которой по документам будет не меньше 45 м.кв.
Какие документы необходимы при заключении договора соцнайма
Для того чтобы получить договор социального найма жилого помещения, нужно предоставить следующие документы:
- заявление лица, которое выступает в качестве нанимателя;
- ордер на жилплощадь, соответствующее распоряжение или судебное решение;
- документы о составе семьи по месту регистрации;
- копию российского паспорта нанимателя;
- выписку из финсчета об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- документы, которые удостоверяют факт постановки жилого помещения на баланс муниципалитета;
- документы БТИ, свидетельствующие об отсутствии факта приватизации жилплощади;
- выписку ЕГРП;
- копии документов всех лиц, которые будут вписаны в соглашение.
Это обязательный перечень, возможно, наниматель жилого помещения по договору социального найма (либо коммерческого найма) вынужден будет предоставить дополнительные документы.
Полномочия нанимателей
Основное право гражданина, который выступает как ответственный квартиросъемщик помещения соц. пользования - это владеть и пользоваться предоставленной ему площадью. Вместе с тем наниматель жилого помещения по договору социального найма, в качестве стороны договорных отношений, получает отдельные полномочия распоряжаться предоставленной ему жилой площадью. К примеру, получить иную квартиру соц. использования в процессе замены или обмена на условиях, установленных Законом.
Вместе с тем ЖК вводит правовые ограничения для граждан, которые намеренно ухудшают свои жилищные условия для того, чтобы искусственно усилить проблемы и приобрести права на получение жилплощади социального использования. За совершение таких действий оформление на учет возможно только через 5 лет с момента их совершения.
Договор социального найма является разновидностью договора аренды. Кроме нанимателя в квартире могут проживать иные граждане, которые в обязательном порядке указываются в соглашении. Последние получают равные с основным квартиросъемщиком права.
Учет интересов нанимателя при определении нормы жилплощади
Жилое помещение социального использования – обязательный предмет договора коммерческого или соцнайма. Это правовое понятие - одно из главных. В качестве объекта аренды законодатель определяет жилплощадь соцпользования, которая отвечает трем условиям:
- относится к категории «недвижимое имущество»;
- пригодна для постоянного проживания;
- техническое и санитарное состояние отвечает установленным нормам и правилам.
Жилплощадь частного фонда в соцнаем получить нельзя. Муниципальные и государственные жилищные фонды как раз созданы для того, чтобы передавать в аренду объекты социального пользования, входящие в их состав, решая тем самым проблемы людей, которые остро нуждаются в жилплощади. Причем понятие допустимости использования таких объектов для коммерческих целей урегулировано содержанием статьи 19 ЖК.
Прежнее законодательство определяло норму жилплощади социального использования на уровне 12 кв.м. на человека. В новом ЖК существует иной подход:
- нет понятия «жилой площади», а все нормы отталкиваются от общей площади помещения соц. пользования;
- правовые нормативы касательно размера жилплощади устанавливаются отдельно взятым муниципалитетом;
- урегулированы максимальные размеры жилья соц. использования: нормы предоставлений могут быть превышены в два раза при условии, установленном статьей 58 ЖК.
Учет интересов нанимателей при выселении
Если жилец вынужденно выселяется из помещения по основаниям, предусмотренным ст.ст. 85-87 ЖК, власти обязаны учесть его проблемы и передать благоустроенную жилплощадь социального использования из соответствующего фонда. Наниматель жилого помещения по договору социального найма может претендовать на получение «улучшенной» жилплощади в ряде случаев:
- когда дом подлежит сносу;
- когда участок, где расположен дом, изымается для общественных или общегосударственных нужд;
- когда жилое помещение переводят в категорию нежилого;
- когда жилплощадь социального пользования в установленном порядке признана непригодной для дальнейшего проживания;
- если после реконструкции или капремонта дома квартира социального пользования не сохранена, либо ее площадь изменилась;
- если жилплощадь передали религиозным организациям в порядке, установленном Законом.
Кроме этого, если до момента выселения наниматель и его семья занимали отдельную жилплощадь или больше одной комнаты, они имеют основания получить квартиру из соответствующего фонда с такими же условиями проживания.
Учет иных обстоятельств при оформлении договоров соцнайма
В содержании статьи 58 ЖК определено, что предоставление жилого помещения по договору социального найма гражданам разной половой принадлежности без их согласия не допускается. Кроме случаев, когда жилплощадь арендуют муж и жена.
Кроме этого, по договору социального найма предоставляется жилое помещение с учетом проблем со здоровьем либо особенностей физического состояния квартиросъемщика и других членов семьи. К примеру, определение этажности при заключении соглашения является принципиальным вопросом, если в квартире будут проживать лица с ограниченными физическими возможностями.
Также законодатель урегулировал такую возможность, как изменение договора социального найма жилого помещения. Изменение содержания договоров возможно, если лица, проживающие в квартире на основании отдельных соглашений, объединились в семью. Эта проблема решается просто: заключается одно соглашение с одним квартиросъемщиком. Или когда иной дееспособный родственник выразил желание признать ответственным квартиросъемщиком себя по ранее заключенному соглашению коммерческого или соцнайма.
