Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации, договора найма, которые предусматривают аренду жилплощади, находящейся в жилом фонде социспользования, заключаются сторонами исключительно в письменном виде.
В таком соглашении в обязательном порядке фиксируются все действия сторон, размер оплаты за аренду помещения, максимальные сроки, на которые заключается сам договор, условия расторжения и заключения нового соглашения, в том числе после завершения сроков действия предыдущего.
Согласно ЖК РФ, в качестве одной из сторон таких договорных отношений выступают уполномоченные органы государства или организации, являющиеся собственниками жилплощадей и соответствующие законодательно установленным требованиям.
Следовательно, существует особый порядок заключения и расторжения договоров аренды жилых помещений, которые находятся в жилом фонде сициспользования. Кроме того законодательно установлены допустимые сроки действия договорных отношений.
На какой срок заключают соглашение о найме жилплощади
Минимальный и максимальный сроки действия договоров найма жилого помещения из жилфонда социспользования установлены Жилищным Кодексом. Так, статьей 91.6 частью 1 ЖК определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок не меньше, чем на один год, но не больше чем на десять лет.
Соглашение о найме жилплощади может быть заключено не более чем на год:
- в случае, если существует обращение о взыскании на жилплощадь или полностью на весь дом, находящийся в фонде социспользования;
- если объектом договора является здание, которое имеет статус наемного дома социспользования (или часть такого здания) и которое является объектом залога, в соответствии с ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке».
По истечении сроков действия договора, указанных в соглашении, наймодатель может заключить с нанимателем новый договор с новыми сроками, либо отказать последнему в аренде на основаниях, предусмотренных Законом.
Право выбора сроков действия договоров про найм жилплощади
Предусмотренные статьей 91.6 частью 1 ЖК РФ сроки в договорах найма жилья, принадлежащего фонду социспользования, устанавливаются в большинстве случаев по инициативе нанимателя. Однако последний должен соответствовать следующим условиям:
- наниматель принадлежит к категории лиц, нуждающихся в жилплощади;
- доходы нанимателя и постоянно живущих на жилплощади членов семьи не позволяют приобретать жилплощадь за счет заемных, кредитных или личных средств.
По завершению сроков действия договора, наниматель получает первостепенное право заключить новое соглашение на аренду того же помещения.
Если будет установлено, что наниматель в процессе действия договора или после завершения его сроков перестал соответствовать вышеуказанным условиям (к примеру, увеличился его личный доход или совокупный доход его семьи, либо наниматель получил жилплощадь), досрочное расторжение на этих основаниях будет считаться незаконным. Наймодатель должен оформить новый договор найма жилого помещения на новый срок. Соглашение допускается в следующих случаях:
- если отсутствуют иные граждане, которые подпадают под категорию лиц, нуждающихся в жилплощади и которые имеют право найма жилплощади из жилфонда социспользования;
- если существуют другие помещения в фонде социспользования и они также могут выступать в качестве объектов аренды.
Однако здесь существуют ограничения: срок действия договора найма жилья не должен превышать один год.
Основания для досрочного расторжения соглашений о найме жилплощади
Многие договора найма жилого помещения заключаются на максимальный срок, однако и они могут быть досрочно расторгнуты в любой момент по инициативе одной из сторон, либо по обоюдному согласию. Условия расторжения договоров досрочно ограничены и предусмотрены статьями 83 и 91.10 ЖК РФ.
Если инициатор расторжения договора - наниматель, то за три месяца до планируемого срока расторжения он обязан уведомить о прекращении договорных отношений вторую сторону – наймодателя. Досрочное расторжение договоров в таких случаях возможно лишь с согласия проживающих на жилплощади членов семьи.
Кроме того, соглашение досрочно прекращается по следующим основаниям:
- в результате разрушения или утраты самого помещения или здания;
- вследствие утраты нанимателем российского гражданства или получения им гражданства иного государства;
- в случае переезда нанимателя в иное место проживания;
- вследствие смерти нанимателя, который был одинок.
Досрочное расторжение соглашения в судебном порядке
Если инициатор досрочного расторжения - наймодатель, а вторая сторона – наниматель, который не дает согласие на расторжение договора, то соглашение может быть расторгнуто через суд в следующих случаях:
- внесение средств нанимателем не в полном объеме или несвоевременная оплата за услуги и аренду более чем шесть месяцев;
- наличие долгов по оплате за аренду жилплощади или за услуги в размере, который превышает 3 среднемесячные оплаты;
- передача жилплощади по договору поднайма или заключение договоров безвозмездного пользования без согласия наймодателя и по инициативе нанимателя;
- если у нанимателя или у членов его семьи есть другое жилое помещение на территории одного и того же региона, которое было предоставлено ему по договору соцнайма, безвозмездного пользования;
- если помещение или его часть используется нанимателем не по целевому назначению (к примеру, в качестве склада).
