Наниматель имеет право реализовать разрешенную законом возможность: передать жилье по договору поднайма другому лицу. Сделать это можно при соблюдении определенных условий: для поднайма жилья по социальному найму мало одной только воли нанимателя, обязательно согласие всей его семьи, при условии проживания на одной территории. Важно учитывать и законные интересы других граждан, проживающих в жилище, часть которого передана в поднаем.
Как и любое другое соглашение, договор поднайма можно прекратить и расторгнуть, регламентирует порядок этих процедур жилищный закон и в некоторой части гражданское законодательство. Рассмотрим подробно требования относительно прекращения правоотношений по договору поднайма жилого помещения, переданного по договору соцнайма.
Причины прекращения или расторжения договора поднайма
Расторжение договора отличается от его прекращения намерением сторон закончить правоотношения, регулируемые договором, разрывом отношений между субъектами договора до истечения срока. Для расторжения необходимо волеизъявление одной из сторон договора, или обеих сторон.
Прекращается договор обычно с истечением срока, на который было заключено соглашение, если сторонами не принята пролонгация договора. Относительно рассматриваемого договора действует срок в один год, если иные условия не указаны в самом договоре. Прекращается договор по истечении календарного года, или срока, определенного сторонами в соглашении.
В соответствии с ЖК РФ, а именно со статьей 79, расторгается договор поднайма по двум основаниям:
- соглашение сторон;
- расторжение в связи с нарушением стороной, а именно поднанимателем, обговоренных условий договора.
Первый способ расторжения является наиболее благоприятным для каждой из сторон и признается нормальным порядком завершения поднайма.
Законом не установлены требования к расторжению договора по взаимному согласию, следовательно, прекратить правоотношения стороны могут по любому основанию и в любое время, если это основание не нарушает закон.
Несмотря на то, что ответственность по договору соцнайма перед наймодателем несет наниматель, поднаниматель обязан исполнять установленные законом и договором требования и правила пользования жилищем. Наниматель вправе потребовать расторжения договора, если поднаниматель допускает существенные нарушения, а именно:
- не соблюдает права соседей (например, нарушает тишину в ночное время);
- не платит вовремя и в полном объеме за жилье;
- относится к нему бесхозяйственно и безответственно, допускает повреждение или разрушение помещения, в котором проживает;
ведет в жилище запрещенную деятельность.
Процесс расторжения бессрочного договора поднайма
Срок договора поднайма неразрывно связан со сроком договора соцнайма. Поднайм прекращается в момент, когда по какой-либо причине прекращается договор социального найма. Важно отметить, что новое заключение договора соцнайма не влечет автоматического продления поднайма. Его придется перезаключать, при согласии на это сторон договора.
Договор соцнайма имеет особенность – у него нет определенного срока. Иными словами, договор является бессрочным. В свою очередь поднайм имеет срок. По соглашению сторон договор может быть заключен на очень длительное время: субъекты договора не ограничиваются временными пределами.
Наниматель и поднаниматель могут договориться об условии автоматического продления договора по истечению срока, на который он был заключен.
Таким образом, несмотря на то, что законом договор поднайма определяется, как срочный, фактически поднаниматель может проживать в помещении бессрочно. Однако, возможна и отмена продления договора. В этом случае правоотношения будут закончены в момент, когда истечет указанный в договоре срок.
Прекращение прав в связи с расторжением договора
Как уже отмечалось, поднайм возможно расторгнуть и по требованию нанимателя даже в пределах действующего срока, если имеются явные причины для расторжения договора. Поднаниматель также наделен правом инициативы к расторжению договора, в любое время и без объяснения причин.
В момент расторжения договора поднаниматель теряет право пользоваться помещением. Прекращаются права и у лиц, проживавших на одной территории с поднанимателем. Указанные граждане обязаны выехать из жилища в установленный срок. В случае отказа от освобождения жилья, наниматель вправе обратиться в судебные органы для выселения бывшего поднанимателя и его семьи в судебном порядке. В этом случае судом возлагается обязанность освободить помещение поднанимателю и другим лицам, на законных основаниях с ним проживающим.
Способы расторжения поднайма
ЖК РФ предусматривает расторжение поднайма как по согласию субъектов договора, так и по волеизъявлению нанимателя. В первом случае наниматель и поднаниматель бесконфликтно решают прекратить правоотношения. Второй случай может быть осложнен судебными тяжбами.
Если действия поднанимателя дают основания нанимателю требовать расторжения договора, но добровольно расторгнуть соглашение поднаниматель отказывается, за нанимателем закон закрепляет право на обращение в суд с требованием расторгнуть договор.
Если после удовлетворения судом заявления поднаниматель все еще продолжает занимать помещение, наниматель вправе повторно обратиться в суд. Теперь уже с требованием о принудительном выселении. Исходя из сказанного можно выделить такие способы расторжения договора:
- по взаимному согласию сторон;
- по требованию одной стороны и согласию с требованием другой стороны;
- по решению суда в случае, когда есть основания для требования о расторжении договора, но поднаниматель отказывается прекратить договор.
Основания для выселения
Как уже отмечалось, поднаниматель должен пользоваться жилищем, не нарушая норм закона и прав других лиц. Если поднанимателем игнорируются такие требования, наниматель может инициировать выселение. Закон содержит такие основания, при которых возможно выселение:
- Использование жилья не по назначению. Под этим пунктом подразумевается ведение поднанимателем деятельности, не предусмотренной для данного вида помещений. Законом определен запрет на проведение любой производственной деятельности в пределах жилья, либо произведение деятельности без получения разрешительных документов и без получения официального разрешения уполномоченных органов.
- Нарушение прав лиц, проживающих по соседству. Поведение поднанимателя, сказывающееся на нормальных условиях жизни соседей, должно быть прекращено по первому требованию указанных лиц и нанимателя. К нарушению прав соседей можно отнести антиобщественное поведение поднанимателя, содержание жилища в антисанитарных условиях, несоблюдение правил противопожарной безопасности и др.
- Бесхозяйственное отношение к жилью. Под бесхозяйственностью подразумевается такое отношение к жилищу, которое влечет значительную порчу, разрушение помещения, приведение его в непригодное для нормального проживания состояние.
Наниматель должен предупредить поднанимателя о необходимости устранения нарушений, предоставить срок на прекращение противоправных действий, ремонт жилья, проведение других необходимых работ. Если нарушения продолжаются после предупреждения и поведение поднанимателя не меняется, наниматель вправе поднять вопрос о выселении лица.
Процесс расторжения поднайма в суде
Судебный процесс потребует от инициатора обращения доказательств незаконного, неправомерного поведения второй стороны. Наниматель должен располагать доказательствами нецелевого использования помещения нанимателем и бесхозяйственного отношения к жилищу. Придется доказывать и факт поведения поднанимателя, повлекшего нарушение прав других людей.
Судебное расторжение договора процесс достаточно длительный. Как уже отмечалось, наниматель по закону обязан предоставить поднанимателю срок для устранения недостатков и нарушений, к примеру, для приведения жилища в соответствие с санитарными нормами. После истечения указанного срока и при условии невыполнения требований возможно начать судебное разбирательство.
Суд, после изучения всех предоставленных документов и иных доказательств, приходит к выводу об удовлетворении заявления истца, или отказе в удовлетворении его требований. Дальнейшие действия сторон договора зависят от решения, принятого судом. При удовлетворении заявления нанимателя, поднаниматель обязан освободить жилище в установленном порядке, требование о выселении распространяется и на его семью, в случае, если члены семьи проживали вместе с поднанимателем, причем другое жилье бывшему поднанимателю не выделяется.
