Предоставление жилого помещения по договору социального найма на сегодняшний день представляет одну из самых актуальных тем в сфере жилищного права. Регулируется данный вопрос Жилищным кодексом РФ. Теме посвящена отдельная статья источника права 49, которая раскрывает собой все правовые нюансы предоставления жилья для граждан России.
Коммерческий найм государственного и муниципального жилья
Получение жилья по соцнайму - одна из самых противоречивых проблем современности, в которой разобраться пытаются все практикующие юристы. Это обусловлено самим порядком предоставления социального жилья.
Если обратиться к статье Жилищного кодекса, то можно понять, что предметом договора о социальном найме могут выступать только жилые помещения, которые находятся в государственной или же муниципальной собственности.
Квартиры из жилищного фонда, находящегося в ведомстве государства или муниципалитетов, предоставляются для граждан только с учетом их конечной цели.
В частности, социальный найм подразумевает предоставление помещений не только для жилого использования, но и для коммерческого.
Коммерческий найм социального жилья подразумевает составление договора. Заключается он между двумя сторонами: наймодателем, в роли которого может выступать как частное лицо, так и публичное лицо (например, муниципалитет), и нанимателем. Чтобы коммерческий найм был заключен, необходимо соблюдение главного условия: волеизъявление сторон должно быть полностью свободным. В отличие от социального найма, коммерческий не подразумевает соблюдение участниками договора определенных условий предоставления в пользование подобных объектов, прописанных в российском законодательстве.
Получение жилья по договору соцнайма для коммерческих целей не противоречит «букве» закона. Подобная вариация допускается в соответствии со ст. 19 ЖК РФ. Однако если проанализировать кодифицированный источник права, то можно сделать вывод, что представление жилья для граждан из государственного или муниципального жилфонда не должно происходить с коммерческими целями, которые подразумевают извлечение прибыли.
Подобные коллизии российского законодательства позволяют говорить о его несовершенстве, которое должно быть устранено в минимальный временной период.
Как получить жилье по договору соцнайма
Вопрос о том, как получить жилье согласно договору о социальном найме с дальнейшим правом его приватизировать, поднимается с особой периодичностью. Закон гласит о том, что осуществить подобную сделку с государством имеют право только отдельные категории граждан, которые смогут соблюсти основополагающие условия найма.
Во-первых, предоставление государственного жилья по договору найма с возможность приватизировать его в дальнейшем может быть осуществлено только следующими категориями граждан:
- малоимущие семьи;
- лица, которые не имеют собственного имущества, но при этом не пользуются социальными квартирами;
- иностранцы или лица без определенного гражданства, что подтверждается международным договором;
- иные категориям граждан.
Во-вторых, получить жилье по договору найма можно лишь в порядке очереди, о чем гласит ЖК РФ ст. 57. Подобный порядок очередности возникает с момента постановки граждан на учет в государственном или муниципальном органе, который отвечает за предоставление жилья в социальный найм.
В-третьих, некоторая категория малоимущих граждан может получить жилье в найм с правом в дальнейшем приватизировать квартиру вне очереди. К таковым закон относит:
- граждан, чьи жилищные условия не соответствуют нормам, в частности, если постройка признана аварийной, что делает ее ремонт или реконструкцию невозможной;
- детей-сирот и детей, которые остались без попечения родителей;
- граждан РФ, страдающих тяжелыми заболеваниями, перечень которых закрепляет закон, в частности, Постановление Правительства РФ;
- инвалидов I или II нерабочей группы, а также людей, которые получили инвалидность в результате ликвидации последствий на ЧАЭС;
- военнослужащих, которые получили серьезные увечья, повлекшие за собой инвалидность, во время выполнения профессиональных задач;
- ветеранов ВОВ;
- граждан, которые признаются жертвами природных и техногенных катастроф.
Чтобы получить жилье по договору найма от государства, необходимо соблюсти следующий порядок действий:
- Встать на учет в орган муниципальной или государственной власти, соблюдая законодательные нормы.
- Представить документы, которые необходимы для подтверждения статуса малоимущей семьи, инвалидности и др. Какие документы необходимы для этого, чтобы соблюсти законодательный порядок, можно узнать в Департаменте жилищного фонда.
- Выждать время, пока подойдет очередь на предоставление малоимущей семье жилья, после чего повторно собрать документы признания граждан нуждающимися и представить их в областной Жилищный фонд.
При этом важно помнить о том, что закон категорически запрещает предпринимать какие-либо действия, которые влекут за собой ухудшение условия проживания в том или ином помещении, с целью получить жилплощадь по договору социального найма с дальнейшим правом приватизировать госсобственность. Предоставление компетентными органами свидетельства о том, что жилищные условия были намерено ухудшены, является основанием для отказа выделения жилья по соцнайму даже для малоимущей семьи с маленькими детьми.
Предоставление жилья малоимущим и иным гражданам
Гарантии предоставления жилого помещения для малоимущей семьи и иным категориям граждан прописаны в Жилищном кодексе РФ. Закон гласит о том, что жилье выделяется в порядке очереди в найм по социальному договору. При этом признанные нуждающимися семьи и физические лица имеют право в дальнейшем приватизировать муниципальную квартиру.
Первоначально жилье в найм предоставляется для малоимущей семьи, которой нужны жилищные условия для нормальной жизни и воспитания подрастающего поколения. При этом, какие семьи будут признаны нуждающимися в первую очередь, определяет региональный закон, принятый в том или ином субъекте РФ.
Закон РФ гласит о том, что за предоставление жилья в найм для малоимущей семьи или другой категории нуждающихся граждан, которые имеют на то заключение, осуществляется определенная плата. Иными словами, плата это финансовая сделка между участниками договора, которую предусматривает законодательный порядок.
Плата представляет собой коммерческий взнос, который направляется в казну уполномоченного органа. В большинстве случаев плата зачисляется на счет муниципалитета.
Кроме того, договор, заключенный между участниками сделки, подразумевает то, что на нанимателя возлагается плата за коммунальные услуги, которыми пользуются все члены семьи. Но даже несмотря на это, плата за жилплощадь для семьи, полученную в социальный найм, будет намного ниже, чем плата за арендуемую квартиру у частных собственников или юридических лиц.
Плату и ее размер для малоимущей семьи и нуждающихся категорий физических лиц определяют документы, подтверждающие сделку социального найма. При этом нормы финансовых расходов не могут превышать показатели, закрепленные законодателем 1 марта 2015 года. Кроме того, плата не может повышаться чаще, чем 1 раз в три года.
Закон устанавливает возможность для граждан, нуждающихся в жилплощади, приватизировать помещение, предоставленное в социальный найм. Для этого нужны следующие документы:
- договор, заключенный о социальном найме жилья с уполномоченным органом;
- выписка, которая получена из распоряжения о выделе жилплощади;
- технический паспорт с экспликацией;
- документы, удостоверяющие личность каждого из нанимателей;
- документы, утверждающие семейное положение нанимателей;
- заявление, чтобы приватизировать квартиру, в письменной форме;
- документы, подтверждающие согласие всех жильцов приватизировать жилплощадь.
Кроме того, должны быть соблюдены и другие правовые нормы. В частности:
- Наниматель должен проживать в данном помещении не менее 5-10 лет. Точный срок устанавливает программа социального найма конкретного региона, а также договор, подписанный в законном порядке.
- Должна осуществляться своевременная оплата, которую предусматривает закон, за социальный найм. В большинстве случаев оплата должна быть перечислена в казну до 10 числа каждого месяца.
- Жилье, на которое распространяется приватизация, должно содержаться в приемлемом состоянии.
Таким образом, приватизировать социальное жилье могут лишь те граждане, которые соблюдают нормы владения и пользования подобной жилплощадью.
Основания признания граждан малоимущими
Так как программа социальной защиты граждан предусматривает первоочередную помощь в обеспечении жильем малоимущих лиц, то закон закрепляет четкую процедуру признания их таковыми.
Основания признания граждан малоимущими сформулированы в ст. 51 ЖК РФ. Кроме того, порядок признания дополняется региональными законами, действие которых распространяется на конкретный регион.
Процедура признания в большинстве случаев происходит с учетом доходов граждан, нормы которых разнятся в зависимости от субъекта проживания. При этом учитывается прожиточный минимум.
Кроме того, процедура признания граждан малоимущими зависит и от стоимости и площади имущества, которым обладают субъекты правоотношений. Если уполномоченный орган установит, что площадь жилой недвижимости на каждое лицо превышает необходимую норму, то процедура признания может быть завершена.
Таким образом, предоставление жилья по договору о социальном найме возможно только в том случае, если прошла процедура признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.
