Основная задача договоров социального найма – реализация конституционно закрепленного права каждого человека на жилье. С помощью указанного договора жилыми помещениями обеспечиваются те граждане, которые по ряду обстоятельств не имеют в собственности жилья. Наниматель вправе поменять жилье на другое, имеющее меньшую площадь, если для этого есть достаточные законные основания. Рассмотрим вопрос замены помещения, порядок и условия, при которых она возможна.
Основания замены жилья
Для замены одной жилой площади на другую необходимо предоставить должным образом оформленные документы о том, что площадь, занимаемая проживающим лицом, больше нормы представления. Иными словами, нужно доказать, что занимаемая площадь жилья на каждого проживающего человека больше минимальной нормы, установленной органом местного самоуправления и предусмотренной для такого рода жилых помещений. Замена жилого помещения производится с учетом мнения каждого человека, законно проживающего на одной территории с нанимателем в составе его семьи. Анализируя положения статьи 81 ЖК РФ можно прийти к выводу, что для замены необходимы следующие основания:
- замена производится только с жилья большей площади на жилье меньшей площади;
- замена возможна при условии превышения установленного законом метража жилой площади на каждого члена семьи нанимателя;
- совершить указанную процедуру можно только с согласия каждого из членов семьи нанимателя.
Жилищный закон не определяет, в каком виде должно быть оформлено согласие лиц на замену, однако предполагается, что такое согласие выражается в письменной форме. В случае проживания в жилище несовершеннолетних, или ограниченных в дееспособности и недееспособных граждан, замена производится с согласия уполномоченных органов. Получение такого разрешения необходимо для защиты прав указанных лиц, ведь замена помещения значительно меняет условия жизни, важно, чтобы процедура не ущемляла интересов незащищенных категорий граждан.
Жилищный Кодекс прямо указывает на то, что помимо оснований для замены, установленных в ст. 81, федеральным и местным законодательством могут быть установлены другие основания. Эта норма успешно используется на местном уровне. Например, некоторые регионы в качестве основания для замены рассматривают наличие у гражданина определенных видов заболеваний.
Замена одного жилого помещения на другое
При условии сбора отвечающего требованиям закона списка документов, своевременной подаче заявления и соблюдения иных обязательных для процедуры обстоятельств, гражданину предоставляется жилище, взамен на освобожденное им помещение. Оба жилых помещения должны располагаться на территории одного населенного пункта. Помещение, полученное гражданином, должно быть обособленным, отвечающим санитарным и техническим нормам, благоустроенным. Замененное помещение должно соответствовать стандартам, применяемым к размеру площади на каждого проживающего человека.
По общему правилу, замена не производится в отношении специализированного жилого фонда, хотя ранее действующий на территории страны жилищный закон (ЖК РСФСР) не возбранял это. Не осуществляется замена на аварийное, или подлежащее сносу жилье.
Договор замены жилого помещения
При предоставлении одного жилища взамен другого происходит прекращение одних правоотношений по поводу жилья и возникновение других жилищных правоотношений. Меняется предмет договора, изменяются значимые характеристики помещения: местонахождение, площадь, и др. Прежний договор соцнайма расторгается, но в то же время заключается новый договор в отношении меньшего помещения, при этом сторонами договора, по-прежнему, остаются наниматель и наймодатель.
Правом инициировать замену наделен наниматель. Однако закон не содержит запрета на инициативу наймодателя по поводу замены помещения, но наниматель в этом случае должен быть согласен как на процедуру замены, так и на предлагаемое ему помещение. Инициатива наймодателя в вопросе замены одного помещения на другое не является обязательной к исполнению нанимателем.
Реализация права на замену жилого помещения
Наниматель реализует право на замену путем предоставления наймодателю оформленного требования в виде письменного заявления о замене одного помещения на другое. Заявление должно содержать характеристики нужного нанимателю жилья. Наймодатель в течение 90 дней с момента принятия заявления, обязан предоставить заявителю жилое помещение, по предварительному обсуждению и договоренности с ним.
Стоит отметить, что закон не содержит четких норм о последствиях неисполнения обязанности наймодателя уложиться в трехмесячный срок. На практике сроки рассмотрения заявлений часто продлеваются по причине отсутствия свободных помещений меньшего размера.
