Договор найма жилого помещения имеет такую важную и основополагающую характеристику, как двусторонность. В этом случае речь идет о том, что соглашение на предоставление жилья из социального жилищного фонда подписывается двумя сторонами, то есть наймодателем (собственником) и нанимателем. В качестве наймодателя может выступать как государство, если жилье предоставляется из федерального жилищного фонда, так и муниципалитет. И если с данной стороной правоотношений все предельно ясно, то вопрос о том, кого можно, а кого нельзя считать нанимателем является достаточно актуальным и требует пояснения.
Категория лиц, нуждающихся в жилых помещениях по договору найма
Если обратиться к ЖК РФ, то затронутый нами вопрос рассматривается более детально в ст. 91.3. В частности, в данной правовой норме зафиксировано, что по договору социального найма жилье из специализированного жилищного фонда может быть выделено определенным категориям граждан, которые признаны нуждающимися и малоимущими. При этом основания, которые позволяют признать лицо нуждающимся, прописаны в ЖК РФ, а также иных нормативных актах регионального и федерального уровня. В частности, здесь можно выделить два основных условия:
- Лицо будет отнесено к категории «нуждающиеся в улучшении жилищных условий» в том случае, если доход самого заявителя и всех дееспособных членов его семьи не превышает норму, которая устанавливается органами государственной власти на федеральном или же местном уровне. Кроме того, во внимание при постановке на учет берется стоимость жилого помещения, которое принадлежит на праве собственности предполагаемому нанимателю или его родственникам, которые проживают вместе с заявителем.
- Берется во внимание и такое условие, как учетная норма жилого помещения. Если наниматель и члены его семьи проживают в жилье, которое не отвечает требованиям законодательства, в том числе, которые касаются полезной площади, то подобные граждане также имеют право быть принятыми на учет жилищного фонда по месту своей прописки или пребывания.
Кроме того, следует отметить, что статус «наниматель» может принадлежать только физическому лицу. Это связано с тем, что по договору найма жилого помещения жилье может быть предоставлено с одной конкретной целью – постоянного или преимущественного проживания на его территории. Поэтому нанимателем не может выступать юридическое лицо. Подобные субъекты правоотношений могут использовать недвижимое имущество только после заключения договора аренды.
Внеочередное предоставление жилья из жилищного фонда социального использования
Современное законодательство РФ подразумевает, что при постановке на учет за нанимателем определяется конкретная позиция в очереди нуждающихся граждан в улучшении жилищных условий. Однако предусмотрены ЖК РФ и ситуации, когда выдел жилого помещения осуществляется вне очереди. К данной категории граждан можно отнести следующие лица:
- Дети, которые являются сиротами или же остались без родительского попечительства.
- Субъекты правоотношений, которые на момент постановки на учет проживали на территории жилого помещения, признанного аварийным и подлежащего сносу.
- Внеочередным нанимателем также считается человек, который страдает тяжелым заболеванием, имеющим хроническую форму. Например, предоставляется жилье по договору найма больным туберкулезом, так как эта инфекция накладывает табу на совместное проживание под одной крышей больного и здоровых людей. Полный перечень заболеваний прописан в Правительственном Постановлении.
- Инвалиды, которым присуждена I или же II нерабочая группа, за счет чего они не могут обеспечить оптимальные условия для своего проживания.
- Происходит наделение имуществом по договору найма жилого помещения и ветеранов ВОВ, а также участников локальных войн, сотрудников правоохранительных органов, которые получили увечья во время исполнения своего профессионального долга.
В иных случаях наниматель должен ожидать принятия решения о выделе имущества из жилищного фонда в порядке очереди. Следует помнить о том, что самовольное занятие жилого помещения из жилищного фонда социального назначения нанимателем считается прямым нарушением условия по договору найма и может повлечь за собой определенные санкции со стороны уполномоченного органа.
Лица, не имеющие право на жилье по договору найма
Жилищное законодательство было бы неполным, если бы в нормативно-правовых актах отсутствовало указание на те категории лиц, которые не могут выступать нанимателями жилых помещений по договору найма квартиры из жилищного фонда. В частности, это прописано в ст. 91.3 ЖК РФ. К категории лиц, которые не имеют права претендовать на выделение жилого помещения из жилищного фонда, относятся:
- Лица без гражданства. Это связано с тем, что подобные субъекты правоотношений не наделены конкретным правовым статусом, который необходим для совершения определенных сделок и действий на территории РФ. Лица без гражданства, если перейти на юридическую лексику, именуются также апатридами. Данная когорта субъектов не имеет законного права претендовать на улучшение жилищных условий по договору найма муниципальной квартиры из жилищного фонда. Претендовать на выдел квартиры из жилищного фонда можно лишь в том случае, если лицо без гражданства получит вид на постоянное жительство на территории России с целью дальнейшего получения гражданства.
- Иностранные граждане. Современное законодательство РФ не предусматривает возможности наделения подданных иных государств жилыми помещениями, которые числятся в собственности государственной или муниципальной. Подобное правило закрепляется в статье 49 ЖК РФ. Единственным исключением из ситуации может послужить принятие международного договора между Россией и страной, откуда прибыл иностранный гражданин. В большинстве случаев подобные соглашения касаются дипломатов и других высокопоставленных лиц, которые пребывают на территорию РФ с долгим визитом или для преимущественного пребывания. На простых граждан иностранных государств подобное правило практически не распространяется.
Таким образом, подводя итог всему вышесказанному, можно сказать о том, что договор найма жилья – это один из основополагающих механизмов осуществления социальной политики государства, который в первую очередь направлен на должное обеспечение законных прав и интересов граждан РФ.
Жилищный фонд (государственный или же муниципальный) имеет ограниченное количество недвижимого имущества, поэтому наделение нуждающихся граждан квартирами происходит в порядке очереди. При этом во внимание берется дата, когда субъект правоотношений встал на учет в жилищную инспекцию.
При этом современное законодательство отчерчивает конкретный перечень лиц, которые имеют право получить бесплатное жилье из муниципального фонда, а также категории субъектов, которые наделяются квартирой вне очереди. Социальное жилье не предоставляется иностранцам и лицам, не получившим российское гражданство, что позволяет в первую очередь обеспечить население РФ доступным и комфортным жильем.
