Социальный найм – это один из самых успешных способов осуществления на территории РФ социальной политики государства. Благодаря мерам поддержки удается обеспечить малоимущих граждан и нуждающиеся слои общества комфортабельным жильем. Регламентация порядка заключения договора соцнайма жилого помещения зафиксирована в ЖК РФ, а именно, в главе 8, где даны разъяснения по всем основополагающим правовым нормам.
Форма договора социального найма
На сегодняшний день современное законодательство предусматривает определенные критерии, которые должны быть соблюдены при оформлении договора о соцнайме жилья. В частности, в статье 63 ЖК РФ прописано, что форма договора должна быть письменная. Документы должны подписываться обеими сторонами правовых отношений. Образец договора о соцнайме жилого помещения можно получить в ОМСУ, так как именно они выносят решение о предоставлении жилья нуждающимся гражданам. Кроме того, в отличие от осуществления сделки купли-продажи, при социальном найме жилья форма договора должна быть обычная, а не нотариальная.
Если обратиться к историческому опыту, то ранее письменная форма договора соблюдалась не всегда. Документы, которые подтверждали право собственности граждан на социальную квартиру, в том числе и ордер, являлись гарантом защиты интересов субъектов правоотношений. Но если документы не содержали договор соцнайма жилого помещения, то никаких правовых последствий из этого не проистекало.
На сегодняшний день предусмотрен типовой образец соглашения между наймодателем и нанимателем, содержащий основные сведения о жилом помещении, право на которое имеет гражданин. В частности, в образце указаны:
- количество комнат жилого помещения;
- адрес, где располагается выделенная жилплощадь;
- размер общей и полезной площади жилья и др.
Кроме того, образец договора подразумевает включение сведений:
- о размере платы;
- о ремонте;
- о возможности сдачи жилого помещения в поднаем.
Основания заключения договора социального найма
Ключевое основание, которое позволяет малоимущим гражданам пользоваться социальными квартирами, выделенными из жилого фонда, – это решение, которое принимут органы МСУ после того, как будет получено заявление со стороны физического лица.
Кроме того, основания заключения договора соцнайма жилого помещения подразумевают соблюдение законодательного порядка оформления необходимой документации. В частности, заявитель или представитель физлица, претендующего на заключение договора о соцнайме жилья, должен прийти в Управление департамента жилищной политики и жилищного фонда по месту своего проживания и сдать следующие документы:
- заполненное и подписанное заявление, образец которого предоставляют в инспекции;
- паспорт нанимателя жилого помещения, который имеет право заключать сделку с уполномоченными представителями госорганов;
- документы, которые играют роль основания для вселения нанимателя с учетом его интересов и прав;
- документы (копии), которые удостоверяют личности каждого их членов семьи, имеющих право проживать на выделенной госорганами площади;
- документы, подтверждающие семейные и родственные связи (свидетельство о браке, рождении и иные).
Скачать заявление, типовой образец договора, а также узнать полный перечень необходимых бумаг можно на страницах государственного портала услуг.
Сроки заключения договора найма
Если говорить про сроки, на который заключается договор соцнайма жилого помещения, то данная норма прописана в ГК РФ. В пункте 1 ст. 683 данного НПА сказано, что договор соцнайма жилья, на который имеют право малоимущие нуждающиеся граждане, заключается и подписывается сторонами на срок, не превышающий 5 лет. Если образец договора не подразумевает фиксацию срока, то он все равно будет признан официальным – с момента вступления его в юридическую силу и до окончания действия также будет отсчитываться пятилетний срок. В этом случае речь идет о долгосрочном соцнайме жилого помещения.
Кроме того, п. 2 ст. 683 ГК РФ регламентирует, что договор на право выдела социального помещения может быть заключен участниками правоотношений и на меньший срок, который не будет превышать 1 года. Это так называемый краткосрочный найм жилья.
В большинстве случаев заявление гражданами на выдел социального жилья пишется на безвозмездной основе. Этот образец также можно получить в подведомственных органах или на портале госуслуг. Однако законом предусматривается возможность и внесения конкретной платы за имущество. Ее будут фиксировать подписанные сторонами документы.
Если наниматель нарушает правила, прописанные в официальном договоре (не образец), то наймодатель может расторгнуть соглашение о соцнайме жилья и выселить граждан, которые имеют право на социальную жилплощадь, досрочно.
Однако эти условия строго регламентируются законодательством РФ, и в случае ущемления интересов и прав физлицо может подать заявление (иск) в судебную инстанцию.
По завершению срока действия договора, наниматель имеет первоочередное право на перезаключение соглашения на повторный выдел жилья, в котором он проживал на тот момент уже более 5 лет.
Порядок заключения договора социального найма
Современное законодательство РФ подразумевает, чтобы договор имел юридическую силу, необходимо соблюсти порядок заключения договора соцнайма. Только в этом случае право граждан на бесплатную жилплощадь считается удовлетворенным.
После того как заявление будет передано субъектом в уполномоченную инстанцию, на его рассмотрение дается срок – 30 дней с момента принятия документов. За этот период органы должны вынести решение о выделе или отказе в соцнайме жилплощади. В том случае если не хватает каких-либо документов или заявление будет содержать ошибку, то срок может быть продлен. Однако госорган должен прислать о данном факте уведомление в письменной форме.
Порядок оформления соглашения о соцнайме подразумевает соблюдение конкретных действий со стороны нанимателя и наймодателя:
- Перед тем как физлицо поставит подпись в договоре (образец доступен в свободном доступе в интернете) необходимо ознакомиться со всеми документами, которые устанавливают право пользования выделенной жилплощадью.
- Со стороны наймодателя идет полноценная проверка предоставленных нанимателем документов (заявление должно содержать информацию как о статусе субъекта правоотношений, так и его паспортные данные, основания заключения договора соцнайма и другую информацию).
- Если жилплощадь выделяется для граждан с полной обстановкой, в том числе и с электрическими приборами, то участники должны подписать акт, который будет содержать информацию о рабочем или нерабочем состоянии техники.
- Важно сверить показания приборов фиксации показаний потраченных коммунальных услуг (вода, свет, газ), после чего их в обязательном порядке прописывают в двустороннем договоре.
- В том случае если все спорные моменты будут улажены, заявление не противоречит другой документации, то субъекты правоотношений могут приступать к подписанию договора.
- Подписи лиц проставляются на каждой стороне договора, а также в конце соглашения в графе «Реквизиты сторон». При отсутствии какой-либо подписи договор может быть признан недействительным.
Право на заключение договора соцнайма
На сегодняшний день правом обладания муниципальным или государственным жильем имеет ограниченный круг граждан РФ. Чтобы заявление о выделе жилплощади было удовлетворено, необходимо соблюсти ключевое условие – физическое лицо должно быть представителем следующих категорий:
- Малоимущие. Наделение таковым статусом лица происходит по решению ОМСУ при предоставлении гражданином документов, в которых фиксирован уровень дохода всех проживающих с ним работоспособных членов семьи, а также при наличии имущества у субъектов – его стоимость.
- Нуждающиеся в жилплощади. Более подробную информацию о том, кто считается нуждающимся, а кто нет, можно найти в ст. 51 ЖК РФ. НПА регламентирует процедуру наделения граждан подобным статусом.
Важно отметить, что современное законодательство РФ не предусматривает законодательного права у иностранных граждан и лиц без гражданства на выдел социального жилья из жилищного фонда на территории того или иного муниципалитета. Единственным исключением из данного правила будет считаться международный договор, подписанный сторонами, в котором будет указана подобная возможность. Иными словами, прерогативой заключения договора о соцнайме обладают исключительно граждане России.
