В статье раскрывается значение регистрации договора участия в долевом строительстве; процедура регистрации; документы, которые должны быть предоставлены сторонами; вопрос передачи документов в государственные органы
Действующим Федеральным законом №214-ФЗ установлен четкий регламент взаимоотношений между застройщиком и участником долевого строительства. В частности, определена необходимость заключения особого соглашения между ними. Согласно нормам этого же закона, полагается обязательная государственная регистрация договора долевого участия в строительстве. Без нее подписанный документ не будет иметь юридической силы.
Чем регистрация договора долевого участия в строительстве выгодна для участников сделки? Подобная мера – гарантия защиты от недобросовестных застройщиков, минимизация риска потери вложенных средств. Процедура позволяет исключить вероятность махинаций с объектами недвижимости, например, продажу одних и тех же площадей нескольким лицам. Уполномоченные органы регистрируют исключительно договор долевого участия, никакая иная форма договора не предусмотрена. Для строительной организации это своего рода обязанность работать в соответствии с законодательством РФ федерального уровня. Кроме того, по каждому такому соглашению учреждения госрегистрации проводят проверку в отношении компании-застройщика, убеждаясь в наличии у него проектной и разрешительной документации.
Порядок процедуры регистрации договора долевого участия в строительстве прописан в Законе №122-ФЗ. Последовательность действий рассмотрим ниже.
В утвержденный перечень документов для регистрации договора долевого участия входят:
От лица застройщика:
Последние четыре пункта требуются, если планируется регистрация первого договора долевого участия в строительстве. В дальнейшем с каждым последующим инвестором застройщик будет предоставлять в регистрационный орган только первые четыре пункта. Росреестр не будет иметь права требовать уже предоставленные ранее правоустанавливающие документы.
От инвестора:
Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) – орган, где регистрируется договор долевого участия в строительстве. В одно из его отделений по месту нахождения строящегося объекта и нужно обращаться. Также подать пакет документов можно в один из Многофункциональных центров, которые есть в каждом районе любого города.
Если все требования подачи документов соблюдены правильно взамен государственный орган выдаст расписку в их получении. В ней должны быть отражены ФИО и должность специалиста, принявшего бумаги, дату приема, их полный перечень, а также контактный номер телефона, по которому впоследствии можно будет узнать об этапе регистрации. Расписку рекомендуется сохранить до окончания процедуры: она также содержит номер обращения, который потребуется при получении результатов регистрационных действий.
Срок регистрации договора долевого участия в строительстве также регламентируется законом. При оформлении первого участника долевого строительства он составляет десять дней, со вторым и последующими гражданами процесс проходит скорее и заканчивается в течение одной рабочей недели. При определённых обстоятельствах срок может затянуться на месяц.
По истечении срока в назначенный день тому, кто регистрирует договор долевого участия в строительстве, необходимо явиться в территориальное управление Росреестра или по адресу Многофункционального центра, предъявить удостоверение личности и имеющуюся расписку и получить на руки заверенный специальной подписью бланк договора долевого участия.
Документ со свежими сведениями о регистрации в системе Росреестра, выдаётся в двух экземплярах: инвестору и компании-застройщику. Третий экземпляр государственная организация оставляет у себя в архиве.
Договор долевого участия в строительстве признается действительным только со дня его регистрации. Это значит, что строительная организация не имеет юридических оснований требовать от инвестора финансовых вложений до даты вступления в силу главного документа, определяющего их взаимоотношения.
В свою очередь, участники договора ДУ не должны платить налог на имущество физических лиц до введения в эксплуатацию объекта договора. А после сдачи недвижимости застройщиком и подписания акта приема-передачи объекта у них появляется возможность возврата ранее уплаченного налога на доходы физических лиц через имущественный налоговый вычет, обратившись в налоговую организацию.
Ошибочно относится к регистрации договора долевого участия в строительстве как к очередной ненужной бюрократической процедуре. На сегодняшний день это важнейшая и единственная реально работающая государственная мера по защите инвесторов и их капитала от произвола и корыстных побуждений недобросовестных застройщиков.