Участие в долевом строительстве регламентировано Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ. В данный закон были внесены изменения, которые вступили в действие с 01.01.2014 года. В законодательном документе появились следующие поправки, которые непосредственно относятся к участникам долевого строительства:
- При заключении договора долевого участия, вместе с основными обязательными условиями необходимо прописать способ или способы, которые смогли бы обеспечить исполнение застройщиком всех взятых на себя обязательств по договору.
- Застройщику необходимо застраховать риски, при использовании средств граждан, на условиях долевого участия. Данный пункт позволяет возместить убытки дольщикам, в случае нарушения застройщиком договора. Компенсировать потери при этом будет страховая компания.
Взыскание с застройщика неустойки по долевому участию
Компенсировать убытки возможно в том случае если вы заключили договор участия в долевом строительстве, а застройщиком были нарушены условия договора. Дольщик вправе потребовать неустойку на основании закона о долевом строительстве.
Самым распространенным нарушением является не соблюдение сроков сдачи объекта строительства. Согласно законодательству, каждый просроченный день для застройщика будет стоить 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости объекта. Если застройщиком является физическое лицо, то размер неустойки будет считаться из расчета 1/150 ставки рефинансирования.
Чтобы обратиться за возмещением неустойки, прежде всего, надо подписать акт приема-передачи объекта. Подписывая акт, необходимо обращать внимание, на какую дату он составлен. От этого будет зависеть сумма неустойки.
Рассчитываем неустойку по следующей формуле: 10,5% х1/300 х Сумма Договора х количество дней.
Например: стоимость строящегося дома составляет 1 500 000 руб. Срок сдачи объекта нарушен на 100 дней. Ставка рефинансирования ЦБ РФ равна 10,5%. Получаем 100 х 1/300 х 1 500 000х0,105 =52500 руб.
Просрочка исполнения обязательства начинается с первого дня квартала, следующего за кварталом, указанном в договоре, и заканчивается датой подписания акта приёмки-передачи объекта.
При несоблюдении застройщиком договора долевого участия, допускается расторжение договора по инициативе дольщика. Для этого дольщик отправляет застройщику претензию в письменном виде, желательно через почту с описью вложения. В такой претензии дольщик вправе потребовать возврата денег и возмещения неустойки. После того, как дольщик не отреагировал на претензию или отказался возместить убытки, дольщик может подать иск о взыскании неустойки с застройщика.
Взыскание неустойки при банкротстве застройщика
Если застройщик находится на стадии процедуры банкротства, то все его действия попадают под законодательство о банкротстве. Взыскивать неустойку, как и возврат денежных средств, дольщику придется только в рамках дела о банкротстве. Для этого дольщику надо написать исковое заявление в арбитражный суд о включении его в список кредиторов.
Чтобы правильно провести все досудебные и судебные тяги, дольщику лучше всего обратиться к адвокату. Только грамотный специалист в области банкротства сможет обеспечить возврат вложенных средств и возмещения неустойки с застройщика-банкрота.
Возмещение застройщиком убытков и морального вреда
Возместить убытки по договору долевого участия можно на основании Гражданского кодекса РФ п.1 ст.15. Если действия застройщика привели к возникновению убытков, дольщик вправе потребовать их полного возмещения, но не более той суммы, размер которой отражен в договоре или предусмотрен законодательством.
К убыткам относятся расходы, понесенные дольщиками, для устранения своих нарушенных прав застройщиком. Убытками так же считаются повреждение или утрата имущества и упущенная выгода, то есть неполучение дохода, который должен быть на основании ДДУ.
Участники договора о долевом участии, чьи права были нарушены, могут обратиться с исковым заявлением о компенсации неустойки с застройщика в суд. Иск будет удовлетворен, если дольщик сможет представить факты, приведшие к убыткам, рассчитать размер понесенных убытков, а также перечислить противоправные действия, повлекшие за собой нарушения прав дольщиков.
Статья 393 Гражданского Кодекса РФ обязывает возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Компенсировать моральный вред возможно независимо от возмещения понесенных убытков. В исковом заявлении в суд нет необходимости приводить доказательства причиненного морального вреда. Суд не вправе отказать в удовлетворении требований компенсировать понесенный моральный вред.
Административно - и гражданско-правовая ответственность застройщика
Участники долевого строительства оправданно рискуют, финансируя строительство из собственного бюджета. Прежде всего, эти риски связаны с недобросовестными застройщиками, с не целевым расходование средств дольщиков. В таких случаях застройщики несут гражданско-правовую и административную ответственность.
Согласно законодательству, застройщик вправе направлять денежные средства только для проведения строительных работ и подготовке документации с ними связанными. Нарушая статьи закона, застройщик будет привлечен к административной ответственности согласно ч.1 ст.14,28 КоАП РФ. Максимальный штраф по этой статье достигает до 1 млн. рублей для юридического лица и 50 тыс. рублей для должностного (физического) лица.
Вместе с этим, дольщик имеет право потребовать расторжение договора о долевом участии с требованием возместить все его средства и проценты за пользование деньгами. Расторгнуть договор дольщик сможет только в судебном порядке.
Гражданско-правовая ответственность застройщика определяется действующим законодательством или договором долевого участия, нарушения которых приведут к неблагоприятным последствиям.
В Государственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект, предусматривающий уголовная ответственность для недобросовестных застройщиков.
