Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 229-84-53
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Договоры в недвижимости и строительстве » Договор дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости

Дарение недвижимости - серьезный и ответственный шаг, в результате которого происходит безвозмездная передача недвижимой вещи от одного собственника к другому. На первый взгляд содержание договора выглядит простым, однако, данная сделка содержит в себе множество важных нюансов.


Общая характеристика договора дарения недвижимости

В гражданском праве под договором дарения недвижимости подразумевается сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность либо право требования такого имущества у третьего лица.

Главной особенностью договора является его безвозмездный характер. Безвозмездность означает, что даритель не должен получать встречного имущественного предложения от одаряемого. В противном случае, такая сделка не может быть признана дарением и к ней применяются правила Гражданского кодекса РФ о притворной сделке, которая была совершена с целью скрыть другую сделку.

Сам признак безвозмездности означает, что обязанность по передаче недвижимого имущества имеются только у дарителя, в отличие от одаряемого, который, в свою очередь, обладает только правом принятия дара либо правом отказа от него. При этом важно понимать, что одаряемый не освобожден от обязанностей в общем смысле, например, на него также может распространяться обязанность использования имущества в общеполезных целях, в соответствии с его назначением.

Интересен вопрос налогообложения недвижимости при дарении. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, для исчисления налога на доходы физических лиц принимаются во внимание все доходы, полученные как в денежной, так и в натуральной форме. Дарение недвижимого имущества относится к таким доходам и, соответственно, подлежит налогообложению. Так, резиденты РФ должны уплатить в пользу государства 13% от рыночной стоимости недвижимости, а нерезиденты – 30%.

Однако, из этого правила есть исключения: если стороны договора находятся в близком родстве, то доходы, полученные в связи с дарением недвижимого имущества, не буду облагаться налогом. Близкими родственниками, в соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, признаются: супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры, в том числе усыновленные дети, а также неполнородные, то есть имеющие общими только отца или мать.

Составление договора дарения недвижимости

Исходя из определения договора дарения недвижимости, сторонами сделки являются даритель и одаряемый. Несмотря на то, что договор дарения – это одностороннее соглашение, законодателем не запрещена множественность лиц на стороне дарителя, если предмет договора принадлежит им на праве совместной собственности. Множественность лиц также возможна и на стороне одаряемого, если недвижимость поступает в общую долевую или совместную собственность.

Как правило, даритель лично передает недвижимое имущество одаряемому, а одаряемый принимает его. Однако, существует возможность осуществления дарения посредством доверенного лица. Заключение договора дарения недвижимого имущества по доверенности имеет свои тонкости. Во-первых, в доверенности должен быть описан предмет дарения. Во-вторых, доверенность должна содержать все необходимые сведения об одаряемом.

Если такие юридические нюансы не будут соблюдены, то доверенность будет признана недействительной, соответственно, дарение, оформленное на основании такой доверенности, также будет признано недействительным.

Итак, при составлении договора дарения недвижимости необходимо указать:

  1. Все необходимые данные о дарителе и одаряемом (ФИО, адрес прописки, паспортные данные).
  2. Сведения о предмете договора – недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, инвентарный номер и другие).
  3. Правоустанавливающие документы дарителя на недвижимое имущество (договор купли-продажи, договор дарения, завещание, договор приватизации и другие).
  4. Все данные о доверенности, если дарение осуществляется через доверенное лицо (реестровый номер доверенности, дата и место выдачи).

Форма договора дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение договора законом не предусмотрено, стороны вправе произвести его по собственному желанию.

Нотариальное удостоверение предоставляет следующие преимущества:

  1. Стороны получают гарантированную защиту своих интересов.
  2. При утрате договора любая сторона имеет право через нотариуса восстановить документ, который будет иметь равную юридическую силу с изначальным договором.

Следует отметить, что с 02.06.2016 г. любая сделка по отчуждению имущества, которое принадлежит двум и более собственникам, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, если объект договора дарения недвижимости находится в долевой собственности, то такой договор должен быть нотариально удостоверен.

Государственная регистрация договора дарения недвижимости

Дарение недвижимости осуществляется по договору дарения в порядке, установленном гражданским законодательством. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Кроме того, федеральным законодательством установлено, что юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП.

Отсюда следует, что государственная пошлина при дарении недвижимого имущества должна быть уплачена дважды: за регистрацию договора дарения и за регистрацию перехода права собственности на имущество.

Важной особенностью дарения является то, что госпошлина при регистрации договора взимается с обеих сторон. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, размер пошлины для физических лиц составляет 2000 рублей. Государственная пошлина за регистрацию права собственности на недвижимое имущество подлежит уплате исключительно одаряемым.

После того, как договор дарения будет зарегистрирован, даритель прекращает свое право собственности на недвижимость, а одаряемый приобретает статус собственника имущества.

Запрещение и ограничение дарения недвижимости. Отказ от дарения.

Несмотря на безвозмездность и добровольность дарения недвижимости, гражданское законодательство запрещает возможность дарения в некоторых случаях:

  1. Запрещается дарение малолетними, а также недееспособными лицами от их имени.
  2. Запрещается дарение в отношении работников медицинских, образовательных учреждений и иных организаций, которые оказывают подобные услуги, теми лицами, которые непосредственно находятся в данном учреждении на лечении, обучении, воспитании.
  3. Запрещено дарение в отношении государственных и муниципальных служащих РФ.
  4. Запрещены сделки дарения между коммерческими организациями.

Помимо запрещения дарения, Гражданским кодексом предусмотрено ограничение дарения. Так дарение недвижимости может быть ограничено в следующих случаях:

  1. Если недвижимость принадлежит юридическом лицу на ограниченном вещном праве, то дар может быть совершен только с согласия собственника недвижимости.
  2. Если недвижимость находится в общей совместной собственности нескольких лиц (без возможности выдела доли в натуре), то дарение может быть осуществлено только с согласия всех собственников.

Договор дарения недвижимости не носит обязательного характера, поэтому даритель вправе отказаться от исполнения соглашения. Отказ от исполнения возможен в случае ухудшения имущественного положения либо состояния здоровья дарителя, а также в связи с утратой права собственности на недвижимость. Еще одним случаем отказа является неправомерные действия одаряемого в отношении дарителя либо в отношении его членов семьи или близких родственников.

Одаряемый вправе отказаться от дара в любой момент до фактической передачи ему недвижимого имущества. При этом, если договор дарения недвижимости уже прошел процедуру государственной регистрации, то отказ от принятия недвижимого имущества также регистрируется.

Вопрос-ответ

Дарение объекта недвижимости

Можно ли оформить дарственную на объект недвижимости (участок земли и дом на нем) двум детям не в долевое, а в совместное владение?

Игорь20.07.2019 15:44

Здравствуйте! Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Вам нужно будет указать доли.

Леонов Владислав Юрьевич20.07.2019 20:59
Полностью согласен с коллегой.
Мартынов Роман Валерьевич21.07.2019 12:24

Дарение объекта недвижимости

Можно ли оформить дарственную на объект недвижимости (участок земли и дом на нем) двум детям не в долевое, а в совместное владение?

Игорь20.07.2019 15:44
Здравствуйте! Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Вам нужно будет указать доли.
Леонов Владислав Юрьевич20.07.2019 20:57
Игорь20.07.2019 17:45

Спасибо. Как я понимаю, у меня нет законной возможности дарения двум детям земельного участка (и строений на нем) с исключением в дальнейшем его дробления и продажи одним из собственников своей доли без согласия (лишь с уведомлением) второго второго ?

Если Вы хотите оформить именно договор дарения, то такие условия Вы не можете указать в договоре. Нет, указать конечно можете, но они противоречат закону и легко будут оспорены в суде при необходимости, а доли должны быть указаны в договоре дарения обязательно. 

Сайботалов Вадим Владимирович20.07.2019 17:45
Игорь20.07.2019 17:45

Спасибо. Как я понимаю, у меня нет законной возможности дарения двум детям земельного участка (и строений на нем) с исключением в дальнейшем его дробления и продажи одним из собственников своей доли без согласия (лишь с уведомлением) второго второго ?

Если Вы хотите оформить именно договор дарения, то такие условия Вы не можете указать в договоре. Нет, указать конечно можете, но они противоречат закону и легко будут оспорены в суде при необходимости, а доли должны быть указаны в договоре дарения обязательно. 

Сайботалов Вадим Владимирович20.07.2019 17:47
Полностью согласен с коллегой.
Мартынов Роман Валерьевич21.07.2019 13:29
Также вам будут полезны следующие статьи

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.