Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Ценообразованию в сфере продажи земли муниципальной и госсобственности посвящена ст. 555 ГК РФ.


Определение цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Заключение и исполнение договоров регламентировано Гражданским кодексом РФ. Это в полной мере касается сделок, опосредствующих предоставление публичных земель в собственность частных лиц (граждан, иностранцев, коммерческих организаций).

На договора купли-продажи, предметом которых являются земли муниципальной и госсобственности, распространяются предписания гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». Ценообразованию в этой сфере посвящена ст. 555 ГК РФ.

Ниже приведены ее основные положения:

  • Цена – существенное условие договора о продаже недвижимости. Если данное условие сделкой не установлено, она считается незаключенной. Здесь законодатель отступил от общего правила ст. 424 ГК РФ, когда в возмездном договоре цена предмета договора не оговорена, его исполнение оплачивается согласно общепринятым ценам на аналогичные товары и услуги.
  • Цена недвижимости может устанавливаться за единицу площади. В этом случае итоговая стоимость объекта продажи определяется исходя из фактической площади отчуждаемого объекта.
  • Если в договоре купли-продажи здания о земельном участке не упоминается, действуют следующие презумпции. Вместе со зданием покупателю причитается часть участка, которая нужна для его обслуживания. Цена недвижимости включает цену соответствующей площади участка.

Ценообразование при отчуждении земель: общее правило

Чтобы наглядно продемонстрировать особенности отчуждения земель, находящихся в муниципальной или госсобственности, важно уяснить общее правило.

Частный собственник вправе продать свое имущество по цене, определенной по согласованию с покупателем.

Специальных запретов в отношении сделок, предметом которых выступает земельный участок, не предусмотрено. Гражданин вправе продать принадлежащий ему участок за смехотворно низкую цену.

Однако на практике таких ситуаций не возникает по изложенным ниже причинам:

  • Согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса России постоянные жители РФ (резиденты) освобождены от уплаты НДФЛ с продажи участков, находящихся в их собственности более трех лет.
  • Покупка участка за мизерную цену рискована для покупателя: велика вероятность признания сделки недействительной (кабальной, совершенной вследствие ошибки или стечения сложных жизненных обстоятельств продавца и подобного).
  • Возникнут сложности с регистрацией договора в ЕГРП. И это несмотря на то, что госпошлина за такую регистрацию взыскивается в «твердой» сумме независимо от продажной цены и рыночной стоимости участка.

Не запрещая частным владельцам продавать принадлежащие им земли ниже кадастровой стоимости, законодатель предусмотрел механизм предотвращения налоговой оптимизации.

Как бы ни занижалась продажная стоимость участка, НДФЛ не может быть меньшим, чем производное:

  • налоговой ставки (применительно к резидентам – 13%);
  • кадастровой стоимости предмета договора по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирована продажа;
  • понижающего коэффициента, равного 0,7.

Описанное правило оговорено п. 5 ст. 217.1 НК РФ и применяется к физическим лицам. Аналогичные принципы налогообложения установлены в отношении организаций. В последнем случае продажная цена участка является предметом внимания не только налоговых органов, но и соучредителей или акционеров компании.

Особенности ценообразования при отчуждении земель, находящихся в муниципальной или госсобственности

Ст. 129 ГК РФ содержит отсылочную норму следующего содержания: обособленные природные объекты отчуждаются с учетом правил, оговоренных отраслевым законодательством. В рамках Земельного кодекса России выкуп участков у публичных образований урегулирован гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Очевидно, что «предоставление» – это административное действие. Кроме продажи как таковой, названная глава ЗК РФ регламентирует также условия и порядок аренды, безвозмездного пользования публичными землями.

Примечательно, что одни и те же земли могут передаваться заинтересованным лицам за плату либо бесплатно. Российские граждане во многих случаях вправе претендовать на безвозмездное получение участков (приватизация). При этом иностранцам доступен лишь платный выкуп земель (ст. 39.4 ЗК РФ).

Правовой статус публичных образований имеет двойственный характер. Муниципалитеты, субъекты РФ и государство:

  • в административных правоотношениях наделены властными полномочиями, довлеют над частными лицами;
  • в гражданских правоотношениях уравнены в правах и обязательствах с ними.

Публичные образования не обладают той полнотой свободы договора, которая гарантирована гражданам и организациям в ст. 421 ГК РФ. При установлении цены и других условий продажи публичных земель чиновники муниципалитетов и органов госвласти ограничены предписаниями законов и подзаконных актов.

Порядок определения цены продажи участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Существует два варианта определения продажной стоимости участка, находящегося в собственности государства или территориальной общины:

  • по результатам аукциона;
  • во внеконкурсном порядке.

По общему правилу (ст. 39.4 ЗК РФ) публичное образование выбирает контрагента для заключения договора в результате открытых торгов. Такой порядок одновременно обеспечивает:

  • равный доступ к покупке публичных земель для всех заинтересованных лиц;
  • прозрачность действий субъекта властных полномочий;
  • объективность критериев выбора будущего покупателя;
  • максимализацию поступлений в бюджет соответствующего уровня.

Примечательно, что конкурсы при продаже публичных земель в России не практикуются. Главный недостаток подобной процедуры – неизбежный субъективизм при выборе контрагента.

Определение цены по результатам аукциона

В России аукцион признается разновидностью торгов наряду с конкурсом (п.4 ст.447 ГК РФ). Правила определения продажной стоимости участка публичной собственности по результатам аукциона определены:

  • общими нормами: ст.447, ст. 448 ГК РФ;
  • специальной нормой: ст. 39.4 ЗК РФ.

Начальная стоимость публичных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:

  • если организатору аукциона подана единственная заявка об участии в аукционе по отчуждению участка;
  • если по результатам рассмотрения нескольких заявок об участии в аукционе, к торгам допущено только одно лицо.

Если участниками аукциона стали несколько граждан и/или организаций, они торгуются. Считается, что известную заранее начальную стоимость земель готов уплатить любой из участников. Каждое последующее предложение требует подтверждения согласия.

Существует такое понятие как «шаг». К примеру, при начальной стоимости в 150 тыс. руб. и шаге +5 тыс. руб., ценовые предложения будут: 150 тыс. руб., 155 тыс. руб., 160 тыс. руб. Иными словами, участник лишен возможности предложить выкупную цену в пределах одного шага, например, 153 и 157 тыс. руб. В отношении электронных аукционов это правило обеспечивается посредством программного обеспечения.

Результат аукциона связывает не только продавца, но и покупателя. Негативные последствия имущественного характера наступают для:

  • единственного участника торгов, отказавшегося или уклонившегося от заключения договора купли-продажи участка по начальной стоимости;
  • лица, выигравшего аукцион, отказавшегося или уклонившегося от заключения такого договора по предложенной им максимальной цене.

Такое лицо лишается задатка. Следует учесть, что задаток обычно составляет до 10% стоимости участка и вносится заинтересованным лицом в качестве гарантийного платежа на счет, указанный организатором торгов. По окончанию аукциона всем, кто торги не выиграл, внесенные ими задатки возвращаются.

Начальная цена предмета аукциона участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Во всех случаях продажи недвижимости, принадлежащей публичным образованиям, ее оценка признается обязательной (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).

Оценка проводится специальным учреждением, правила выбора которого определяются Федеральным законом РФ № 94 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Проще говоря, проведение оценки поручается лицензированной организации, готовой выполнять оценочные работы для муниципального или госзаказчика по минимальной цене.

Оценочная стоимость становится:

  • начальной при проведении аукциона;
  • продажной на случай, если проведение аукциона не предусмотрено либо к участию в нем допущено только одно лицо.

Определение цены участка без проведения торгов

Случаи реализации публичных земель без проведения аукциона оговорены ст. 39.3 ЗК РФ. Они могут быть обусловлены:

  • наличием юридической связи заинтересованного лица с выкупаемым участком, например, если земля, используемая для обслуживания недвижимости, принадлежащей покупателю, ранее находилась у него в пользовании;
  • речь идет о преобразовании участков, предоставленных для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сельскохозяйственной деятельности;
  • специальными правилами, действующими в отношении Дальневосточного федерального округа РФ.

Правила ценообразования на случай реализации участков публичной собственности вне торгов установлены федеральным и региональным законодательством соответствующего уровня, а также нормативными актами местного самоуправления.

Среди прочего действует Постановление Правительства РФ №316 «Об утверждении Правил проведения госкадастровой оценки земель».

Свобода нормотворчества региональных властей и муниципалитетов касательно ценообразования на принадлежащие им участки существенно ограничена. Согласно п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ, цена таких участков при реализации вне торгов не может быть выше кадастровой стоимости.

Можно утверждать, что кадастровая стоимость имеет принципиальное значение во всех случаях ценообразования в отношении участков, находящихся в публичной собственности. По общему правилу установление цены продажи земельного участка ниже его кадастровой стоимости невозможно.

В отношении коммерчески привлекательных участков, пользующихся большим спросом, по результатам аукциона иногда формируется продажная стоимость, кратно превышающая кадастровую.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

выкуп земли

здравствуйте у мня в новороссийске имеется коммерческое здание. земля в аренде. я хочу выкупить землю под зданием по кадастровой стоимости. власти мне говорят что продадут землю только по рыночной стоимости. как я понимаю то цена при покупке по рыночной стоимости взлетает в разы. прошу прояснить. что мне делать. или рушить здание или все так можно выкупить землю по кадастровой стоимости. спасибо

анатолий19.08.2021 08:37

Добрый день.

Согласно ст.39.4 ЗК РФ:

3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/763edd5929230c13951e1c2d374ca5e802fe2c45/

Обратитесь в администрацию муниципального образования с заявлением о выкупе участка по кадастровой стоимости, ожидайте письменного отказа. После чего обажлуйте отказ в судебном порядке.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна20.08.2021 02:42

Приобретение земельного участка

Земельный участок 04.2013 куплен напрямую у комитета по управления имуществом муниципального района МО без проведения торгов. Это правомерно ?

Галина 02.08.2021 03:37

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду МИП 9. Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна02.08.2021 13:02

выкуп земли

Здравствуйте. У меня в г. новороссийск имеется в аренде земля на которой стоит здание. власти предлагают мне выкупить землю только по рыночной стоимости и все. ссылаются власти на постановление гор собрания г. новороссийск где они пописали что власти города новороссийск продают землю только по рыночной стоимости. я им говорю что это незаконно ссылаясь на ст.39.4 земельного кодекса. а властям плевать на федеральные законы у них свои законы. скажите на какие федеральные законы я могу еще ссылаться кроме ст. 39.4 ЗК РФ. помогите решить вопрос на какие федеральные законы я могу еще ссылаться. спаписбо жду ответа

анатолий27.07.2021 03:29

Добрый день.

Вам необходимо получить письменный отказ от администрации для последующего обжалования в судебном порядке. Учитывайте при этом, что пока на территории муниципального образования действует нормативно-правовой акт - его необходимо соблюдать. Если данный документ нарушает ваши права и законные интересы, противоречит нормам федерального законодательства - необходимо изначально признать данный акт незаконным, обжаловав его в судебном порядке в рамках гл.21 КАС РФ

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_176147/c658d74a6c533acd4b4bf45e1a66d9e2e51daf67/

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна27.07.2021 21:27
антон03.12.2021 03:30

здравствуйте, вы говорите, чтоб я получил отказ на покупку земли согласно действующего законодательства РФ ст.30.4 ЗК РФ. Ребята я как вижу здесь кубань и здесь никакие законе не РФ не работают. О каком суде вы говорите все схвачено. Я так понимаю здесь все работает на уничтожение малого и среднего бизнеса. спасибо жду ответа. что делать

Добрый день.

Вам оказана юридическая консультация с точки зрения действующего законодательства. Необходимо добиваться соблюдения закона в указанном порядке.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна03.12.2021 22:07

определение цены зу без проведения торгов

какой конкректно орган в муниципалитете занимается определением цены зу без проведения торгов

анатолий22.07.2021 17:58

Добрый день! Земельный комитет администрации муниципального образования.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна23.07.2021 17:13