Ценообразованию в сфере продажи земли муниципальной и госсобственности посвящена ст. 555 ГК РФ.
Заключение и исполнение договоров регламентировано Гражданским кодексом РФ. Это в полной мере касается сделок, опосредствующих предоставление публичных земель в собственность частных лиц (граждан, иностранцев, коммерческих организаций).
На договора купли-продажи, предметом которых являются земли муниципальной и госсобственности, распространяются предписания гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». Ценообразованию в этой сфере посвящена ст. 555 ГК РФ.
Ниже приведены ее основные положения:
Чтобы наглядно продемонстрировать особенности отчуждения земель, находящихся в муниципальной или госсобственности, важно уяснить общее правило.
Частный собственник вправе продать свое имущество по цене, определенной по согласованию с покупателем.
Специальных запретов в отношении сделок, предметом которых выступает земельный участок, не предусмотрено. Гражданин вправе продать принадлежащий ему участок за смехотворно низкую цену.
Однако на практике таких ситуаций не возникает по изложенным ниже причинам:
Не запрещая частным владельцам продавать принадлежащие им земли ниже кадастровой стоимости, законодатель предусмотрел механизм предотвращения налоговой оптимизации.
Как бы ни занижалась продажная стоимость участка, НДФЛ не может быть меньшим, чем производное:
Описанное правило оговорено п. 5 ст. 217.1 НК РФ и применяется к физическим лицам. Аналогичные принципы налогообложения установлены в отношении организаций. В последнем случае продажная цена участка является предметом внимания не только налоговых органов, но и соучредителей или акционеров компании.
Ст. 129 ГК РФ содержит отсылочную норму следующего содержания: обособленные природные объекты отчуждаются с учетом правил, оговоренных отраслевым законодательством. В рамках Земельного кодекса России выкуп участков у публичных образований урегулирован гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
Очевидно, что «предоставление» – это административное действие. Кроме продажи как таковой, названная глава ЗК РФ регламентирует также условия и порядок аренды, безвозмездного пользования публичными землями.
Примечательно, что одни и те же земли могут передаваться заинтересованным лицам за плату либо бесплатно. Российские граждане во многих случаях вправе претендовать на безвозмездное получение участков (приватизация). При этом иностранцам доступен лишь платный выкуп земель (ст. 39.4 ЗК РФ).
Правовой статус публичных образований имеет двойственный характер. Муниципалитеты, субъекты РФ и государство:
Публичные образования не обладают той полнотой свободы договора, которая гарантирована гражданам и организациям в ст. 421 ГК РФ. При установлении цены и других условий продажи публичных земель чиновники муниципалитетов и органов госвласти ограничены предписаниями законов и подзаконных актов.
Существует два варианта определения продажной стоимости участка, находящегося в собственности государства или территориальной общины:
По общему правилу (ст. 39.4 ЗК РФ) публичное образование выбирает контрагента для заключения договора в результате открытых торгов. Такой порядок одновременно обеспечивает:
Примечательно, что конкурсы при продаже публичных земель в России не практикуются. Главный недостаток подобной процедуры – неизбежный субъективизм при выборе контрагента.
В России аукцион признается разновидностью торгов наряду с конкурсом (п.4 ст.447 ГК РФ). Правила определения продажной стоимости участка публичной собственности по результатам аукциона определены:
Начальная стоимость публичных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:
Если участниками аукциона стали несколько граждан и/или организаций, они торгуются. Считается, что известную заранее начальную стоимость земель готов уплатить любой из участников. Каждое последующее предложение требует подтверждения согласия.
Существует такое понятие как «шаг». К примеру, при начальной стоимости в 150 тыс. руб. и шаге +5 тыс. руб., ценовые предложения будут: 150 тыс. руб., 155 тыс. руб., 160 тыс. руб. Иными словами, участник лишен возможности предложить выкупную цену в пределах одного шага, например, 153 и 157 тыс. руб. В отношении электронных аукционов это правило обеспечивается посредством программного обеспечения.
Результат аукциона связывает не только продавца, но и покупателя. Негативные последствия имущественного характера наступают для:
Такое лицо лишается задатка. Следует учесть, что задаток обычно составляет до 10% стоимости участка и вносится заинтересованным лицом в качестве гарантийного платежа на счет, указанный организатором торгов. По окончанию аукциона всем, кто торги не выиграл, внесенные ими задатки возвращаются.
Во всех случаях продажи недвижимости, принадлежащей публичным образованиям, ее оценка признается обязательной (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).
Оценка проводится специальным учреждением, правила выбора которого определяются Федеральным законом РФ № 94 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Проще говоря, проведение оценки поручается лицензированной организации, готовой выполнять оценочные работы для муниципального или госзаказчика по минимальной цене.
Оценочная стоимость становится:
Случаи реализации публичных земель без проведения аукциона оговорены ст. 39.3 ЗК РФ. Они могут быть обусловлены:
Правила ценообразования на случай реализации участков публичной собственности вне торгов установлены федеральным и региональным законодательством соответствующего уровня, а также нормативными актами местного самоуправления.
Среди прочего действует Постановление Правительства РФ №316 «Об утверждении Правил проведения госкадастровой оценки земель».
Свобода нормотворчества региональных властей и муниципалитетов касательно ценообразования на принадлежащие им участки существенно ограничена. Согласно п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ, цена таких участков при реализации вне торгов не может быть выше кадастровой стоимости.
Можно утверждать, что кадастровая стоимость имеет принципиальное значение во всех случаях ценообразования в отношении участков, находящихся в публичной собственности. По общему правилу установление цены продажи земельного участка ниже его кадастровой стоимости невозможно.
В отношении коммерчески привлекательных участков, пользующихся большим спросом, по результатам аукциона иногда формируется продажная стоимость, кратно превышающая кадастровую.
здравствуйте у мня в новороссийске имеется коммерческое здание. земля в аренде. я хочу выкупить землю под зданием по кадастровой стоимости. власти мне говорят что продадут землю только по рыночной стоимости. как я понимаю то цена при покупке по рыночной стоимости взлетает в разы. прошу прояснить. что мне делать. или рушить здание или все так можно выкупить землю по кадастровой стоимости. спасибо
Добрый день.
Согласно ст.39.4 ЗК РФ:
3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом
.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/763edd5929230c13951e1c2d374ca5e802fe2c45/
Обратитесь в администрацию муниципального образования с заявлением о выкупе участка по кадастровой стоимости, ожидайте письменного отказа. После чего обажлуйте отказ в судебном порядке.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
Земельный участок 04.2013 куплен напрямую у комитета по управления имуществом муниципального района МО без проведения торгов. Это правомерно ?
Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду МИП 9. Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
Здравствуйте. У меня в г. новороссийск имеется в аренде земля на которой стоит здание. власти предлагают мне выкупить землю только по рыночной стоимости и все. ссылаются власти на постановление гор собрания г. новороссийск где они пописали что власти города новороссийск продают землю только по рыночной стоимости. я им говорю что это незаконно ссылаясь на ст.39.4 земельного кодекса. а властям плевать на федеральные законы у них свои законы. скажите на какие федеральные законы я могу еще ссылаться кроме ст. 39.4 ЗК РФ. помогите решить вопрос на какие федеральные законы я могу еще ссылаться. спаписбо жду ответа
Добрый день.
Вам необходимо получить письменный отказ от администрации для последующего обжалования в судебном порядке. Учитывайте при этом, что пока на территории муниципального образования действует нормативно-правовой акт - его необходимо соблюдать. Если данный документ нарушает ваши права и законные интересы, противоречит нормам федерального законодательства - необходимо изначально признать данный акт незаконным, обжаловав его в судебном порядке в рамках гл.21 КАС РФ
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_176147/c658d74a6c533acd4b4bf45e1a66d9e2e51daf67/
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
здравствуйте, вы говорите, чтоб я получил отказ на покупку земли согласно действующего законодательства РФ ст.30.4 ЗК РФ. Ребята я как вижу здесь кубань и здесь никакие законе не РФ не работают. О каком суде вы говорите все схвачено. Я так понимаю здесь все работает на уничтожение малого и среднего бизнеса. спасибо жду ответа. что делать
Добрый день.
Вам оказана юридическая консультация с точки зрения действующего законодательства. Необходимо добиваться соблюдения закона в указанном порядке.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
какой конкректно орган в муниципалитете занимается определением цены зу без проведения торгов
Добрый день! Земельный комитет администрации муниципального образования.