Описание проблемы:
Семья имеет квартиру по договору социального найма.
Ребенок начал ходить в школу в районе на другом конце города.
Семья хотела бы переехать в район ближе к школе.
Жилье, полученное по договору социального найма, нельзя продать до его приватизации.
Но что делать, если жилье не приватизировано, но по каким-то параметрам не устраивает или семья хочет переехать в другой район или город?
Для таких случаев законодательством предусмотрена возможность обмена жилым помещением с другой семьей, которой квартира тоже предоставлена по договору социального найма.
Изображение от Freepik
Возможен ли обмен квартиры по договору социального найма?
Можно обменять свое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другой семье (ст.72 Жилищного кодекса).
Обмен может происходить по инициативе следующих лиц:
- нанимателя с согласия в письменной форме всех членов семьи, зарегистрированных в квартире;
- члена семьи нанимателя.
ВАЖНО! Если в жилом помещении проживает несовершеннолетний ребенок, недееспособный или ограниченно дееспособный – на обмен потребуется согласие органов опеки и попечительства.
Обменять квартиру можно как в пределах населенного пункта, так и на квартиру в других населенных пунктах на территории РФ.
Принудительный обмен по договору социального найма
Принудительный обмен возможен в судебном порядке:
- при недостижении соглашения по поводу обмена между членами семьи по иску нанимателя или члена семьи;
- при невозможности совместного проживания ребенка и лишенного родительских прав родителя в одном жилом помещении по иску другого родителя, опекуна, усыновителя, органа опеки или прокурора.
При рассмотрении судом требования об обмене он будет учитывать, в частности, наличие обстоятельств, препятствующих в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы пользоваться другим жилым помещением.
В каких случаях не допускается обмен квартиры по договору социального найма?
Обмен невозможен, если есть хотя бы одно из следующих обстоятельств:
- к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
- предъявлен иск об оспаривании права пользования жилым помещением;
- жилое помещение признано непригодным для проживания;
- принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях;
- принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний согласно перечню, например, туберкулезом, эпилепсией с частыми припадками (ст.73 Жилищного кодекса).
Признание сделки по обмену квартиры по договору социального найма недействительной
Соглашение об обмене жилыми помещениями может быть признано недействительным по общим основаниям для признания сделок недействительными и несоблюдении ограничений, предусмотренных ст.73 Жилищного кодекса.
Стороны в таком случае подлежат переселения обратно в ранее занимаемые жилые помещения, а виновная сторона должна возместить другой причиненные убытки (ст.75 Жилищного кодекса).
Договориться с членами семьи (нанимателем) относительно обмена, с нанимателем другого жилого помещения, на которое производится обмен.
Для помощи в поиске подходящего варианта для обмена можно обратиться к наймодателю (муниципалитету).
Если в квартире проживает несовершеннолетний ребенок, недееспособный или ограниченно дееспособный – подать в органы опеки и попечительства заявление о получении согласия на обмен.
Заключить соглашение об обмене жилыми помещениями.
В случае недостижения соглашения – обратиться в суд с требованием об обмене жилого помещения.
Обратиться к наймодателю (муниципалитету) за получением согласия на обмен.
Как правило, обратиться можно через МФЦ.
Наймодатель может отказать только при наличии одного из обстоятельств, предусмотренных ст.73 Жилищного кодекса.
Отказ можно обжаловать в суде.
Расторжение договора социального найма в отношении прежнего жилого помещения, и заключение договора социального найма на новое жилое помещение.