Изменение договора социального найма
Автор аналитического заключения:
- юрист высшей категории МИП
Время на прочтение:
8 минут

Описание проблемы:

Семья проживает в квартире по договору социального найма.

Нанимателем жилого помещения является отец.

Отец умер, требуется переоформить договор.

 

Возможна ситуация, когда лица, проживающие в одной коммунальной квартире, объединяются в одну семью, например, женятся, в таком случае можно изменить договор социального найма и заключить один на свои комнаты.

Кроме того, изменение договора социального найма потребуется в случае смерти нанимателя, выселения или вселения жильцов.

Источник: https://ru.freepik.com/free-photo/people-signing-documents-side-view_27645074.htm#query=%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%20%D1%81%D0%BE%D1%86%D0%B8%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%20%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0&position=28&from_view=search&track=ais&uuid=5d78fcc6-4cd8-43a3-945e-bd8a350c8218

Изображение от Freepik

Способы изменения договора социального найма жилого помещения

Изменение договора социального найма возможно в следующих случаях:

  • объединение договоров социального найма;
  • замена нанимателя на одного из членов семьи;
  • вселение члена семьи;
  • выселение одного из нанимателей или члена семьи;
  • предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире.

Изменение договора социального найма путем объединения с другим договором

Если граждане пользуются разными жилыми помещениями в одной квартире на основании разных договоров социального найма, они могут заключить один договор в отношении своих жилых помещений при объединении в одну семью.

ВАЖНО! Разделение договоров социального найма не предусмотрено, даже в случае прекращения семейных отношений между проживающими в квартире лицами.

Изменение нанимателя в договоре социального найма

Замена нанимателя по договору социального найма может потребоваться в следующих случаях:

  • смерть нанимателя;
  • по соглашению между нанимателем или членами его семьи;
  • выселение нанимателя, лишенного родительских прав в отношении ребенка, если совместное проживание с ним признано судом невозможным.

Замена первоначального нанимателя возможна на любого дееспособного члена семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи, в том числе в случае его смерти (п.2 ст.82 Жилищного кодекса).

В идеале член семьи должен быть зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении до смерти первоначального нанимателя.

Однако, имеется судебная практика о том, что даже при отсутствии регистрации, но фактическом проживании, за членом семьи умершего признавали факт проживания в жилом помещении и обязывали муниципалитет перезаключить договор на него (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2021 по делу N 88-30224/2021).

Вселение по договору социального найма

Наниматель может вселять в жилое помещение иных лиц – членов его семьи, которые имеют с ним равные права и обязанности в отношении жилого помещения, то есть тоже должны оплачивать коммунальные услуги, бережно относиться к жилому помещению, использовать его по назначению и т.д.

К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним:

  • супруг;
  • дети;
  • родители;
  • иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если наниматель вселил их в качестве членов своей семьи и ведет с ними общее хозяйство;
  • иные лица, признанные судом членами семьи нанимателя.

На вселение супруга, детей и родителей требуется согласие иных проживающих с нанимателем членов семьи, на вселение остальных граждан – также потребуется согласие наймодателя (ст.70 Жилищного кодекса).

Если площадь в результате вселения составит меньше учетной нормы на человека – наймодатель может отказать во вселении иных граждан.

ВАЖНО! На вселение несовершеннолетних детей к их родителям ничьего согласия не требуется.

Все проживающие совместно с нанимателем члены семьи указываются в договоре социального найма.

Поэтому в случае вселения новых членов семьи договор подлежит изменению.

При этом если договор не был изменен, но все необходимые согласия при вселении нового члена семьи были получены, это не является основанием для признания такого члена семьи не приобретшим права на жилое помещение (п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Изменение сторон в договоре социального найма путем выселения

Выселение одного из нанимателей или членов семьи возможно, в частности, если они:

  • используют жилое помещение не по назначению;
  • систематически нарушают права и интересы соседей;
  • бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение;
  • лишены родительских прав, а суд признал невозможным проживание лишенного прав родителя с ребенком в одном помещении;
  • признаны утратившими или не приобретшими право пользования жилым помещением в случае проживания в другом месте.

Более подробно вопрос об основаниях и порядке выселения рассмотрен в статье «Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма».

Изменение договора социального найма при предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире

Если одна из комнат в коммунальной квартире освободилась, например, в случае расторжения договора социального найма с нанимателем этой комнаты, или его смерти, то ее могут предоставить лицам, уже проживающим в этой квартире в других комнатах на основании договора социального найма (ст.59 Жилищного кодекса).

Право на получение освободившейся комнаты по договору социального найма имеют в следующем порядке следующие лица:

  • в первую очередь наниматели или собственники других комнат, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;
  • во вторую очередь наниматели или собственники других комнат, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены жильем меньше нормы предоставления.

Что делать для внесения изменений в договор социального найма?

Обратиться к наймодателю жилого помещения (муниципалитету) с заявлением об изменении договора социального найма.

Если речь идет об изменении в связи с выселением одного из нанимателей или членов семьи – предварительно необходимо их выселить в судебном порядке.

Также необходимо предоставить согласия остальных членов семьи, если оно требуется для изменения договора.

В случае отказа – обратиться в суд с требованием об изменении договора социального найма.

Бесплатная консультация
Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течении 30 минут
Обсуждение вопросов об изменении договора социального найма