Недостатки при приемке квартиры от застройщика

Практически всегда в принимаемых от застройщика квартирах есть какие-либо недостатки. Некоторые могут даже сделать невозможным проживание человека в квартире. Иногда из-за недостатков собственник не может сделать ремонт, ведь его все равно потом придется переделывать.

Застройщик, к сожалению, не всегда исполняет свои обязательства вовремя, люди могут месяцами ждать устранения недочетов в своей квартире и терпеть из-за этого большие неудобства.

Права участника долевого строительства (покупателя), если обнаружены недостатки при приемке квартиры

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора и всем установленным требованиям, в том числе технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и т.д. (п.1 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).

Когда застройщик сдал квартиру с недостатками покупатель вправе по своему выбору потребовать от него:

Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Соразмерного уменьшения цены договора.

Возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование его денежными средствами, если недостатки являются существенными.

Проценты составляют 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ и начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора вплоть до дня их возврата застройщиком. Если покупателем является гражданин, проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Следует учесть, что за период с 29.03.2022 до 30.06.2023 включительно указанные проценты не начисляются.

29 декабря 2023 года было принято новое Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380, которое возобновило действие некоторых антикризисных мер для застройщиков, действовавших с 25.03.2022 по 30.06.2023.

ВАЖНО! В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 установлены некоторые особенности приемки объектов от застройщика.

Так, покупатель сначала должен заявить требование о безвозмездном устранении недостатков, и только после отказа застройщика устранить выявленные недостатки или просрочки их устранения можно уже заявить требование о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении своих расходов на устранение недостатков (пп.«ж» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).

Также при обнаружении существенных недостатков должен быть составлен акт осмотра с участием специалиста, только после этого можно отказаться от подписания передаточного акта и от исполнения договора (пп.«в» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).

Что такое существенные недостатки при приемке квартиры от застройщика?

К существенным недостаткам относятся:

те, что делают квартиру непригодной для проживания;
неустранимые;
для устранения которых нужны несоразмерные с ценой квартиры вложения;
устранение которых требует существенных затрат времени;
повторно проявившиеся после устранения;
совокупность различных недостатков, приводящих к невозможности использовать квартиру.

ВАЖНО! Существенные недостатки должны нарушать требования технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований.

Примеры:

несоответствие фактической площади внутренних помещений квартиры проектной площади, если условиями договора не установлено возможное отступление площади передаваемого объекта от проектной площади;
несоответствие фактически примененных стеновых блоков требованиям проектной документации и ГОСТ;
несоответствие герметичности сопряжения пароизоляционной ленты с поверхностью стены требованиям ГОСТ.

В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно при обнаружении существенных недостатков при приемке должен быть составлен акт осмотра с участием специалиста (пп.«в» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).

Аналогичные правила действовали и в период с 25.03.2022 по 30.06.2023 включительно (пп.«в» п.1 Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 N 442).

Срок для направления претензии о недостатках при приемке квартиры в новостройке

Недостатки должны быть выявлены в течение гарантийного срока, он указан в договоре и не может быть меньше 5 лет.

Претензия должна быть направлена в эти же сроки.

Указать на недостатки можно и непосредственно в момент приемки от застройщика квартиры, прописав их в передаточном акте.

ВАЖНО! В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно при обнаружении несущественных недостатков при приемке они должны быть обязательно зафиксированы в передаточном акте, при этом отказаться от его подписания по данному мотиву участник не может.

При наличии разногласий между участником и застройщиком относительно перечня недостатков может быть составлен и акт осмотра с участием специалиста.

Законом предусмотрено, что покупатель может отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недостатков, в таком случае о выявленных недостатках составляется отдельный акт (п.5 ст.8 Закона об участии в долевом строительстве). В период действия Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380, такое право отсутствует в отношении несущественных недостатков. Однако, и раньше, до введения в действие указанного Постановления Правительства РФ, отказ обычно считался необоснованным, если недостатки несущественные.

Кроме того, суды рассматривают неоднократный отказ или уклонение от подписания акта в качестве злоупотребления участником долевого строительства своим правом.

ВАЖНО! Предъявить требования в связи с недостатками можно и после окончания гарантии, но тогда покупателю придется самому доказывать, что недостатки возникли именно по вине застройщика.

В этом поможет экспертиза.

Как направить претензию по недостаткам при приемке квартиры застройщику?

Недостатки в квартире могут быть зафиксированы в передаточном акте либо акте осмотра с участием специалиста.

Также покупатель может направить застройщику отдельную претензию об устранении недостатков, о возмещении расходов на устранение недостатков, уменьшении цены или отказе от договора при существенных недостатках.

Претензия составляется в свободной форме.

В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно при обнаружении существенных недостатков при приемке объекта долевого строительства составление акта осмотра с участием специалиста является обязательным.

Источник: https://ru.freepik.com/free-photo/tiler-working-on-renovation-of-apartment_22698627.htm#query=%D1%87%D0%B5%D1%80%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%8F%20%D0%BE%D1%82%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%BA%D0%B0%20%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B&position=41&from_view=search&track=ais&uuid=e6bd74a2-3e0c-4ce3-97a4-b068177ba44f

Изображение от Freepik

Для подтверждения размера расходов на устранение недостатков можно заказать оценку или экспертизу, либо приложить чеки об оплате уже выполненных ремонтных работ. Застройщика следует уведомить о дате и времени осмотра квартиры оценщиком или экспертом.
Претензию лучше направить заказным письмом по юридическому адресу, либо отнести нарочно.
Если была проведена оценка или экспертиза – приложить к претензии соответствующий отчет или заключение.

Последствия приемки квартиры с недостатками по ДДУ

Принятие квартиры от застройщика с недостатками не лишает покупателя права требовать устранения обнаруженных недостатков или заявить иные требования в течение гарантийного срока.

Срок устранения недостатков застройщиком

Застройщик обязан устранить выявленные недостатки в срок, согласованный с покупателем. Срок может быть указан в договоре, зафиксирован в акте о недостатках, согласован в письменной переписке с застройщиком, или же указан в судебном решении.

ВАЖНО! Согласно закону о защите прав потребителей максимальный срок на исправление дефектов — 45 дней.

Срок будет отсчитываться со дня получения претензии застройщиком.

В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно установлены специальные сроки для устранения недостатков, обнаруженных при передаче квартиры дольщику, - 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта либо составления акта осмотра объекта с участием специалиста (пп.«е» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).

Аналогичные специальные правила действовали и в период с 25.03.2022 по 30.06.2023 включительно (пп.«е» п.1 Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 N 442).

Ответственность застройщика за нарушение срока устранения недостатков по ДДУ

Застройщик уплачивает гражданину неустойку (пеню) за каждый день просрочки устранения недостатков в следующем размере:

1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков;
если недостаток является основанием для признания квартиры непригодной для проживания – 1% от стоимости всего жилого помещения (п.8 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»).

Более того, если застройщик не устранил недостатки в срок, покупатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование его денежными средствами (п.3 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).

ВАЖНО! С 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно отказаться в одностороннем порядке от договора при нарушении срока устранения недостатков нельзя (пп.«ж» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).

Если застройщик откажется удовлетворить требование покупателя добровольно, можно дополнительно взыскать с него штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя по п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей.

Также приобретатель квартиры имеет право на компенсацию в денежной форме морального вреда – т.е. причиненных ему физических и нравственных страданий (ст.15 Закона о защите прав потребителей).

Источник: https://ru.freepik.com/free-photo/closeup-shot-of-a-person-holding-a-gavel-on-the-tabl_17343457.htm#&position=10&from_view=user&uuid=6c08a4fa-ee9e-478c-a166-e184901386c6 Изображение от wirestock на Freepik

Изображение от wirestock на Freepik

ВАЖНО! Для взыскания неустойки в указанном выше размере, штрафа и компенсации морального вреда объект долевого строительства должен быть приобретен для личных целей, не для предпринимательской деятельности.

Что делать, если обнаружены недостатки при приемке квартиры в новостройке?

Зафиксировать обнаруженные недостатки.

Например, это можно сделать в передаточном акте либо отдельном акте осмотра квартиры со специалистом.
Если недостатки обнаружены уже после приемки квартиры, можно заказать экспертизу.

Направить застройщику письменную претензию.

В претензии можно указать любое из следующих требований:
-об устранении недостатков в определенный срок;
-о соразмерном уменьшении цены договора;
-о возмещении расходов, необходимых для устранения недостатков.
Если недостатки являются существенными, можно сразу заявить об отказе от исполнения договора, возврате денежных средств и уплаты процентов за пользование денежными средствами покупателя.

Обратиться в суд.

Если застройщик откажется удовлетворить какое-либо из требований добровольно, в суде можно дополнительно взыскать с застройщика компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы.

Что делать, если застройщик не устраняет недостатки в квартире?

Направить застройщику письменную претензию.

В претензии можно потребовать выплатить неустойку за просрочку устранения недостатков, а также указать любое из следующих требований:
- о соразмерном уменьшении цены договора;
- о возмещении расходов, необходимых для устранения недостатков;
- об отказе от исполнения договора, возврате денежных средств и уплаты процентов за пользование денежными средствами покупателя.

Обратиться в суд.

Особенности при обнаружении недостатков при приемке квартиры от застройщика в 2024 году

Следует учесть, что с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно установлены особенности передачи объектов долевого строительства от застройщика:

сначала покупатель должен заявить требование о безвозмездном устранении недостатков, и только после отказа застройщика устранить выявленные недостатки или просрочки их устранения можно уже заявить требование о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении своих расходов на устранение недостатков (пп.«ж» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380);
при обнаружении существенных недостатков в объекте должен быть составлен акт осмотра с участием специалиста, только после этого можно отказаться от подписания передаточного акта и от исполнения договора (пп.«в» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).
застройщик должен устранить недостатки в объекте в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта либо со дня составления акта осмотра объекта с участием специалиста (пп.«е» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380);
отказаться в одностороннем порядке от договора при нарушении срока устранения недостатков нельзя (пп.«ж» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).

Аналогичные меры действовали и в период с 29.03.2022 до 30.06.2023 включительно.