Описание проблемы:
Заключен договор участия в долевом строительстве, квартира принята по акту приема-передачи.
На следующий день поступил звонок от застройщика, который сообщил, что в квартире прорыв воды.
Затопление произошло по причине того, что застройщиком была установлена бракованная заглушка на горячую воду, которая лопнула.
Был составлен акт о затоплении Управляющей компанией.
Застройщик на сегодняшний день на связь не выходит.
Практически всегда в принимаемых от застройщика квартирах есть какие-либо недостатки.
Некоторые недостатки могут вызвать прорыв трубы, затопление квартиры, замыкание проводки, что приводит к дополнительному ущербу.
Застройщик предоставляет на свои объекты строительства гарантию, но, к сожалению, не всегда охотно исполняет свои гарантийные обязательства.
Изображение от upklyak на Freepik
Кто возместит ущерб, причиненный затоплением квартиры?
Вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (ст.1064 Гражданского кодекса).
Соответственно, в зависимости от того, вследствие чьих действий или недостатков работ произошло затопление, требование о возмещении вреда можно предъявить:
К управляющей компании или ТСЖ, если они ненадлежащим образом обслуживали общедомовое имущество, в частности, коммуникации в доме.
К застройщику, если затопление возникло из-за недостатков при строительстве.
К соседу, виновному в затоплении, например, если он забыл выключить кран в ванной.
В определении причины затопления в каждом конкретном случае поможет экспертиза.
Может быть и так, что собственник сам виноват в затоплении своей квартиры, если, например, повредил коммуникации во время ремонта.
Так, если прорыв воды произошел на следующий день после приемки квартиры, это явно вина застройщика, более того, в указанном случае застройщиком была установлена бракованная заглушка на горячую воду, которая лопнула.
Изображение от pch.vector на Freepik
Вред, причиненный имуществу вследствие недостатков товара, работы или услуги, подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара, лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем), независимо от его вины и от того, состоял потерпевший с ним в договорных отношениях или нет (ст.1095 Гражданского кодекса).
Права собственника при заливе квартиры по вине застройщика
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора и всем установленным требованиям, в том числе технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и т.д. (п.1 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).
Когда застройщик сдал объект долевого строительства с недостатками покупатель вправе по своему выбору потребовать от него:
Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Соразмерного уменьшения цены договора.
Возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование его денежными средствами, если недостатки являются существенными.
Проценты составляют 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ и начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора вплоть до дня их возврата застройщиком. Если покупателем является гражданин, проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Следует учесть, что за период с 29.03.2022 до 30.06.2023 включительно указанные проценты не начисляются.
Какие недостатки являются существенными?
К существенным недостаткам относятся:
- те, что делают квартиру непригодной для проживания;
- неустранимые;
- для устранения, которых нужны несоразмерные с ценой квартиры вложения;
- устранение которых требует существенных затрат времени;
- повторно проявившиеся после устранения;
- совокупность различных недостатков, приводящих к невозможности использовать квартиру.
ВАЖНО! Существенные недостатки должны нарушать требования технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований.
При затоплении квартиры из-за бракованной заглушки недостатки явно не являются существенными, так как они являются устранимыми.
Срок, в течение которого застройщик несет ответственность за залив квартиры по вине застройщика
Недостатки должны быть выявлены в течение гарантийного срока, он указан в договоре и не может быть меньше 5 лет со дня передачи покупателю объекта долевого строительства (п.5 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта, устанавливается договором и не может составлять менее чем 3 года (п. 5.1 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).
Претензия должна быть направлена в эти же сроки.
ВАЖНО! Предъявить требования в связи с недостатками можно и после окончания гарантии, но тогда покупателю придется самому доказывать, что недостатки возникли именно по вине застройщика.
В этом поможет экспертиза.
При этом срок для обращения в суд составляет три года с момента, когда собственник узнал о затоплении квартиры о и том, кто виновен в таком затоплении.
Покупатель может направить застройщику претензию об устранении недостатков, о возмещении расходов на устранение недостатков, уменьшении цены или отказе от договора при существенных недостатках.
Претензия составляется в свободной форме.
.jpg)
Изображение от katemangostar на Freepik
Для подтверждения размера расходов на устранение недостатков и причиненного вреда можно заказать оценку или экспертизу, либо приложить чеки об оплате уже выполненных ремонтных работ. Застройщика следует уведомить о дате и времени осмотра квартиры оценщиком или экспертом.
Также в определенных случаях может потребоваться доказать причинно-следственную связь между ущербом и недостатками объекта долевого строительства, в этом также поможет экспертиза. Она может быть назначена судом, либо можно сделать ее самостоятельно до обращения в суд.
Претензию лучше направить заказным письмом по юридическому адресу, либо отнести нарочно.
Если была проведена оценка или экспертиза – приложить к претензии соответствующий отчет или заключение.
Срок для устранения недостатков, повлекших затопление по вине застройщика
Застройщик обязан устранить выявленные недостатки в срок, согласованный с покупателем. Срок может быть указан в договоре, зафиксирован в акте о недостатках, согласован в письменной переписке с застройщиком, или же указан в судебном решении.
ВАЖНО! Согласно закону о защите прав потребителей максимальный срок на исправление дефектов — 45 дней.
Срок будет отсчитываться со дня получения претензии застройщиком.
Ответственность за неустранение недостатков, повлекших затопление по вине застройщика
Застройщик уплачивает гражданину неустойку (пеню) за каждый день просрочки устранения недостатков в следующем размере:
- 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков;
- если недостаток является основанием для признания квартиры непригодной для проживания – 1% от стоимости всего жилого помещения (п.8 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»).
Более того, если застройщик не устранил недостатки в срок, покупатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование его денежными средствами (п.3 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).
В рассматриваемом случае недостаток вряд ли может быть основанием для признания квартиры непригодной для проживания, следовательно, неустойка должна рассчитываться в процентном соотношении к стоимости работ по устранению недостатков, а ее размер не может превышать общий размер стоимости устранения недостатков.
Зафиксировать обнаруженные недостатки.
Например, это можно сделать в акте осмотра квартиры специалистом, либо представителями управляющей компании или ТСЖ.
Также можно заказать экспертизу.
Направить застройщику письменную претензию.
В претензии можно указать любое из следующих требований:
- об устранении недостатков в определенный срок;
- о соразмерном уменьшении цены договора;
- о возмещении расходов, необходимых для устранения недостатков.
Обратиться в суд.
Если застройщик не выходит на связь, вряд ли даже по решению суда он устранит недостатки вовремя, поэтому целесообразнее заявить в суде требования о взыскании расходов, необходимых на устранение недостатков.
Застройщик обязан возместить стоимость всех работ по устранению ущерба, причиненного в результате затопления квартиры.
Взыскание расходов на проведение оценки, экспертизы необходимо также включить в исковые требования.
Если застройщик откажется удовлетворить какое-либо из требований добровольно, в суде можно дополнительно взыскать с застройщика неустойку, штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы и компенсацию морального вреда.
Отказаться от договора и потребовать возврата денег.
Если в претензии было заявлено требование об устранении недостатков и сроки их устранения нарушены, можно вообще отказаться от договора, направив застройщику соответствующее уведомление и потребовать вернуть деньги за квартиру с процентами (п.3 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).
В случае отказа в возврате денег, обратиться в суд с указанными требованиями, взыскании с застройщика штрафа в размере 50% от взыскиваемой суммы и компенсации морального вреда.