Описание проблемы:
Заключен договор участия в долевом строительстве, денежные средства по договору полностью уплачены покупателем. До окончания срока строительства остался 1 год, однако, строительство находится на начальном этапе и завершить его в срок по мнению покупателя не представляется возможным.
Изображение от Freepik
Перечень случаев и оснований, когда можно в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор участия в долевом строительстве по инициативе покупателя, ограничен.
Иногда уже до наступления срока передачи квартиры становится понятным, что окончание строительства в срок невозможно.
Отказ от ДДУ в одностороннем порядке дольщиком во внесудебном порядке
По общему правилу договоры расторгаются по соглашению сторон.
Но в случаях, предусмотренных законом или договором, возможен отказ от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке.
Участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке в следующих случаях:
- застройщик не передал объект долевого строительства в течение двух месяцев после окончания срока, установленного договором;
- застройщик не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок (не применяется в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно согласно пп. «ж» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380);
- имеются существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
- в иных случаях, установленных договором (п. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).
Отказ реализуется путем направления уведомления об этом другой стороне. Уведомление желательно направить почтой заказным письмом по юридическому адресу контрагенту либо вручить его нарочно. Сроки и порядок направления уведомления могут быть предусмотрены договором.
Договор считается расторгнутым со дня направления письма (п. 4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).
При расторжении договора по указанным основаниям застройщик должен вернуть денежные средства в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика без оснований
Закон не дает права дольщику на немотивированный отказ от договора участия в долевом строительстве.
ВАЖНО! При отсутствии нарушений со стороны застройщика, покупатель не имеет права отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке (п. 1.2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве)
Иное может быть установлено договором.
Если по каким-то причинам объект долевого строительства утратил актуальность для его приобретателя, можно сделать следующее:
- провести переговоры с застройщиком на предмет заключения соглашения о расторжении договора по обоюдному согласию сторон;
- найти другого покупателя, получить у застройщика согласие на уступку прав требований по договору третьему лицу и заключить соглашение об уступке прав требований по договору.
Если цена за квартиру еще полностью не уплачена, на нового покупателя будет осуществлен перевод долга, что допускается только с согласия кредитора и при его отсутствии будет ничтожным (ст. 391 Гражданского кодекса).
Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в судебном порядке
Помимо внесудебного порядка, возможно расторжение договора в суде по требованию участника долевого строительства в следующих случаях:
- прекращения или приостановления строительства и наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан покупателю;
- существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
- изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
- в случае существенного изменения обстоятельств по ст.451 Гражданского кодекса;
- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
ВАЖНО!
Следует отметить, что ухудшение финансового состояния дольщика, например, по причине ухудшения состояния здоровья ребенка-инвалида, суды не признают существенным изменением обстоятельств, так как при заключении договора покупатель не мог не знать о том, что существуют такие риски (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.07.2018 по делу N 33-29109/2018).
Требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения от нее ответа в течение 30 дней (п.2 ст.452 Гражданского кодекса).
При расторжении договора по указанным основаниям застройщик должен вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.
Расторжение договора ДДУ при затягивании строительства
Если у покупателя есть сомнения в возможности завершения строительства объекта в предусмотренный срок, можно потребовать в суде расторжения договора и возврата денежных средств при наличии одновременно двух условий:
- прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома или иного объекта;
- наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о невозможности завершения его строительства в установленный договором срок
*Источник: https://unsplash.com/photos/4h7zRkuWLvI
Для подтверждения обстоятельств, очевидно свидетельствующих о невозможности завершения его строительства в установленный договором срок, судом может быть назначена экспертиза.
Компенсация при расторжении договора участия в долевом строительстве участником
Помимо возврата покупателю уплаченных денежных средств, застройщик также должен уплатить проценты на эту сумму (п.3 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).
Проценты начисляются за период со дня внесения покупателем денежных средств вплоть до дня их возврата застройщиком, и составляют 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ.
ВАЖНО!
Если покупателем является гражданин, приобретающий объект для личных целей, проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Однако, следует учесть, что с 29.03.2022 до 30.06.2023 года Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 был введен мораторий на некоторые финансовые санкции застройщика, в частности на штраф по закону о защите прав потребителей и проценты за пользование денежными средствами покупателя. Таким образом, за этот период взыскать проценты не получится. Мораторий закончился 01 июля 2023 года.
Что делать для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком?
Определить основания для расторжения договора, порядок его расторжения, требуется ли обращение в суд.
Если возможно расторжение во внесудебном порядке – направить застройщику уведомление об одностороннем отказе от договора с обязательным указанием причин отказа.
Если расторжение возможно только через суд – направить застройщику предложение о расторжении договора участия в долевом строительстве, возврате денежных средств и уплаты процентов на них.
По истечении 30 дней или после получения отказа от застройщика можно обратиться в суд с требованием о расторжении договора, возврате денежных средств и уплате процентов.