Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты
Проблемная ситуация:
Клиенткой был заключен договор пожизненной ренты, по условиям которого клиенткой был продана квартира за 1 200 000 руб., одновременно с уплатой стоимости квартиры вторая сторона обязалась уплачивать пожизненную ренту ежемесячно в размере 14 000 руб., но не менее установленного прожиточного минимума.
Рента платится нерегулярно, имеется задолженность по рентным платежам, которая никогда не гасится плательщиком полностью.
Актуальность проблемы расторжения договора ренты:
По мнению аналитиков российского рынка недвижимости, отчуждение недвижимого имущества на основании договоров ренты в последние годы набирает значительные обороты.
Поэтому и вопросы, связанные с расторжением договора ренты, сегодня актуальны как никогда, не всегда реальность соответствует ожиданиям получателя ренты, зачастую имеют место нарушения своих обязательств со стороны плательщика ренты.
Суть и условия договора ренты
Договор ренты представляет собой договор, по которому гражданин (получатель ренты) передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а плательщик ренты, в свою очередь, обязуется осуществлять определенные платежи (ренту) в пользу получателя ренты (п.1 ст.601 Гражданского кодекса).
Изображение от Freepik
Есть два вида ренты:
- постоянная – бессрочно;
- пожизненная – до конца жизни получателя ренты;
- пожизненная рента на условиях пожизненного содержания с иждивением.
За просрочку выплаты ренты начисляются проценты за пользование денежными средствами по ст.395 Гражданского кодекса (ст.588 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Право собственности на имущество сразу переходит к плательщику ренты.
Имущество может быть передано бесплатно или за плату.
Все риски случайной гибели или случайного повреждения имущества, как правило, несет плательщик ренты.
В рамках отношений ренты имеются следующие выплаты со стороны плательщика ренты:
- плата за передаваемое под ренту имущество – платится сразу при заключении договора, если имущество не передается бесплатно;
- рентные платежи (рента) – суммы, которые периодически выплачиваются получателю на протяжении всего срока действия договора;
- выкупная цена ренты – сумма, которую плательщик должен заплатить в случае досрочного прекращения договора ренты для освобождения от дальнейшей уплаты рентных платежей.
Отличие договора постоянной ренты от договора пожизненной ренты
Основные отличия договора постоянной ренты от договора пожизненной ренты:
|
Договор постоянной ренты |
Договор пожизненной ренты |
|
Срок выплаты – постоянный. |
Срок выплаты – до конца жизни гражданина, передавшего имущество, или иного указанного им лица (лиц). |
|
Право получения ренты переходит к правопреемникам в случае смерти получателя ренты или реорганизации юридического лица. |
Обязанность выплаты ренты прекращается смертью получателя. Исключение – если получателей ренты несколько, доля умершего переходит к оставшимся получателям ренты. |
|
При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату, плательщик имеет право потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. |
Случайная гибель или случайное повреждение имущества не освобождает от уплаты ренты. |
|
Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. |
Выплата ренты только в деньгах |
|
Размер ренты должен быть не меньше прожиточного минимума в расчете на месяц. |
Если имущество было передано за плату – размер ренты может меньше прожиточного минимума. |
|
Рента платится раз в квартал. |
Рента платится ежемесячно. |
|
Плательщик может в любое время отказаться от дальнейшей выплаты ренты и выкупить ее, предупредив получателя за 3 месяца или другой более длительный срок, предусмотренный договором. |
Возможность выкупа ренты у плательщика ренты отсутствует. |
|
Получатель ренты может потребовать выкупа ренты только в определенных случаях. |
Получатель ренты может потребовать выкупа ренты или расторжения договора при всех существенных нарушениях договора плательщиком. |
|
Получатель ренты не может потребовать имущество обратно. |
Если имущество было передано бесплатно – получатель может потребовать его обратно при существенном нарушении договора плательщиком. |
Таким образом, преимуществом постоянной ренты для плательщика ренты является возможность ее выкупа и прекращения дальнейших платежей по его инициативе. В пожизненной ренте такое право у плательщика отсутствует, он должен продолжать платить ренту до смерти гражданина, даже если квартира будет уничтожена, например, в результате пожара.
С другой стороны, может быть установлен минимальный срок, по истечении которого возможен выкуп постоянной ренты, и возможно, что придется выплачивать ренты еще и наследникам получателя.
Для получателя ренты преимуществом договора пожизненной ренты является гарантия пожизненного содержания вне зависимости от сохранности квартиры, кроме того, если квартира передается бесплатно – он может потребовать ее обратно при существенном нарушении договора плательщиком.
Поэтому преимущества и риски заключения того или иного договора необходимо рассматривать в каждом случае индивидуально.
Соотношение договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением
Положения о договоре пожизненной ренты применяются к договору пожизненного содержания с иждивением.
Основные отличия договора пожизненного содержания с иждивением от договора пожизненной ренты:
- передается только недвижимое имущество;
В частности, получатель постоянной ренты может расторгнуть договор в случае невыполнения плательщиком обязанностей по обеспечению ренты, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий (ст.587 Гражданского кодекса).
Расторжение договора постоянной ренты плательщиком ренты возможно также при случайной гибели или случайном повреждении имущества,
полученного им за плату.
Иные основания для расторжения могут быть предусмотрены договором.
Суды отказывают в расторжении договора ренты в следующих случаях:
- иск заявлен вторым получателем ренты, который не являлся ни собственником переданного по договору имущества;
- иск заявлен наследником получателя пожизненной ренты, так как наследник не является стороной договора, а получатель ренты при жизни не обращался в суд с требованием о расторжении договора.
Если ранее уже было вынесено решение суда по требованию о расторжении договора, новые требования должны охватывать иной период времени неисполнения условий договора ответчиком, в таком случае спор не будет тождественным, и отказать в принятии искового заявления суд не может.
Что признается существенным нарушением договора ренты?
Существенными нарушениями согласно сложившейся практике признаются:
- невыплата рентных платежей в течение нескольких месяцев подряд;
- нерегулярная выплата ренты в течение всего срока действия договора, в том числе если плательщик допускает просрочку, а потом гасит задолженность лишь частично;
- выплата рентных платежей в меньшем размере, чем это установлено договором;
- отсутствие увеличения размера ренты соответственно увеличению прожиточного минимума, если размер ренты привязан к прожиточному минимуму.
Последствия расторжения договора ренты
Получатель ренты одновременно с расторжением договора вправе потребовать:
- возмещения убытков;
- возврата переданного под выплату пожизненной ренты имущества, если оно было передано бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Таким образом, возврат имущества возможен по договору пожизненной ренты только если оно было передано бесплатно.
По договору пожизненного содержания с иждивением вернуть имущество можно и в том случае, если он было передано за плату (с возвратом плательщику уплаченной за него суммы).
По договору постоянной ренты вернуть переданное имущество не получится.
Выплаченные рентные платежи возмещению не подлежат.
Если после заявления требования о расторжении договора получатель ренты продолжает принимать платежи, это может быть расценено судом как злоупотребление правом получателем ренты, так как платежи не подлежат возврату в случае расторжения договора.
Основания для выкупа ренты
Кроме возможности расторжения договора ренты, законом предусмотрена возможность выкупа ренты, которая тоже влечет прекращение договора и дальнейшую выплату рентных платежей, но уже без возврата имущества.
Получатель пожизненной ренты может потребовать выкупа пожизненной
ренты при существенных нарушениях со стороны плательщика (ст.599 Гражданского кодекса).
Плательщик пожизненной ренты требовать выкупа не может.
Получатель постоянной ренты может потребовать выкупа только в следующих случаях:
- просрочка ренты больше года;
- нарушение обязательства по обеспечению выплаты ренты;
- плательщик признан неплатежеспособным;
- переданное недвижимое имущество поступило в собственность нескольких лиц;
- в других случаях, предусмотренных договором (ст.593 Гражданского кодекса).
Плательщик постоянной ренты может в любой момент потребовать выкупа ренты, уведомив плательщика минимум за 3 месяца (ст.592 Гражданского кодекса).
Выкупная цена ренты либо указывается в договоре, либо равна сумме платежей за год (ст.594 Гражданского кодекса).
Если имущество было передано бесплатно – в выкупную цену также включается его среднерыночная стоимость.
ВАЖНО! Право выкупа постоянной ренты может быть ограничено договором – его условиями может быть предусмотрено, что выкуп при жизни получателя не допускается, или установлен иной срок, в течение которого ренту нельзя выкупить, но не более 30 лет.
Что делать для расторжения договора ренты или ее выкупа?
Направить уведомление о расторжении договора или выкупе ренты.
Уведомление лучше направить письменно заказным письмом либо передать нарочно под расписку.
До обращения в суд необходимо получить письменный отказ на предложение расторгнуть договор или выкупить ренту, либо дождаться истечения 30 дней с момента получения претензии или срока, указанного в договоре или в уведомлении (п.2 ст.452 Гражданского кодекса).
При требовании выкупа постоянной ренты плательщиком ренты – необходимо предупредить получателя за 3 месяца.
Если ранее уже было вынесено решение суда по требованию о расторжении договора – новые требования должны охватывать иной период возникновения задолженности.
Прекратить принимать платежи в случае обращения с требованием о расторжении договора.
Если продолжить принимать платежи, это может быть расценено судом как злоупотребление правом.
Заключить соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты) или подать в суд иск о расторжении договора ренты (выкупе ренты).
Одновременно потребовать возврата недвижимого имущества, если это допустимо, а также возмещения причиненных убытков, в том числе, задолженности по выплате ренты.
При возврате недвижимого имущества в результате расторжения договора ренты – зарегистрировать право собственности в ЕГРН обратно на получателя ренты