Описание проблемы:
Собственник квартиры сделал перепланировку жилого помещения самовольно без согласования с органами местного самоуправления.
Собственник хочет узаконить перепланировку.
Изображение от Freepik
В случае осуществления самовольного переустройства или перепланировки квартиры собственник или наниматель должен привести квартиру в прежнее состояние, убрав все изменения.
При невыполнении требования квартиру даже могут продать с публичных торгов.
Однако, можно узаконить перепланировку или переустройство через суд, несмотря на отсутствие согласования уполномоченного органа.
Если перепланировка (переустройство) проведены без согласования с органом местного самоуправления, либо с нарушением проекта перепланировки (переустройства), то перепланировка (переустройство) считается самовольной, то есть незаконной.
Самовольные переустройство или перепланировка помещения в многоквартирном доме влечет административную ответственность по ч.2 ст.7.21 КоАП, кроме того, необходимо привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок.
Последствия самовольного проведения переустройства или перепланировки могут возникнуть, если в соответствующий орган поступила жалоба от соседей или родственников. А также при желании человека продать или подарить свою собственность.
ВАЖНО! В случае отказа собственника или нанимателя привести жилое помещение в прежнее состояние квартира может быть продана с публичных торгов, а если квартира находится в социальном найме – наниматель и члены его семьи могут быть выселены и договор социального найма расторгнут (ст.29 Жилищного кодекса).
Поэтому важно узаконить проведенную перепланировку или переустройство квартиры.
Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?
Согласованием перепланировки и переустройства занимаются органы местного самоуправления.
Например, в г. Москве это Мосжилинспекция.
Узаконить проведенную перепланировку или переустройство квартиры можно:
- во внесудебном порядке путем согласования с уполномоченным органом местного самоуправления;
- в судебном порядке.
ВАЖНО! Согласовывать перепланировку и переустройство по общему правилу необходимо до выполнения работ по перепланировке и переустройству.
Однако, уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление о переустройстве или перепланировке, в том числе если оно подано после начала проведения таких работ (п.2 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).
Поэтому сначала можно попробовать узаконить перепланировку или переустройство путем подачи в уполномоченный орган местного самоуправления заявления о перепланировке (переустройстве) квартиры в общем порядке.
Подробно вопросы о том, что такое перепланировка и переустройство, а также порядок подачи заявления и необходимые документы рассмотрены в статье «Перепланировка квартиры».
Если орган местного самоуправления отказывает в согласовании переустройства (перепланировки), можно обратиться в суд с требованием о сохранении жилого помещения в перепланированном или переустроенном виде.
Если проведенные работы признаются реконструкцией дома – при обращении в суд следует заявлять требование о сохранении жилого помещения в реконструированном виде.
ВАЖНО! При подаче иска в суд уполномоченный орган местного самоуправления может заявить встречное требование о приведении жилого помещения в первоначальное состояние.
А если уполномоченным органом уже подан иск о приведении жилого помещения в первоначальное состояние, можно заявить встречный иск о сохранении квартиры в перепланированном или переустроенном виде.
Суд может согласовать перепланировку и переустройство квартиры, если перепланировка или переустройство (п. 1.7.2 Правил, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170):
- не нарушает прочности и не разрушает несущие конструкции здания;
- не нарушает работу инженерных систем или установленного на нем оборудования, противопожарных устройств;
- не ухудшает сохранность и внешний вид фасадов;
- не ухудшает условия эксплуатации и проживания граждан дома или квартиры.
Изображение от wirestock на Freepik
ВАЖНО! Главное требование для признания перепланировки или переустройства законными – сохранение квартиры в измененном виде не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью.
Так, например, не допускается размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (п.10 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).
Кроме того, в регионах могут быть предусмотрены дополнительные требования к перепланировке и переустройстве.
Например, в г. Москве не допускается:
- устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления, на лоджии, балконе, веранде и террасе;
- ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов (шкафов);
- объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями;
- устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления;
В п.9 Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП предусмотрено и много иных ограничений.
Доказать соответствие перепланировки или переустройства всем требованиям можно, например, при помощи экспертизы.
Как узаконить перепланировку через суд?
Заказать технический паспорт квартиры после проведенной перепланировки или переустройства квартиры
Собрать доказательства, подтверждающие, что сохранение помещения в переустроенном или перепланированном виде не нарушает прав и законных интересов граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью.
Обратиться в суд с требованием о сохранении жилого помещения в перепланированном или переустроенном виде.
Если получен иск о приведении жилого помещения в первоначальное состояние – заявить встречный иск о сохранении квартиры в перепланированном или переустроенном виде.
В случае положительного решения внести изменения в ЕГРН на основании судебного решения.